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(四)抵押物在抵押期間的處分限制
出讓國有土地使用權(quán)抵押期間，抵押人將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、作價出資或者入股、再次抵押的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知對方當(dāng)事人該物已經(jīng)抵押的情況，原抵押合同繼續(xù)有效。未通知抵押權(quán)人或者未告知對方當(dāng)事人的，處分行為無效。抵押人將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租，抵押人處分抵押物所得價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓、出租;抵押權(quán)人將其權(quán)利再次抵押的，所擔(dān)保的債權(quán)額不得超過土地使用權(quán)價值的余額。
抵押的目的是為債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，使抵押權(quán)人獲得抵押利益。當(dāng)?shù)盅何锊淮嬖诘浣粨Q價值轉(zhuǎn)化為其他物如價金時，抵押利益仍存在于該轉(zhuǎn)讓物。因此，抵押不以轉(zhuǎn)移抵押物的占有為要件。抵押人享有在無害抵押權(quán)的條件下對抵押物的處分權(quán)。出讓國有土地使用權(quán)抵押后，抵押人可將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、作價出資或者入股、再次抵押。但抵押人對出讓國有土地使用權(quán)的處分必然會關(guān)系到抵押權(quán)人的利益，為了平衡雙方當(dāng)事人的利益，維護抵押權(quán)人的合法權(quán)利，保障抵押權(quán)的安全，對抵押人的處分權(quán)加以限制是必要的。
依《擔(dān)保法》第49、51條的規(guī)定，抵押權(quán)人對抵押人處分抵押物的行為有限制權(quán)、追及權(quán)及對抵押物不法妨礙的排除權(quán)，如抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)登記的抵押物的，應(yīng)通知抵押權(quán)人，否則，轉(zhuǎn)讓行為無效。抵押權(quán)人有權(quán)制止抵押人減少抵押物價值的行為。抵押權(quán)不因抵押物的部分滅失而受不利影響，剩余部分的價值與抵押權(quán)價值相等時，仍擔(dān)保被擔(dān)保債權(quán)的全部，剩余部分不足擔(dān)保額時，抵押人應(yīng)以其他財產(chǎn)補足，不得以滅失為由，對抗抵押權(quán)。依《擔(dān)保法》第35條、《城市房地產(chǎn)管理辦法》第9條的規(guī)定，抵押物的再次抵押受到限制。
(五)土地使用權(quán)抵押與土地使用權(quán)出讓合同、租賃合同的關(guān)系
租賃土地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)依法拍賣或變賣抵押物時，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃土地使用權(quán)合同?！秳潛車型恋厥褂脵?quán)管理暫行辦法》第19條的規(guī)定表明出讓國有土地使用權(quán)抵押后，出讓國有土地使用權(quán)人仍是原土地使用權(quán)出讓合同的當(dāng)事人，仍受原出讓合同的約束。土地使用權(quán)主體因抵押權(quán)實現(xiàn)而發(fā)生變更后，土地使用權(quán)出讓合同仍然有效，新的土地使用權(quán)人必須受該合同條款的約束。同樣的，依《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)時，租賃土地使用權(quán)合同隨之轉(zhuǎn)移。
(六)劃撥國有土地使用權(quán)的抵押
劃撥國有土地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)依法拍賣或變賣抵押物時，應(yīng)當(dāng)從拍賣或變賣所得價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額或土地收益后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。外商投資企業(yè)場地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)依劃撥國有土地使用權(quán)抵押的有關(guān)規(guī)定處置?！稉?dān)保法》第56條、《城市房地產(chǎn)管理法》第50條、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條的規(guī)定表明，劃撥國有土地使用權(quán)抵押實現(xiàn)時，必然發(fā)生劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對符合出讓條件的，應(yīng)依法補辦出讓手續(xù)，并由受讓人繳納出讓金;不具備出讓條件的土地，如國家暫時無法或不需要以出讓方式提供給土地使用者或根據(jù)城市規(guī)劃不宜出讓近期又不禁止轉(zhuǎn)讓的，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國家。
(七)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的抵押
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)拍賣或變賣抵押物時，抵押權(quán)人若不是本集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)的，須辦理集體土地征用和國有土地出讓手續(xù)。拍賣或變賣所得價款，應(yīng)先扣除征地補償安置費，給付集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權(quán)利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依《擔(dān)保法》規(guī)定處置。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的抵押問題是實踐中的一個難題?！掇r(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，有兩個要點。其一，在為設(shè)定抵押而辦理登記時，土地管理部門應(yīng)當(dāng)核定通過拍賣抵押物實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金額。這筆金額，實際上是抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的一筆預(yù)期扣除額，也是未來的地產(chǎn)受讓人將要支付的一筆成本。其二，抵押權(quán)實現(xiàn)時，被抵押的土地使用權(quán)必須通過土地征用程序轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，然后按抵押劃撥國有土地使用?quán)的辦法，或辦理土地出讓手續(xù)，由受讓人在繳納出讓金的基礎(chǔ)上取得出讓國有土地使用權(quán)，或作為劃撥土地以轉(zhuǎn)給受讓人，國家收取土地收益。這些規(guī)定，實際上針對的是土地使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人受讓的情形。如果抵押權(quán)實現(xiàn)時，該鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是由本集體內(nèi)部的企業(yè)或個人受讓取得，則沒有必要適用這種程序。而且，即使是集體以外的單位或個人為受讓人的，也不必一律套用“先征用后出讓”的模式。按照《擔(dān)保法》第55條第2款“……以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途”的規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)時，不論受讓主體為何種性質(zhì)，除辦理了集體土地征用和國有土地出讓手續(xù)的外，應(yīng)該保持土地的集體所有和土地用途。也就是說，集體經(jīng)濟組織以外的受讓人可以在不辦理土地征用和繳納出讓金的情況下受讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。為此，該受讓人可以采用一種類似“權(quán)利入股”的辦法，將受讓取得的廠房等建筑物所有權(quán)連同土地使用權(quán)投入該企業(yè)，同時取得該企業(yè)的一部分產(chǎn)權(quán)，從而使該企業(yè)成為受讓人與集體經(jīng)濟組織合資或聯(lián)營的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)(此時只需要辦理企業(yè)變更登記，而不需要辦理土地使用權(quán)變更登記)。當(dāng)然，如果受讓人受讓取得該地產(chǎn)的目的是為了開展其他投資項目，則必須辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并為此支付必要的成本。
(四)抵押物在抵押期間的處分限制
出讓國有土地使用權(quán)抵押期間，抵押人將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、作價出資或者入股、再次抵押的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知對方當(dāng)事人該物已經(jīng)抵押的情況，原抵押合同繼續(xù)有效。未通知抵押權(quán)人或者未告知對方當(dāng)事人的，處分行為無效。抵押人將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租，抵押人處分抵押物所得價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓、出租;抵押權(quán)人將其權(quán)利再次抵押的，所擔(dān)保的債權(quán)額不得超過土地使用權(quán)價值的余額。
抵押的目的是為債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，使抵押權(quán)人獲得抵押利益。當(dāng)?shù)盅何锊淮嬖诘浣粨Q價值轉(zhuǎn)化為其他物如價金時，抵押利益仍存在于該轉(zhuǎn)讓物。因此，抵押不以轉(zhuǎn)移抵押物的占有為要件。抵押人享有在無害抵押權(quán)的條件下對抵押物的處分權(quán)。出讓國有土地使用權(quán)抵押后，抵押人可將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、作價出資或者入股、再次抵押。但抵押人對出讓國有土地使用權(quán)的處分必然會關(guān)系到抵押權(quán)人的利益，為了平衡雙方當(dāng)事人的利益，維護抵押權(quán)人的合法權(quán)利，保障抵押權(quán)的安全，對抵押人的處分權(quán)加以限制是必要的。
依《擔(dān)保法》第49、51條的規(guī)定，抵押權(quán)人對抵押人處分抵押物的行為有限制權(quán)、追及權(quán)及對抵押物不法妨礙的排除權(quán)，如抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)登記的抵押物的，應(yīng)通知抵押權(quán)人，否則，轉(zhuǎn)讓行為無效。抵押權(quán)人有權(quán)制止抵押人減少抵押物價值的行為。抵押權(quán)不因抵押物的部分滅失而受不利影響，剩余部分的價值與抵押權(quán)價值相等時，仍擔(dān)保被擔(dān)保債權(quán)的全部，剩余部分不足擔(dān)保額時，抵押人應(yīng)以其他財產(chǎn)補足，不得以滅失為由，對抗抵押權(quán)。依《擔(dān)保法》第35條、《城市房地產(chǎn)管理辦法》第9條的規(guī)定，抵押物的再次抵押受到限制。
(五)土地使用權(quán)抵押與土地使用權(quán)出讓合同、租賃合同的關(guān)系
租賃土地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)依法拍賣或變賣抵押物時，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃土地使用權(quán)合同?！秳潛車型恋厥褂脵?quán)管理暫行辦法》第19條的規(guī)定表明出讓國有土地使用權(quán)抵押后，出讓國有土地使用權(quán)人仍是原土地使用權(quán)出讓合同的當(dāng)事人，仍受原出讓合同的約束。土地使用權(quán)主體因抵押權(quán)實現(xiàn)而發(fā)生變更后，土地使用權(quán)出讓合同仍然有效，新的土地使用權(quán)人必須受該合同條款的約束。同樣的，依《國有企業(yè)改革中劃撥國有土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第3條規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)時，租賃土地使用權(quán)合同隨之轉(zhuǎn)移。
(六)劃撥國有土地使用權(quán)的抵押
劃撥國有土地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)依法拍賣或變賣抵押物時，應(yīng)當(dāng)從拍賣或變賣所得價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額或土地收益后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。外商投資企業(yè)場地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)依劃撥國有土地使用權(quán)抵押的有關(guān)規(guī)定處置?！稉?dān)保法》第56條、《城市房地產(chǎn)管理法》第50條、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條的規(guī)定表明，劃撥國有土地使用權(quán)抵押實現(xiàn)時，必然發(fā)生劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。劃撥國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，對符合出讓條件的，應(yīng)依法補辦出讓手續(xù)，并由受讓人繳納出讓金;不具備出讓條件的土地，如國家暫時無法或不需要以出讓方式提供給土地使用者或根據(jù)城市規(guī)劃不宜出讓近期又不禁止轉(zhuǎn)讓的，可以不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳給國家。
(七)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的抵押
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的土地使用權(quán)上抵押權(quán)實現(xiàn)拍賣或變賣抵押物時，抵押權(quán)人若不是本集體經(jīng)濟組織投資設(shè)立的企業(yè)的，須辦理集體土地征用和國有土地出讓手續(xù)。拍賣或變賣所得價款，應(yīng)先扣除征地補償安置費，給付集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權(quán)利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依《擔(dān)保法》規(guī)定處置。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)的抵押問題是實踐中的一個難題?！掇r(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》的規(guī)定，有兩個要點。其一，在為設(shè)定抵押而辦理登記時，土地管理部門應(yīng)當(dāng)核定通過拍賣抵押物實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金額。這筆金額，實際上是抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的一筆預(yù)期扣除額，也是未來的地產(chǎn)受讓人將要支付的一筆成本。其二，抵押權(quán)實現(xiàn)時，被抵押的土地使用權(quán)必須通過土地征用程序轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，然后按抵押劃撥國有土地使用?quán)的辦法，或辦理土地出讓手續(xù)，由受讓人在繳納出讓金的基礎(chǔ)上取得出讓國有土地使用權(quán)，或作為劃撥土地以轉(zhuǎn)給受讓人，國家收取土地收益。這些規(guī)定，實際上針對的是土地使用權(quán)由集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人受讓的情形。如果抵押權(quán)實現(xiàn)時，該鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是由本集體內(nèi)部的企業(yè)或個人受讓取得，則沒有必要適用這種程序。而且，即使是集體以外的單位或個人為受讓人的，也不必一律套用“先征用后出讓”的模式。按照《擔(dān)保法》第55條第2款“……以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途”的規(guī)定，抵押權(quán)實現(xiàn)時，不論受讓主體為何種性質(zhì)，除辦理了集體土地征用和國有土地出讓手續(xù)的外，應(yīng)該保持土地的集體所有和土地用途。也就是說，集體經(jīng)濟組織以外的受讓人可以在不辦理土地征用和繳納出讓金的情況下受讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)。為此，該受讓人可以采用一種類似“權(quán)利入股”的辦法，將受讓取得的廠房等建筑物所有權(quán)連同土地使用權(quán)投入該企業(yè)，同時取得該企業(yè)的一部分產(chǎn)權(quán)，從而使該企業(yè)成為受讓人與集體經(jīng)濟組織合資或聯(lián)營的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)(此時只需要辦理企業(yè)變更登記，而不需要辦理土地使用權(quán)變更登記)。當(dāng)然，如果受讓人受讓取得該地產(chǎn)的目的是為了開展其他投資項目，則必須辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并為此支付必要的成本。