(一)要列出公式：
    新房地產(chǎn)價(jià)值(7項(xiàng))=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
    1、 土地取得成本=征地補(bǔ)償安置費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+出讓金。轉(zhuǎn)自:考試網(wǎng) - [Examw.Com]
    (1) 征地補(bǔ)償安置費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)(6～10倍)+安置補(bǔ)助費(fèi)(4～6倍，每公頃≤15倍)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+**費(fèi)。
    (2) 相關(guān)稅費(fèi)=征地管理費(fèi)+耕地占用稅+耕地開(kāi)墾費(fèi)+新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。
    土地取得成本=拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)+費(fèi)用+出讓金;
    (1) 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)=房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格+裝修+搬遷補(bǔ)助費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)
    (2) 相關(guān)費(fèi)用=拆遷管理費(fèi)+拆遷服務(wù)費(fèi)+拆遷估價(jià)費(fèi)+房屋拆除費(fèi)。
    2、 開(kāi)發(fā)成本=勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)+建安工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套費(fèi)+其他工程費(fèi)+開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。
    3、 管理費(fèi)用=(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)×管理費(fèi)率(5%，確定要有理由)。
    4、 銷售費(fèi)用=房地產(chǎn)價(jià)值×銷售費(fèi)率(4%)。
    5、 投資利息=(土地取得成本)×[(1+i)開(kāi)發(fā)期 -1]+(開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用)×[(1+i)建造期/2 -1] + 銷售費(fèi)用×[(1+i)銷售期/2 -1]。
    i——1年期貸款利率，實(shí)際利率按年計(jì)息次計(jì)算。
    資金一次性投入的土地取得成本及其稅費(fèi)的計(jì)息期按開(kāi)發(fā)期全計(jì)。
    資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計(jì)息期減半計(jì)。
    6、 銷售稅費(fèi)=房地產(chǎn)價(jià)值×稅費(fèi)比率 =營(yíng)業(yè)稅及附加(5.5%)+印花稅+交易手續(xù)費(fèi)。
    7、開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本)×直接成本利潤(rùn)率;
    =(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×投資利潤(rùn)率;
    =(土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)×成本利潤(rùn)率;
    =房地產(chǎn)價(jià)值×銷售利潤(rùn)率
    =(土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi))×銷售利潤(rùn)率
     ( 銷售利潤(rùn)率)
    8、新房地產(chǎn)價(jià)值= (土地成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息)。
    (1- 銷售費(fèi)率- 銷售稅費(fèi)- 銷售利潤(rùn)率)
    不減折舊，但要進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。
    (二)舊的房地產(chǎn)價(jià)值= 土地重新購(gòu)建價(jià)格+ 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格- 建筑物折舊。
    1、土地重新購(gòu)建價(jià)格= 土地價(jià)值。
    2、建筑物重新購(gòu)建價(jià)格(6項(xiàng))= 新建筑物價(jià)值=開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。
    3、建筑物折舊= 物質(zhì)折舊+ 功能折舊+ 經(jīng)濟(jì)折舊。
    (1)物質(zhì)折舊：可修復(fù)的，修復(fù)費(fèi)用為折舊額;
    長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格;
    短壽命的折舊額為有效年齡的現(xiàn)值。
    (2)功能折舊：功能缺乏——可修復(fù)的，恢復(fù)該功能所需的費(fèi)用;
    不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值(收益法);
    功能落后——可修復(fù)的，修復(fù)該功能所需的費(fèi)用;
    不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值;
    功能過(guò)?！~或無(wú)效成本;
    (3) 經(jīng)濟(jì)折舊：暫時(shí)的或永久性的，減價(jià)額的現(xiàn)值;
    4、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用期限(特別注意!)
    (1)建筑物早于土地結(jié)束：按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊;
    (2)建筑物晚于土地結(jié)束：未約定不可續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算;
    約定不可續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去晚于土地
    使用期的那部分壽命的壽命計(jì)算;
    (3)住宅地的建筑物：住宅地自動(dòng)續(xù)期——按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算。
    5、要列出公式：建筑物價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格C×[1-(1-殘值率R)×有效年齡t/經(jīng)濟(jì)壽命N]。
    建筑物價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格C×成新率q;
    建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年平均折舊率d。