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(2)用途的限制
租賃土地使用權(quán)人與國有土地所有者代表之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，依《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人或經(jīng)其同意。因而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)出租人國有土地所有者代表的同意，以維護(hù)社會公共利益，保障交易的安全，減少糾紛的發(fā)生。但以從事商品房開發(fā)、經(jīng)營為目的取得土地使用權(quán)的，在土地上建成房屋后將其出售，根據(jù)房地一致原則，房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，弊端之一：該租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移并未經(jīng)出租人國有土地所有者代表的同意;弊端之二：房屋買受人支付價款取得房屋所有權(quán)，除此之外，因租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，房屋買受人還需承擔(dān)租金支付義務(wù)，這無疑加重了買受人的負(fù)擔(dān)。而租賃土地使用權(quán)人則以支付少于出讓金的租金為代價，取得了高額的房屋價款且擺脫原租賃合同約束，這顯然有失公平?；谏鲜隹紤]，規(guī)定以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于從事商品房開發(fā)，是合理的。
從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，必須征得對方當(dāng)事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。因此，在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同的約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。
五、租賃土地使用權(quán)作價出資
租賃土地使用權(quán)人經(jīng)國有土地所有者代表同意后，可將土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物作價出資，但應(yīng)依接受投資的主體的不同而分別規(guī)定國有土地租賃合同的履行主體。向企業(yè)法人投資或者成立新的企業(yè)法人的，根據(jù)《公司法》的有關(guān)規(guī)定，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)歸該企業(yè)法人享有，并應(yīng)由其繼續(xù)履行原國有土地租賃合同;向非企業(yè)法人投資的，租賃土地使用權(quán)仍歸原租賃土地使用權(quán)人享有，故應(yīng)由其繼續(xù)履行原國有土地租賃合同。
六、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押
1、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件
租賃土地使用權(quán)的取得按期繳納租金，多以年為單位，租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而，用地者對土地只能使用、收益而不可隨意處分，租賃土地使用權(quán)的抵押應(yīng)經(jīng)土地使用者代表的同意。依《城市房地產(chǎn)管理法》第47條的規(guī)定，僅以出讓方式取得的土地使用權(quán)方可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，而以其他方式如租賃、劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)可以同時設(shè)定抵押。
由于出讓國有土地使用權(quán)具有物權(quán)性，因而其土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營具有相對的穩(wěn)定性;而租賃土地使用權(quán)雖然具有準(zhǔn)物權(quán)的特征，但由于承租人逐年支付租金，因而仍然存在不穩(wěn)定性。此外，租賃地塊上的建筑物未建成即未形成產(chǎn)權(quán)，租賃土地使用權(quán)人亦無權(quán)處分。為了減少權(quán)屬爭議，避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，同時也是為了更有效地防止土地使用權(quán)人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機(jī)牟利的炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，從維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序出發(fā)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓或抵押租賃土地使用權(quán)應(yīng)滿足：
(1) 經(jīng)國有土地所有者代表同意;
(2) 按租賃合同約定投資開發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成;
(3) 已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。
(4)租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。
以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于商品房開發(fā)。這樣可以防止不法商人鉆法律漏洞，以租賃土地使用權(quán)之名，行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)，牟取土地出讓金與租金之間的差價利益，因此建議，除企業(yè)破產(chǎn)、分立外，租賃土地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓。所謂土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，是指在依法取得使用權(quán)的土地上，一個主體將建成后的建筑物、其他附著物，轉(zhuǎn)讓給多個主體而導(dǎo)致的一個使用權(quán)隨建筑物區(qū)分所有權(quán)發(fā)生分割，并隨之轉(zhuǎn)讓的情形?？荚囉脮?BR> 2、權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則
權(quán)利義務(wù)同時移轉(zhuǎn)原則即"認(rèn)地不認(rèn)人"原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽定的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人 。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。因此，轉(zhuǎn)讓人對其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國有土地租賃合同和辦理權(quán)屬變更登記的義務(wù)。
七、租賃土地使用權(quán)出租
基于《合同法》第224條 的規(guī)定，租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國有土地租賃合同。
八、租賃國有土地使用權(quán)的終止
(一)租期屆滿
1、續(xù)租申請的公益性界限
承租人依法取得租賃土地使用權(quán)后，必然要在租賃地塊上投入大量的人力、物力和財力來開發(fā)利用土地，如果不允許其續(xù)租，將影響承租人長期開發(fā)利用土地的積極性，容易誘發(fā)承租人對土地的掠奪性使用等短期行為。為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，促使承租人合理、高效地使用土地，賦予租賃土地使用權(quán)人以法定續(xù)租權(quán) ，除了根據(jù)社會公共利益的需要 ，國家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續(xù)期申請均應(yīng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)租的，國有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，并辦理登記手續(xù)。
(2)用途的限制
租賃土地使用權(quán)人與國有土地所有者代表之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，依《民法通則》、《合同法》的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人或經(jīng)其同意。因而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)出租人國有土地所有者代表的同意，以維護(hù)社會公共利益，保障交易的安全，減少糾紛的發(fā)生。但以從事商品房開發(fā)、經(jīng)營為目的取得土地使用權(quán)的，在土地上建成房屋后將其出售，根據(jù)房地一致原則，房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，弊端之一：該租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移并未經(jīng)出租人國有土地所有者代表的同意;弊端之二：房屋買受人支付價款取得房屋所有權(quán)，除此之外，因租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，房屋買受人還需承擔(dān)租金支付義務(wù)，這無疑加重了買受人的負(fù)擔(dān)。而租賃土地使用權(quán)人則以支付少于出讓金的租金為代價，取得了高額的房屋價款且擺脫原租賃合同約束，這顯然有失公平?；谏鲜隹紤]，規(guī)定以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于從事商品房開發(fā)，是合理的。
從合同的角度出發(fā)，承租人作為一方當(dāng)事人，不能單方改變租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)，必須征得對方當(dāng)事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經(jīng)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。因此，在國有土地租賃期限內(nèi)需改變租賃合同的約定用途的，承租人應(yīng)當(dāng)向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并根據(jù)改變的用途相應(yīng)調(diào)整租金。
五、租賃土地使用權(quán)作價出資
租賃土地使用權(quán)人經(jīng)國有土地所有者代表同意后，可將土地使用權(quán)連同地上建筑物、其他附著物作價出資，但應(yīng)依接受投資的主體的不同而分別規(guī)定國有土地租賃合同的履行主體。向企業(yè)法人投資或者成立新的企業(yè)法人的，根據(jù)《公司法》的有關(guān)規(guī)定，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)歸該企業(yè)法人享有，并應(yīng)由其繼續(xù)履行原國有土地租賃合同;向非企業(yè)法人投資的，租賃土地使用權(quán)仍歸原租賃土地使用權(quán)人享有，故應(yīng)由其繼續(xù)履行原國有土地租賃合同。
六、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押
1、轉(zhuǎn)讓和抵押的要件
租賃土地使用權(quán)的取得按期繳納租金，多以年為單位，租賃取得土地使用權(quán)的用地者與國家之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，因而，用地者對土地只能使用、收益而不可隨意處分，租賃土地使用權(quán)的抵押應(yīng)經(jīng)土地使用者代表的同意。依《城市房地產(chǎn)管理法》第47條的規(guī)定，僅以出讓方式取得的土地使用權(quán)方可以單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，而以其他方式如租賃、劃撥取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)可以同時設(shè)定抵押。
由于出讓國有土地使用權(quán)具有物權(quán)性，因而其土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營具有相對的穩(wěn)定性;而租賃土地使用權(quán)雖然具有準(zhǔn)物權(quán)的特征，但由于承租人逐年支付租金，因而仍然存在不穩(wěn)定性。此外，租賃地塊上的建筑物未建成即未形成產(chǎn)權(quán)，租賃土地使用權(quán)人亦無權(quán)處分。為了減少權(quán)屬爭議，避免房地產(chǎn)關(guān)系復(fù)雜化，同時也是為了更有效地防止土地使用權(quán)人不從事土地開發(fā)，單純利用土地進(jìn)行投機(jī)牟利的炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，從維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序出發(fā)，權(quán)利人轉(zhuǎn)讓或抵押租賃土地使用權(quán)應(yīng)滿足：
(1) 經(jīng)國有土地所有者代表同意;
(2) 按租賃合同約定投資開發(fā)，地上建筑物、其他附著物已建成;
(3) 已辦理租賃土地使用權(quán)登記以及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。
(4)租賃土地使用權(quán)，非隨其地上物不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押。
以租賃方式取得的土地使用權(quán)，不得用于商品房開發(fā)。這樣可以防止不法商人鉆法律漏洞，以租賃土地使用權(quán)之名，行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)，牟取土地出讓金與租金之間的差價利益，因此建議，除企業(yè)破產(chǎn)、分立外，租賃土地使用權(quán)不得分割轉(zhuǎn)讓。所謂土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，是指在依法取得使用權(quán)的土地上，一個主體將建成后的建筑物、其他附著物，轉(zhuǎn)讓給多個主體而導(dǎo)致的一個使用權(quán)隨建筑物區(qū)分所有權(quán)發(fā)生分割，并隨之轉(zhuǎn)讓的情形?？荚囉脮?BR> 2、權(quán)利義務(wù)同時轉(zhuǎn)移原則
權(quán)利義務(wù)同時移轉(zhuǎn)原則即"認(rèn)地不認(rèn)人"原則。是指租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人即原土地使用權(quán)承租人與出租人所簽定的租賃合同以及登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人 。但只能是原土地使用權(quán)租賃合同規(guī)定的使用年限減去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。因此，轉(zhuǎn)讓人對其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利負(fù)擔(dān)負(fù)有告知義務(wù)，受讓人負(fù)有繼續(xù)履行原國有土地租賃合同和辦理權(quán)屬變更登記的義務(wù)。
七、租賃土地使用權(quán)出租
基于《合同法》第224條 的規(guī)定，租賃土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)租其土地權(quán)利時，并未喪失其土地使用權(quán)，即未脫離原國有土地租賃合同的約束，其與土地所有者仍是合同的當(dāng)事人。因此，租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租可不經(jīng)土地所有權(quán)人同意，但仍應(yīng)繼續(xù)履行原國有土地租賃合同。
八、租賃國有土地使用權(quán)的終止
(一)租期屆滿
1、續(xù)租申請的公益性界限
承租人依法取得租賃土地使用權(quán)后，必然要在租賃地塊上投入大量的人力、物力和財力來開發(fā)利用土地，如果不允許其續(xù)租，將影響承租人長期開發(fā)利用土地的積極性，容易誘發(fā)承租人對土地的掠奪性使用等短期行為。為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的合法權(quán)益，促使承租人合理、高效地使用土地，賦予租賃土地使用權(quán)人以法定續(xù)租權(quán) ，除了根據(jù)社會公共利益的需要 ，國家依法定程序收回土地使用權(quán)，將之以劃撥方式提供給其他用地者的情形外，國有土地所有者代表對土地使用者提出的續(xù)期申請均應(yīng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)租的，國有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同，并辦理登記手續(xù)。