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第四節(jié) 租賃國有土地使用權(quán)
一、定義
租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。
"租賃"是在一方保留租賃物所有權(quán)或合法使用權(quán)的前提下，另一方依約在一定期限內(nèi)占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關(guān)系。由租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權(quán)，具有用益物權(quán)的性質(zhì)。也就是說，承租人在租賃期間，對租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權(quán)人對租賃物的占有、使用受到不法侵害時，可以獲得物權(quán)保護意義上的法律救濟，如排除妨害、返還財產(chǎn)等。這種現(xiàn)象在現(xiàn)代民法上被稱作"租賃權(quán)物權(quán)化"。民法上的"買賣不破租賃"規(guī)則，即不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，已有的租賃關(guān)系得保持存續(xù)(參見人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第2款)，就是一個明證。從實踐的意義上講，將租賃土地使用權(quán)界定為一種土地物權(quán)，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護承租人的合法權(quán)益，鼓勵承租人在土地上進行投資，從而實現(xiàn)土地的高效利用，促進經(jīng)濟發(fā)展。
需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是兩個不同的概念。前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。從交易實務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級土地市場，土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級土地市場。在土地登記實務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)租賃應(yīng)作為土地他項權(quán)利登記。但是，從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。不過，在土地使用權(quán)租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權(quán)出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
二、租賃土地使用權(quán)主體
租賃土地使用權(quán)作為國有土地使用權(quán)的一種，其主體為一般主體。除法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地外，主要包括以下五類：
1、新增經(jīng)營性用地考試用書
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的立法精神，實踐中，凡是經(jīng)營性用地，一般都以作價出資、出讓或租賃的方式有償取得國有土地使用權(quán)。其中，由于租賃價格遠低于出讓價格，使土地使用者能以較少的代價取得國有土地使用權(quán)，因而易于為土地使用者采納。但由于其債權(quán)性質(zhì)，從承租人方面來看，其權(quán)利范圍仍遜于具有物權(quán)性質(zhì)的出讓國有土地使用權(quán);從出租人方面來看，其經(jīng)濟利益也不如具有物權(quán)性質(zhì)的出讓國有土地使用權(quán)。因此，從長遠考慮，對于新增經(jīng)營性用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，而租賃只能作為出讓方式的補充。
2、存量經(jīng)營性劃撥用地
根據(jù)《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，劃撥國有土地使用權(quán)改制可采用作價出資、出讓、租賃三種方式。通過租賃方式依法取得國有土地使用權(quán)，能使國家與企業(yè)之間以繳納土地使用費為體現(xiàn)的行政關(guān)系，轉(zhuǎn)為以按租賃合同的約定繳納租金為體現(xiàn)的市場關(guān)系，能有效地降低企業(yè)改制成本，因而易于為企業(yè)所接受。
3、依法取得場地經(jīng)營權(quán)的外商投資企業(yè)用地
依法取得場地使用權(quán)的外商投資企業(yè)用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過租賃方式依法取得國有土地使用權(quán)。
4、短期用地
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時用地的期限不得超過二年，而實踐中亦有超過二年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建筑，其法律關(guān)系較為簡單，加之租賃價格較低，且操作簡便、靈活，因而實行土地使用權(quán)有償使用，最適合采用租賃方式。但是，由于臨時用地的期限過短，賦予其用地者以租賃土地使用權(quán)這種具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，不利于土地資源的合理、有效利用，因而立法在賦予短期用地的使用者可依法取得租賃土地使用權(quán)的權(quán)利的同時，還應(yīng)充分考慮土地資源的稀缺性。
5、改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地
依有關(guān)法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應(yīng)當(dāng)補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，但實踐中執(zhí)行的難度較大。對此，應(yīng)予以變通，即自用目的的，允許其通過設(shè)定租賃關(guān)系來調(diào)整其與國家之間的利益關(guān)系，但用于轉(zhuǎn)讓時，則必須補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，以防法律關(guān)系復(fù)雜化，從而切實維護買受人的合法權(quán)益。
三、租賃土地使用權(quán)的取得
1、土地使用權(quán)的租賃方式
國有土地租賃合同體現(xiàn)了用地者與國家間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，對于國有土地租賃合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)以及租金、租期等必備條款應(yīng)由當(dāng)事人雙方--國有土地所有者代表與用地者協(xié)商確定。因此，"協(xié)議"方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。
隨著《拍賣法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》的相繼出臺，在國有土地租賃這一經(jīng)濟領(lǐng)域中引入招標(biāo)、拍賣等競爭性締約方式已具有可行性。這兩種競爭方式的作用在于：能夠?qū)崿F(xiàn)國有土地所有者經(jīng)濟利益的化，避免國有土地所有者代表與用地者在協(xié)議過程中以權(quán)謀私。另外，實踐中亦存在政府定租的租賃方式，即國有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價，結(jié)合土地市場的供求狀況和出讓年限，單方確定并公示土地的標(biāo)定地租，租賃國有土地使用權(quán)的方式。此方式公開、公正、公平，操作性強，能有效地抑制交易中人為因素造成的不公平競爭，防止腐敗和國有資產(chǎn)流失。招標(biāo)、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。
第四節(jié) 租賃國有土地使用權(quán)
一、定義
租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。
"租賃"是在一方保留租賃物所有權(quán)或合法使用權(quán)的前提下，另一方依約在一定期限內(nèi)占有和使用租賃物并由此取得合法收益的法律關(guān)系。由租賃關(guān)系產(chǎn)生承租人的租賃權(quán)，具有用益物權(quán)的性質(zhì)。也就是說，承租人在租賃期間，對租賃物享有派他地占有和使用的支配地位。租賃權(quán)人對租賃物的占有、使用受到不法侵害時，可以獲得物權(quán)保護意義上的法律救濟，如排除妨害、返還財產(chǎn)等。這種現(xiàn)象在現(xiàn)代民法上被稱作"租賃權(quán)物權(quán)化"。民法上的"買賣不破租賃"規(guī)則，即不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，已有的租賃關(guān)系得保持存續(xù)(參見人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第2款)，就是一個明證。從實踐的意義上講，將租賃土地使用權(quán)界定為一種土地物權(quán)，有利于穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護承租人的合法權(quán)益，鼓勵承租人在土地上進行投資，從而實現(xiàn)土地的高效利用，促進經(jīng)濟發(fā)展。
需要注意的是，租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是兩個不同的概念。前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓國有土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。從交易實務(wù)的角度講，租賃土地使用權(quán)發(fā)生在一級土地市場，土地使用權(quán)租賃發(fā)生在二級土地市場。在土地登記實務(wù)中，租賃土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用權(quán)登記，土地使用權(quán)租賃應(yīng)作為土地他項權(quán)利登記。但是，從租賃關(guān)系的內(nèi)容看，兩者的基本權(quán)利義務(wù)是一致的。不過，在土地使用權(quán)租賃的情況下，出租人必須遵守土地使用權(quán)出讓合同的條款，租賃合同也不得違反土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
二、租賃土地使用權(quán)主體
租賃土地使用權(quán)作為國有土地使用權(quán)的一種，其主體為一般主體。除法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地外，主要包括以下五類：
1、新增經(jīng)營性用地考試用書
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的立法精神，實踐中，凡是經(jīng)營性用地，一般都以作價出資、出讓或租賃的方式有償取得國有土地使用權(quán)。其中，由于租賃價格遠低于出讓價格，使土地使用者能以較少的代價取得國有土地使用權(quán)，因而易于為土地使用者采納。但由于其債權(quán)性質(zhì)，從承租人方面來看，其權(quán)利范圍仍遜于具有物權(quán)性質(zhì)的出讓國有土地使用權(quán);從出租人方面來看，其經(jīng)濟利益也不如具有物權(quán)性質(zhì)的出讓國有土地使用權(quán)。因此，從長遠考慮，對于新增經(jīng)營性用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，而租賃只能作為出讓方式的補充。
2、存量經(jīng)營性劃撥用地
根據(jù)《劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，劃撥國有土地使用權(quán)改制可采用作價出資、出讓、租賃三種方式。通過租賃方式依法取得國有土地使用權(quán)，能使國家與企業(yè)之間以繳納土地使用費為體現(xiàn)的行政關(guān)系，轉(zhuǎn)為以按租賃合同的約定繳納租金為體現(xiàn)的市場關(guān)系，能有效地降低企業(yè)改制成本，因而易于為企業(yè)所接受。
3、依法取得場地經(jīng)營權(quán)的外商投資企業(yè)用地
依法取得場地使用權(quán)的外商投資企業(yè)用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過租賃方式依法取得國有土地使用權(quán)。
4、短期用地
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時用地的期限不得超過二年，而實踐中亦有超過二年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建筑，其法律關(guān)系較為簡單，加之租賃價格較低，且操作簡便、靈活，因而實行土地使用權(quán)有償使用，最適合采用租賃方式。但是，由于臨時用地的期限過短，賦予其用地者以租賃土地使用權(quán)這種具有準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，不利于土地資源的合理、有效利用，因而立法在賦予短期用地的使用者可依法取得租賃土地使用權(quán)的權(quán)利的同時，還應(yīng)充分考慮土地資源的稀缺性。
5、改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地
依有關(guān)法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應(yīng)當(dāng)補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，但實踐中執(zhí)行的難度較大。對此，應(yīng)予以變通，即自用目的的，允許其通過設(shè)定租賃關(guān)系來調(diào)整其與國家之間的利益關(guān)系，但用于轉(zhuǎn)讓時，則必須補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，以防法律關(guān)系復(fù)雜化，從而切實維護買受人的合法權(quán)益。
三、租賃土地使用權(quán)的取得
1、土地使用權(quán)的租賃方式
國有土地租賃合同體現(xiàn)了用地者與國家間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，對于國有土地租賃合同中雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)以及租金、租期等必備條款應(yīng)由當(dāng)事人雙方--國有土地所有者代表與用地者協(xié)商確定。因此，"協(xié)議"方式應(yīng)為租賃土地使用權(quán)取得的主要方式。
隨著《拍賣法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》的相繼出臺，在國有土地租賃這一經(jīng)濟領(lǐng)域中引入招標(biāo)、拍賣等競爭性締約方式已具有可行性。這兩種競爭方式的作用在于：能夠?qū)崿F(xiàn)國有土地所有者經(jīng)濟利益的化，避免國有土地所有者代表與用地者在協(xié)議過程中以權(quán)謀私。另外，實踐中亦存在政府定租的租賃方式，即國有土地所有者代表根據(jù)基準(zhǔn)地價，結(jié)合土地市場的供求狀況和出讓年限，單方確定并公示土地的標(biāo)定地租，租賃國有土地使用權(quán)的方式。此方式公開、公正、公平，操作性強，能有效地抑制交易中人為因素造成的不公平競爭，防止腐敗和國有資產(chǎn)流失。招標(biāo)、拍賣、政府定租方式也可作為租賃土地使用權(quán)的取得方式。