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(二)某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2006年7月取得某市5000平方米商業(yè)用地40年期國有土地使用權(quán)。2007年2月，開發(fā)完成工程進度的90％，在取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，開發(fā)商與某超市簽訂了為期5年的租賃協(xié)議，其中租金約低于市場租金15％。該商業(yè)項目預(yù)計于2007年12月開發(fā)完成。現(xiàn)因資金短缺，開發(fā)公司擬利用該地塊土地使用權(quán)向金融機構(gòu)進行融資，委托某土地評估公司進行評估。經(jīng)土地估價師調(diào)查，該地塊周圍類似商業(yè)用房多以出租方式經(jīng)營，年租金水平為600元／平方米。該市銀行一年期貸款利率為6％，風(fēng)險調(diào)整值一般取2％。另外該市于2004年完成了基準地價評估工作。就上述內(nèi)容，回答1~5小題的問題。
1．該房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該塊國有土地使用權(quán)的方式可能是：( )。
A．掛牌
B．協(xié)議
C．租賃
D．拍賣
答案：AD
2．如果你是該土地估價師，評估時可以采用的估價方法有：( )。
A．收益還原法
B．剩余法
C．市場比較法
D．基準地價系數(shù)修正法
答案：BCD
3．在本項目評估中，土地還原利率是一個重要參數(shù)，土地估價師可以采用下列哪種方法確定還原利率( )。
A．安全利率加風(fēng)險調(diào)整法
B．風(fēng)險分析法
C．經(jīng)驗判斷法
D．純收益與價格比率法
答案：AD
解析：土地還原率的確定方法有1）土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率，采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價格的平均值。2）安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率，還原率＝安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率是指無風(fēng)險的資本投資利潤率，可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。3）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定還原率，將社會上各種類型的投資(如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險應(yīng)該落在哪個范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。
4．在評估時，關(guān)于開發(fā)公司與超市簽訂的租賃協(xié)議對價值評估的影響，下列說法中正確的是( )。
A評估時應(yīng)考慮市場客觀租金，而不應(yīng)考慮實際租金，因此該租賃協(xié)議對評估無影響
B．評估時應(yīng)考慮該租賃協(xié)議對該土地使用權(quán)價值的影響，且以前5年協(xié)議租金計算
C評估時應(yīng)以市場客觀租金為基礎(chǔ)，用協(xié)議租金對市場租金進行修正
D．評估時應(yīng)以協(xié)議租金為基礎(chǔ)，對其進行15％的修正，使其達到市場租金水平
答案：B
5．如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司出售該商業(yè)用房，可能的售價應(yīng)是( )元／平方米。
A．7500
B．7155
C．7115
D．9487
答案：C
(二)某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2006年7月取得某市5000平方米商業(yè)用地40年期國有土地使用權(quán)。2007年2月，開發(fā)完成工程進度的90％，在取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，開發(fā)商與某超市簽訂了為期5年的租賃協(xié)議，其中租金約低于市場租金15％。該商業(yè)項目預(yù)計于2007年12月開發(fā)完成。現(xiàn)因資金短缺，開發(fā)公司擬利用該地塊土地使用權(quán)向金融機構(gòu)進行融資，委托某土地評估公司進行評估。經(jīng)土地估價師調(diào)查，該地塊周圍類似商業(yè)用房多以出租方式經(jīng)營，年租金水平為600元／平方米。該市銀行一年期貸款利率為6％，風(fēng)險調(diào)整值一般取2％。另外該市于2004年完成了基準地價評估工作。就上述內(nèi)容，回答1~5小題的問題。
1．該房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該塊國有土地使用權(quán)的方式可能是：( )。
A．掛牌
B．協(xié)議
C．租賃
D．拍賣
答案：AD
2．如果你是該土地估價師，評估時可以采用的估價方法有：( )。
A．收益還原法
B．剩余法
C．市場比較法
D．基準地價系數(shù)修正法
答案：BCD
3．在本項目評估中，土地還原利率是一個重要參數(shù)，土地估價師可以采用下列哪種方法確定還原利率( )。
A．安全利率加風(fēng)險調(diào)整法
B．風(fēng)險分析法
C．經(jīng)驗判斷法
D．純收益與價格比率法
答案：AD
解析：土地還原率的確定方法有1）土地純收益與土地價格比值調(diào)查確定還原率，采用市場上相同或相似土地的純收益與價格的比率。為避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其純收益與價格的平均值。2）安全利率加上風(fēng)險值調(diào)整確定還原率，還原率＝安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率是指無風(fēng)險的資本投資利潤率，可以選用同一時期的一年期國債年利率或一年期的銀行定期存款利率為安全利率。風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。3）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入確定還原率，將社會上各種類型的投資(如銀行存款、貸款、國債、債券、股票等)收益率按其大小從低到高排序，然后根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產(chǎn)的投資收益率與風(fēng)險應(yīng)該落在哪個范圍，從而確定所要求取的還原率的具體數(shù)值。
4．在評估時，關(guān)于開發(fā)公司與超市簽訂的租賃協(xié)議對價值評估的影響，下列說法中正確的是( )。
A評估時應(yīng)考慮市場客觀租金，而不應(yīng)考慮實際租金，因此該租賃協(xié)議對評估無影響
B．評估時應(yīng)考慮該租賃協(xié)議對該土地使用權(quán)價值的影響，且以前5年協(xié)議租金計算
C評估時應(yīng)以市場客觀租金為基礎(chǔ)，用協(xié)議租金對市場租金進行修正
D．評估時應(yīng)以協(xié)議租金為基礎(chǔ)，對其進行15％的修正，使其達到市場租金水平
答案：B
5．如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司出售該商業(yè)用房，可能的售價應(yīng)是( )元／平方米。
A．7500
B．7155
C．7115
D．9487
答案：C