社區(qū)商業(yè)的潛力之大令人咋舌，如若不充分利用進行經(jīng)營，實在可惜。而物業(yè)管理企業(yè)對此享有得天獨厚的條件：一是物業(yè)管理企業(yè)非常熟悉社區(qū)內(nèi)的情況，包括住戶多少、群體結(jié)構(gòu)、收入狀況、消費習慣等；二是物業(yè)管理企業(yè)擁有豐富的人力資源。所以，利用社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點開展經(jīng)營活動是物業(yè)管理企業(yè)一項非常不錯的選擇。
社區(qū)商業(yè)經(jīng)營綜述
社區(qū)有特有的消費環(huán)境，特定的消費群體，社區(qū)商業(yè)的消費者在消費心理與消費習慣上也與普通的社會商業(yè)消費者有所差別。社區(qū)商業(yè)有自己內(nèi)在的經(jīng)營規(guī)律。
(1)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的層次：從物業(yè)管理企業(yè)需要動用資源的多少來看，滿足社區(qū)居民的需求有兩個層次：第一層次：物業(yè)管理企業(yè)的增值服務。物業(yè)管理企業(yè)利用自身資源滿足業(yè)主及物業(yè)周邊非業(yè)主的需求，并從中獲取一定的收益。例如，業(yè)主外出度假時，委托物業(yè)管理企業(yè)代為照看寵物，代為養(yǎng)護室內(nèi)綠化等；再如，物業(yè)管理企業(yè)工程部(維修班)隨時向業(yè)主提供上門維修服務等。這類服務亦即前面所述的特約服務，或者也稱為增值性服務、特色服務，也有的稱之為專項服務，或者叫綜合經(jīng)營服務等。第二層次：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)僅依靠自身現(xiàn)有的資源無法滿足業(yè)主及其他非業(yè)主居民的需求，必須進行再投資并整合其他社會資源共同為之。例如，在社區(qū)內(nèi)開辦餐廳、洗衣店，建立超市、醫(yī)療診所、銀行儲蓄機構(gòu)等。此即社區(qū)商業(yè)經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相當普遍，其運作也基本成熟，但物業(yè)管理行業(yè)的介入很淺，有待于進一步提高。
(2)社區(qū)商業(yè)的形式和配置原則：就已經(jīng)出現(xiàn)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的構(gòu)成形式來看，比較常見的社區(qū)商業(yè)形式有：臨街底層商鋪、小區(qū)會所、社區(qū)內(nèi)獨立建筑的超市、社區(qū)內(nèi)獨立建筑的購物中心、社區(qū)商業(yè)步行街、分布在社區(qū)內(nèi)各個組團的便利店等。其中最多見的是沿街馬路建造底層商鋪的形式。在社區(qū)商業(yè)的配置上，應重點考慮便民原則。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱做“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可以到達超市和餐飲店，騎車15分鐘可以到達購物中心。
(3)我國社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的類型：北京市于2002年修訂新建改建居住區(qū)公共服務配套建設指標，涉及商業(yè)時規(guī)定：商業(yè)服務業(yè)配套用房建筑面積應按700平方米／千人配套建設，其中5l％用于社區(qū)內(nèi)必設的項目，如綜合超市、菜市場、再生資源回收點，49％用于其他商業(yè)服務業(yè)項目，如餐飲、便民店、藥店、書店等等。社區(qū)商業(yè)配套應該盡量在社區(qū)內(nèi)獨立設置，而且相對集中。
上海市從社區(qū)商業(yè)服務的人口數(shù)量角度，將社區(qū)商業(yè)經(jīng)營劃分為4類：
第一類為街坊商業(yè)：服務人口規(guī)模一般在4 000人左右：
第二類為居住小區(qū)商業(yè)：服務人口規(guī)模一般在25 000人左右：
第三類為居住區(qū)商業(yè)：服務人口規(guī)模一般在50 000人左右：
第四類為大規(guī)模社區(qū)商業(yè)：服務人口規(guī)模在50 000人以上。
(4)新加坡的社區(qū)商業(yè)：新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為3個層面，配建和設置了相應的商業(yè)。
鄰里商店：1 000～1 200套住戶配套建設1個鄰里商店，以經(jīng)營生活必需品為主，如普通日用品商店和餐廳等。
鄰里中心：6 000～8 000套住戶配套建設1個鄰里中心。一個典型的鄰里中心設置35個商店和2個食閣、1個超級市場、1家菜市場、l～2臺自動提款機。其必備的功能包括診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、曝鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心等。
新鎮(zhèn)中心：40 000～60 000套住戶配套建設一個新鎮(zhèn)中心。新鎮(zhèn)中心開設的商業(yè)項目包括娛樂設施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品商店、餐館、快餐店等。
新加坡社區(qū)內(nèi)必備的1 2個基本行業(yè)：菜市場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動中心。此外還推薦1 3個行業(yè)進入社區(qū)商業(yè)，例如，服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。新加坡盡量使居民生活所需的服務項目門類齊全、應有盡有、配套完善。
社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展前景
(1)社區(qū)的功能決定著社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向:社區(qū)承擔著最基層的全部社會功能，人們(包括業(yè)主和物業(yè)使用人)對商業(yè)、經(jīng)營、娛樂等方面的社區(qū)需求愈來愈多。社區(qū)商業(yè)既是經(jīng)濟發(fā)展和城市建設到一定階段的必然產(chǎn)物，同時也促進了經(jīng)濟發(fā)展和城市繁榮，兩者相輔相成互相促進。隨著我國城市化進程的加快及經(jīng)濟建設的持續(xù)增長，社區(qū)商業(yè)也將有著十分光明的前景。
(2)我國社區(qū)商業(yè)經(jīng)營與發(fā)達國家相比空間廣闊:美國2000年全年社區(qū)購物零售總額為4 494億美元，高于近鄰型購物中心(3 205億美元)和區(qū)域購物中心(1 429億美元)，約占美國商業(yè)零售總額的40.68％。而據(jù)有關專家預測，白2005年始的未來1 0年中，我國社區(qū)商業(yè)的消費將占全社會商業(yè)零售額的30％左右。即便如此，離2000年美國的40.68％還相差10多個百分點。所以，我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展大有可為。
(3)國際商家進軍國內(nèi)商業(yè)領域為社區(qū)商業(yè)經(jīng)營帶來活力:隨著中國商業(yè)零售業(yè)2004年l 2月11日徹底對外開放，越來越多的國際商家開始關注中國商業(yè)零售市場。2005年，家樂福已在中國開設6 8家店鋪，并計劃在2008年前，增開40--,50家冠軍生鮮超市。外資企業(yè)的進入，勢必推動社區(qū)商業(yè)經(jīng)營快速發(fā)展。
(4)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的低風險將吸引大量資金進入:社區(qū)商業(yè)由于可以滿足附近居民的就近消費需求，擁有穩(wěn)定的客源，也不用支付高昂的管理費用，故經(jīng)營成本及經(jīng)營風險隨之降低。大型商用物業(yè)不但售價高，而且實用率低，一個30平方米的商鋪，也許只有l(wèi)5平方米的使用空間；而社區(qū)商鋪的實用率卻高達95％。此外，“船小好掉頭”，社區(qū)商鋪能夠靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營內(nèi)容，使經(jīng)營風險降至最低。如此風險小、收益穩(wěn)定的投資項目，必會吸引大量的投資。物業(yè)管理也要盡量抓住機會，不可錯失良機。
(5)政府鼓勵社區(qū)商業(yè):北京市商務局在規(guī)劃居民小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點時有個原則，即在社區(qū)走5分鐘就可見一個便利店，走20分鐘就是區(qū)商業(yè)中心，以便利居民購物消費。據(jù)北京市商務局發(fā)布的信息，2004年北京新增連鎖經(jīng)營便民超市、便利店500家；新增和規(guī)范以連鎖經(jīng)營為主導的早餐、蔬菜、洗衣、修理等生活服務項目網(wǎng)點600個，其中社區(qū)便民配送菜店153家，連鎖洗衣店147家，規(guī)范便民修理店23家，開鎖企業(yè)l8家，完成便利店搭載早餐經(jīng)營店鋪319家。
天津市內(nèi)6區(qū)共有社區(qū)1100多個，截止到2004年10月份，6區(qū)已新建、整合便利店總數(shù)達286個。2005年，天津在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點店200個，中小超市、便利店300個。
社區(qū)商業(yè)經(jīng)營存在的問題
(1)規(guī)模偏小利潤偏低，由于資金、信息、管理水平等多方面的原因，目前我國物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營規(guī)模普遍偏小，很多社區(qū)商業(yè)處于零散經(jīng)營狀態(tài)。因此，無法通過物流配送、經(jīng)營理念等資源共享的方式有效降低流通費用和進貨成本，也就無法在價格競爭中占據(jù)更多優(yōu)勢，其市場拓展的范圍就受到局限。這些因素決定著其利潤空間的狹窄。
(2)貼近需求的商業(yè)經(jīng)營項目偏少，在一些大型社區(qū)周邊，政府或發(fā)展商為凝聚人氣，一般開設有大型綜合超市和商場，能基本滿足物業(yè)區(qū)域內(nèi)的消費需求。此外，社區(qū)內(nèi)有很多美容美發(fā)店、電信器材店之類，但在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及周邊，業(yè)主日常生活所急需的菜市場、特色專業(yè)店、便民生活服務網(wǎng)點之類卻不多見。
(3)服務項目單一社區(qū)最常見的商業(yè)形式是便利店，但大多數(shù)便利店除具備日常生活必需用品的購物功能之外，其他服務項目很少，而僅靠出售商品無法在激烈的競爭中取得優(yōu)勢。因此，必須擴充服務內(nèi)容，通過將日常購物與便利商業(yè)結(jié)合的方式吸引消費者。例如，可在日常購物便利店的基礎上，配套速食供應、家庭賬單代辦、月票代辦等便利服務。
(4)經(jīng)營方式落后很多物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營，手段原始，理念落后，服務跟不上，從業(yè)人員沒有職業(yè)道德，遠遠不能滿足居民日益增長的消費需求。更有一些商業(yè)網(wǎng)點的開設影響了業(yè)主的生活，例如，開在小區(qū)邊緣的飯店排煙不暢、油煙超標、音響嘈雜、夜半擾民等，嚴重影響了小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量。
社區(qū)商業(yè)經(jīng)營綜述
社區(qū)有特有的消費環(huán)境，特定的消費群體，社區(qū)商業(yè)的消費者在消費心理與消費習慣上也與普通的社會商業(yè)消費者有所差別。社區(qū)商業(yè)有自己內(nèi)在的經(jīng)營規(guī)律。
(1)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的層次：從物業(yè)管理企業(yè)需要動用資源的多少來看，滿足社區(qū)居民的需求有兩個層次：第一層次：物業(yè)管理企業(yè)的增值服務。物業(yè)管理企業(yè)利用自身資源滿足業(yè)主及物業(yè)周邊非業(yè)主的需求，并從中獲取一定的收益。例如，業(yè)主外出度假時，委托物業(yè)管理企業(yè)代為照看寵物，代為養(yǎng)護室內(nèi)綠化等；再如，物業(yè)管理企業(yè)工程部(維修班)隨時向業(yè)主提供上門維修服務等。這類服務亦即前面所述的特約服務，或者也稱為增值性服務、特色服務，也有的稱之為專項服務，或者叫綜合經(jīng)營服務等。第二層次：社區(qū)商業(yè)經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)僅依靠自身現(xiàn)有的資源無法滿足業(yè)主及其他非業(yè)主居民的需求，必須進行再投資并整合其他社會資源共同為之。例如，在社區(qū)內(nèi)開辦餐廳、洗衣店，建立超市、醫(yī)療診所、銀行儲蓄機構(gòu)等。此即社區(qū)商業(yè)經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相當普遍，其運作也基本成熟，但物業(yè)管理行業(yè)的介入很淺，有待于進一步提高。
(2)社區(qū)商業(yè)的形式和配置原則：就已經(jīng)出現(xiàn)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的構(gòu)成形式來看，比較常見的社區(qū)商業(yè)形式有：臨街底層商鋪、小區(qū)會所、社區(qū)內(nèi)獨立建筑的超市、社區(qū)內(nèi)獨立建筑的購物中心、社區(qū)商業(yè)步行街、分布在社區(qū)內(nèi)各個組團的便利店等。其中最多見的是沿街馬路建造底層商鋪的形式。在社區(qū)商業(yè)的配置上，應重點考慮便民原則。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱做“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可以到達超市和餐飲店，騎車15分鐘可以到達購物中心。
(3)我國社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的類型：北京市于2002年修訂新建改建居住區(qū)公共服務配套建設指標，涉及商業(yè)時規(guī)定：商業(yè)服務業(yè)配套用房建筑面積應按700平方米／千人配套建設，其中5l％用于社區(qū)內(nèi)必設的項目，如綜合超市、菜市場、再生資源回收點，49％用于其他商業(yè)服務業(yè)項目，如餐飲、便民店、藥店、書店等等。社區(qū)商業(yè)配套應該盡量在社區(qū)內(nèi)獨立設置，而且相對集中。
上海市從社區(qū)商業(yè)服務的人口數(shù)量角度，將社區(qū)商業(yè)經(jīng)營劃分為4類：
第一類為街坊商業(yè)：服務人口規(guī)模一般在4 000人左右：
第二類為居住小區(qū)商業(yè)：服務人口規(guī)模一般在25 000人左右：
第三類為居住區(qū)商業(yè)：服務人口規(guī)模一般在50 000人左右：
第四類為大規(guī)模社區(qū)商業(yè)：服務人口規(guī)模在50 000人以上。
(4)新加坡的社區(qū)商業(yè)：新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為3個層面，配建和設置了相應的商業(yè)。
鄰里商店：1 000～1 200套住戶配套建設1個鄰里商店，以經(jīng)營生活必需品為主，如普通日用品商店和餐廳等。
鄰里中心：6 000～8 000套住戶配套建設1個鄰里中心。一個典型的鄰里中心設置35個商店和2個食閣、1個超級市場、1家菜市場、l～2臺自動提款機。其必備的功能包括診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、曝鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心等。
新鎮(zhèn)中心：40 000～60 000套住戶配套建設一個新鎮(zhèn)中心。新鎮(zhèn)中心開設的商業(yè)項目包括娛樂設施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品商店、餐館、快餐店等。
新加坡社區(qū)內(nèi)必備的1 2個基本行業(yè)：菜市場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動中心。此外還推薦1 3個行業(yè)進入社區(qū)商業(yè)，例如，服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。新加坡盡量使居民生活所需的服務項目門類齊全、應有盡有、配套完善。
社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展前景
(1)社區(qū)的功能決定著社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向:社區(qū)承擔著最基層的全部社會功能，人們(包括業(yè)主和物業(yè)使用人)對商業(yè)、經(jīng)營、娛樂等方面的社區(qū)需求愈來愈多。社區(qū)商業(yè)既是經(jīng)濟發(fā)展和城市建設到一定階段的必然產(chǎn)物，同時也促進了經(jīng)濟發(fā)展和城市繁榮，兩者相輔相成互相促進。隨著我國城市化進程的加快及經(jīng)濟建設的持續(xù)增長，社區(qū)商業(yè)也將有著十分光明的前景。
(2)我國社區(qū)商業(yè)經(jīng)營與發(fā)達國家相比空間廣闊:美國2000年全年社區(qū)購物零售總額為4 494億美元，高于近鄰型購物中心(3 205億美元)和區(qū)域購物中心(1 429億美元)，約占美國商業(yè)零售總額的40.68％。而據(jù)有關專家預測，白2005年始的未來1 0年中，我國社區(qū)商業(yè)的消費將占全社會商業(yè)零售額的30％左右。即便如此，離2000年美國的40.68％還相差10多個百分點。所以，我國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展大有可為。
(3)國際商家進軍國內(nèi)商業(yè)領域為社區(qū)商業(yè)經(jīng)營帶來活力:隨著中國商業(yè)零售業(yè)2004年l 2月11日徹底對外開放，越來越多的國際商家開始關注中國商業(yè)零售市場。2005年，家樂福已在中國開設6 8家店鋪，并計劃在2008年前，增開40--,50家冠軍生鮮超市。外資企業(yè)的進入，勢必推動社區(qū)商業(yè)經(jīng)營快速發(fā)展。
(4)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的低風險將吸引大量資金進入:社區(qū)商業(yè)由于可以滿足附近居民的就近消費需求，擁有穩(wěn)定的客源，也不用支付高昂的管理費用，故經(jīng)營成本及經(jīng)營風險隨之降低。大型商用物業(yè)不但售價高，而且實用率低，一個30平方米的商鋪，也許只有l(wèi)5平方米的使用空間；而社區(qū)商鋪的實用率卻高達95％。此外，“船小好掉頭”，社區(qū)商鋪能夠靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營內(nèi)容，使經(jīng)營風險降至最低。如此風險小、收益穩(wěn)定的投資項目，必會吸引大量的投資。物業(yè)管理也要盡量抓住機會，不可錯失良機。
(5)政府鼓勵社區(qū)商業(yè):北京市商務局在規(guī)劃居民小區(qū)商業(yè)網(wǎng)點時有個原則，即在社區(qū)走5分鐘就可見一個便利店，走20分鐘就是區(qū)商業(yè)中心，以便利居民購物消費。據(jù)北京市商務局發(fā)布的信息，2004年北京新增連鎖經(jīng)營便民超市、便利店500家；新增和規(guī)范以連鎖經(jīng)營為主導的早餐、蔬菜、洗衣、修理等生活服務項目網(wǎng)點600個，其中社區(qū)便民配送菜店153家，連鎖洗衣店147家，規(guī)范便民修理店23家，開鎖企業(yè)l8家，完成便利店搭載早餐經(jīng)營店鋪319家。
天津市內(nèi)6區(qū)共有社區(qū)1100多個，截止到2004年10月份，6區(qū)已新建、整合便利店總數(shù)達286個。2005年，天津在社區(qū)內(nèi)發(fā)展放心肉專賣連鎖店100個，放心早點店200個，中小超市、便利店300個。
社區(qū)商業(yè)經(jīng)營存在的問題
(1)規(guī)模偏小利潤偏低，由于資金、信息、管理水平等多方面的原因，目前我國物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營規(guī)模普遍偏小，很多社區(qū)商業(yè)處于零散經(jīng)營狀態(tài)。因此，無法通過物流配送、經(jīng)營理念等資源共享的方式有效降低流通費用和進貨成本，也就無法在價格競爭中占據(jù)更多優(yōu)勢，其市場拓展的范圍就受到局限。這些因素決定著其利潤空間的狹窄。
(2)貼近需求的商業(yè)經(jīng)營項目偏少，在一些大型社區(qū)周邊，政府或發(fā)展商為凝聚人氣，一般開設有大型綜合超市和商場，能基本滿足物業(yè)區(qū)域內(nèi)的消費需求。此外，社區(qū)內(nèi)有很多美容美發(fā)店、電信器材店之類，但在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及周邊，業(yè)主日常生活所急需的菜市場、特色專業(yè)店、便民生活服務網(wǎng)點之類卻不多見。
(3)服務項目單一社區(qū)最常見的商業(yè)形式是便利店，但大多數(shù)便利店除具備日常生活必需用品的購物功能之外，其他服務項目很少，而僅靠出售商品無法在激烈的競爭中取得優(yōu)勢。因此，必須擴充服務內(nèi)容，通過將日常購物與便利商業(yè)結(jié)合的方式吸引消費者。例如，可在日常購物便利店的基礎上，配套速食供應、家庭賬單代辦、月票代辦等便利服務。
(4)經(jīng)營方式落后很多物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營，手段原始，理念落后，服務跟不上，從業(yè)人員沒有職業(yè)道德，遠遠不能滿足居民日益增長的消費需求。更有一些商業(yè)網(wǎng)點的開設影響了業(yè)主的生活，例如，開在小區(qū)邊緣的飯店排煙不暢、油煙超標、音響嘈雜、夜半擾民等，嚴重影響了小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量。