第二節(jié) 所有權(quán)制度
1.所有權(quán)是指所有人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
國(guó)家只有在基于公共利益需要時(shí)，才能對(duì)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征收或征用。
2.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。
（1）專有部分的所有權(quán)
業(yè)主對(duì)其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
（2）共有部分的共有權(quán)
注意業(yè)主共有部分的范圍（2010年教材補(bǔ)充的）。
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
除違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益外，業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。
業(yè)主在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。
（3）共有部分的共同管理權(quán)
業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可。但是對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意。
注意2010年考試教材增加關(guān)于“業(yè)主人數(shù)”、“專有部分面積”、“建筑總面積”的計(jì)算規(guī)則。
【例題5·多項(xiàng)選擇題】根據(jù)物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下列選項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意才能通過(guò)的事項(xiàng)有（ ）。
A.選舉業(yè)主委員會(huì)
B.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施
D.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
『正確答案』CD
『答案解析』本題考核業(yè)主共有部分的共同管理權(quán)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。
3.共有
（1）按份共有
按份共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。但對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。
按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無(wú)需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
（2）共同共有
共同共有中，共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。共同共有關(guān)系終止，才能確定份額，分割共有財(cái)產(chǎn)。
共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。
（3）共有物的處分及分割
處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其處分行為應(yīng)當(dāng)作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。
無(wú)權(quán)代表或代理的共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意。
對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
（4）共有的對(duì)外關(guān)系
因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。
【例題6·單項(xiàng)選擇題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價(jià)值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項(xiàng)做出明確約定的情況下，下列表述中，符合物權(quán)法規(guī)定的是（ ）。
A.即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新
B.只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新
C.只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新
D.只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新
『正確答案』C
『答案解析』本題考核共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)重大修繕的規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。本題中，需要經(jīng)過(guò)甲、乙、丙、丁四個(gè)人中的三個(gè)人同意就可以通過(guò)，甲自己提議的，肯定是同意，因此最終只要有乙、丙、丁中的二人同意就可以通過(guò)。
1.所有權(quán)是指所有人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
國(guó)家只有在基于公共利益需要時(shí)，才能對(duì)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征收或征用。
2.業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)
建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。
（1）專有部分的所有權(quán)
業(yè)主對(duì)其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
（2）共有部分的共有權(quán)
注意業(yè)主共有部分的范圍（2010年教材補(bǔ)充的）。
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
除違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益外，業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。
業(yè)主在轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)時(shí)，共有部分的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。
（3）共有部分的共同管理權(quán)
業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項(xiàng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可。但是對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意。
注意2010年考試教材增加關(guān)于“業(yè)主人數(shù)”、“專有部分面積”、“建筑總面積”的計(jì)算規(guī)則。
【例題5·多項(xiàng)選擇題】根據(jù)物權(quán)法關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下列選項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意才能通過(guò)的事項(xiàng)有（ ）。
A.選舉業(yè)主委員會(huì)
B.制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施
D.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
『正確答案』CD
『答案解析』本題考核業(yè)主共有部分的共同管理權(quán)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為則應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。
3.共有
（1）按份共有
按份共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。但對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定。
按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無(wú)需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
（2）共同共有
共同共有中，共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同意。共同共有關(guān)系終止，才能確定份額，分割共有財(cái)產(chǎn)。
共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。
（3）共有物的處分及分割
處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其處分行為應(yīng)當(dāng)作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。
無(wú)權(quán)代表或代理的共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意。
對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。
（4）共有的對(duì)外關(guān)系
因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。
【例題6·單項(xiàng)選擇題】甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價(jià)值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項(xiàng)做出明確約定的情況下，下列表述中，符合物權(quán)法規(guī)定的是（ ）。
A.即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新
B.只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新
C.只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新
D.只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新
『正確答案』C
『答案解析』本題考核共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)重大修繕的規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。本題中，需要經(jīng)過(guò)甲、乙、丙、丁四個(gè)人中的三個(gè)人同意就可以通過(guò)，甲自己提議的，肯定是同意，因此最終只要有乙、丙、丁中的二人同意就可以通過(guò)。