多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）
61.決定房地產需求量的一般因素有（ ）。
A.房地產的價格水平
B.消費者的收入水平
C.消費者的偏好
D.相關物品的價格水平
E.房地產開發(fā)商對未來的預期
參考答案：ABCD
解析：決定房地產需求量的一般因素有：房地產的價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關物品的價格水平；消費者對未來的預期。E.房地產開發(fā)商對未來的預期，屬于決定房地產供給量的因素。本題考查決定房地產需求量的因素。參見教材P21.
62.城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物，最早的城市是以（）為主的集市。
A.畜牧業(yè)
B.商業(yè)
C.制造業(yè)
D.手工業(yè)
E.服務業(yè)
參考答案：BD
解析：城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物，當初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。此題考查城市的產生和發(fā)展的相關內容。參見教材P28.
63.下列關于設有抵押權的房屋拆遷補償和安置的說法中，正確的有（）。
A.未進行抵押登記的，補償款付給被拆遷人
B.能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，但須經抵押權人認可
C.不能解除抵押合同的，補償款支付給抵押權人
D.不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償
E.抵押權人承擔由于拆遷設有抵押權的房屋而造成的損失
參考答案：BD
解析：設有抵押權的房屋被拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：要認定抵押的有效性。未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置；能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經抵押權人認可；不能解除抵押關系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押權人按照相關法律規(guī)定向抵押人進行追償。本題考查設有抵押權房屋的拆遷補償。參見教材P46.
64.國有建設用地使用權的協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（）。
A.適用范圍不同
B.出讓金形成方式不同
C.確定的原則不同
D.協(xié)議出讓無需公布出讓計劃
E.出讓主體不同
參考答案：ABC
解析：協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同；出讓金形成方式不同；確定的原則不同。本題考查協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材P59.
65.國有建設用地使用權出租中，下列關于租賃雙方權利義務的說法中，正確的有（）。
A.出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利
B.對于已出租的建設用地使用權，出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要
C.國有建設用地使用權出租后，出租人可以終止履行出讓合同
D.承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應負損害賠償責任
E.按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權利
參考答案：ADE
解析：對于已出租的建設用地使用權，出租人要對租賃標的物進行必要的維護，B錯；國有建設用地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，C錯。本題考查國有建設用地使用權租賃雙方的權利和義務。參見教材P65.
66.房地產市場定性調研是在市場調研中搜集有關房地產市場參與者的（）等方面的資料。
A.外貌
B.傾向性
C.感覺
D.動機
E.態(tài)度
參考答案：BCDE
解析：房地產市場定性調研就是在房地產市場調研中搜集有關房地產市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調研方法。本題考查房地產市場的定性調研。參見教材P87.
67.房地產投資具有（ ）等特點。
A.投資品種的多樣性
B.投資收益的穩(wěn)定性
C.投資價值的附加性
D.投資變現(xiàn)的便利性
E.投資區(qū)域的差異性
參考答案：ACE
解析：房地產投資的特點有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復雜性、投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預期的風險性、投資決策的專業(yè)性。本題考查房地產投資的特點。參見教材P103-104.
68.下列因素中，影響出售型房地產開發(fā)投資項目經濟效益的主要不確定因素有（）。
A.土地取得成本
B.經營成本
C.租賃收入
D.租售價格
E.建安工程費
參考答案：ABDE
解析：房地產投資項目的主要不確定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費用、租售價格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經營成本、投資收益率。本題考查影響出售型房地產開發(fā)投資項目經濟效益的不確定因素。參見教材P141-142.
69.在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有（ ）。
A.被比較方案的投資額相同或相近
B.被比較方案具有相同的不確定因索
C.被比較方案的費用及效益計算口徑一致
D.被比較方案具有相同的計算期
E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位
參考答案：CDE
解析：在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有：被比較方案的費用及效益計算口徑一致；被比較方案具有相同的計算期；被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。本題考查互斥方案進行比較的條件。參見教材P172.
70.房地產開發(fā)項目管理應遵循項目質量管理的程序，這個程序是依據(jù)（）等階段循環(huán)的原理建立起來的。
A.計劃
B.協(xié)調
C.執(zhí)行
D.檢查
E.處理
參考答案：ACDE
解析：房地產開發(fā)項目管理應遵循項目質量管理的程序，這個程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDCA分為四個階段，即計劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。本題考查房地產開發(fā)項目全面質量管理的程序。參見教材P205.
71.建設工程招標文件包括（ ）等。
A.投標人須知
B.合同專用條款
C.工程量清單
D.標底
E.投標書格式
參考答案：ABCE
解析：招標文件一般包括：招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標保函及履約保函格式等）。本題考查招標文件的內容。參見教材P199.
72.房地產開發(fā)經營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應考慮銷售渠道的（ ）。
A.先進性
B.可控性
C.社會性
D.適應性
E.經濟性
參考答案：BDE
解析：房地產銷售渠道的選擇原則有：經濟性、可控性、適應性。本題考查房地產銷售渠道的選擇原則。參見教材P217-218.
73.編制房地產廣告預算的基本方法有（ ）等。
A.目標任務法
B.消費者需求法
C.銷售百分比法
D.銷售人員規(guī)模法
E.競爭對等法
參考答案：ACE
解析：房地產廣告預算編制的方法有：目標任務法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對等法。本題考查房地產廣告預算的編制方法。參見教材P228.
74.采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高，其原因可能有（ ）。
A.選取的報酬率偏低
B.預測的未來凈收益偏大
C.估計的使用期限偏短
D.估計的運營費用偏大
E.估計的空置率偏高
參考答案：AB
解析：可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y×[1－1/（1+Y）^n]，預測未來的凈收益偏大即A大，則V大；選取的報酬率低，即Y小，則V大。估計的使用期限偏短，及n小，則V小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用，DE會導致結果偏小。此題考查房地產估價的收益法。參見教材P255-257.
75.房地產估價報告通常由（ ）等組成。
A.估價委托書
B.注冊房地產估價師聲明
C.估價委托合同
D.估價結果報告
E.估價技術報告
參考答案：BDE
解析：房地產估價報告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。本題考查房地產估價報告的內容。參見教材P265-266.
76.下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有（ ）。
A.房屋權屬證書記載的房屋所有權人
B.房屋權屬證書記載的房屋所有權人的法定配偶
C.尚未辦理產權登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人
D.房屋登記簿記載的房屋所有權人
E.房屋登記簿記載的房屋所有權人的法定配偶
參考答案：ACD
解析：具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋權屬證書和登記簿記載的房屋所有人；物業(yè)的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有的使用人；法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權人。本題考查具備業(yè)主身份的情況。參見教材P270.
77.物業(yè)管理規(guī)約對（ ）具有約束力。
A.全體業(yè)主
B.物業(yè)承租人
C.借住在業(yè)主家的親戚
D.物業(yè)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)
E.物業(yè)的繼受人
參考答案：ABCE
解析：管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力；管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人自動產生效力。本題考查物業(yè)管理規(guī)約的法律效力。參見教材P274.
78.下列財產中，不得抵押的有（）。
A.宅基地
B.土地所有權
C.集體土地使用權
D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房
E.村企業(yè)廠房
參考答案：ABC
解析：宅基地、土地所有權、集體土地使用權不得抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押，所以DE是可以抵押的。本題考查不得用于抵押的財產。參見教材P299.
79.等額本金還款抵押貸款方式的特征有（ ）。
A.每月支付的本金均等
B.每月支付的利息均等
C.每月還款額先大后小
D.每月還款額先小后大
E.借款人不易發(fā)生違約風險
參考答案：AC
解析：等本金還款抵押貸款的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月償還的利息越來越少，每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。本題考查等本金還款抵押貸款方式的特征。參見教材P304.
80.下列行為中，列入契稅征收對象的有（ ）。
A.國有土地使用權出讓
B.土地使用權贈與
C.土地使用權交換
D.房屋使用權轉移
E.農村集體土地承包經營權轉移
參考答案：ABC
解析：以下行為屬于轉移土地、房屋權屬的行為，列入契稅的征稅對象：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換，不包括農村集體土地承包經營權的轉移；房屋買賣、贈與和交換。此題考查契稅的征稅對象。參見教材P328.
61.決定房地產需求量的一般因素有（ ）。
A.房地產的價格水平
B.消費者的收入水平
C.消費者的偏好
D.相關物品的價格水平
E.房地產開發(fā)商對未來的預期
參考答案：ABCD
解析：決定房地產需求量的一般因素有：房地產的價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關物品的價格水平；消費者對未來的預期。E.房地產開發(fā)商對未來的預期，屬于決定房地產供給量的因素。本題考查決定房地產需求量的因素。參見教材P21.
62.城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物，最早的城市是以（）為主的集市。
A.畜牧業(yè)
B.商業(yè)
C.制造業(yè)
D.手工業(yè)
E.服務業(yè)
參考答案：BD
解析：城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物，當初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。此題考查城市的產生和發(fā)展的相關內容。參見教材P28.
63.下列關于設有抵押權的房屋拆遷補償和安置的說法中，正確的有（）。
A.未進行抵押登記的，補償款付給被拆遷人
B.能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，但須經抵押權人認可
C.不能解除抵押合同的，補償款支付給抵押權人
D.不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償
E.抵押權人承擔由于拆遷設有抵押權的房屋而造成的損失
參考答案：BD
解析：設有抵押權的房屋被拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：要認定抵押的有效性。未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置；能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經抵押權人認可；不能解除抵押關系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押權人按照相關法律規(guī)定向抵押人進行追償。本題考查設有抵押權房屋的拆遷補償。參見教材P46.
64.國有建設用地使用權的協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（）。
A.適用范圍不同
B.出讓金形成方式不同
C.確定的原則不同
D.協(xié)議出讓無需公布出讓計劃
E.出讓主體不同
參考答案：ABC
解析：協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同；出讓金形成方式不同；確定的原則不同。本題考查協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材P59.
65.國有建設用地使用權出租中，下列關于租賃雙方權利義務的說法中，正確的有（）。
A.出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利
B.對于已出租的建設用地使用權，出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要
C.國有建設用地使用權出租后，出租人可以終止履行出讓合同
D.承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應負損害賠償責任
E.按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權利
參考答案：ADE
解析：對于已出租的建設用地使用權，出租人要對租賃標的物進行必要的維護，B錯；國有建設用地使用權出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，C錯。本題考查國有建設用地使用權租賃雙方的權利和義務。參見教材P65.
66.房地產市場定性調研是在市場調研中搜集有關房地產市場參與者的（）等方面的資料。
A.外貌
B.傾向性
C.感覺
D.動機
E.態(tài)度
參考答案：BCDE
解析：房地產市場定性調研就是在房地產市場調研中搜集有關房地產市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調研方法。本題考查房地產市場的定性調研。參見教材P87.
67.房地產投資具有（ ）等特點。
A.投資品種的多樣性
B.投資收益的穩(wěn)定性
C.投資價值的附加性
D.投資變現(xiàn)的便利性
E.投資區(qū)域的差異性
參考答案：ACE
解析：房地產投資的特點有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復雜性、投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預期的風險性、投資決策的專業(yè)性。本題考查房地產投資的特點。參見教材P103-104.
68.下列因素中，影響出售型房地產開發(fā)投資項目經濟效益的主要不確定因素有（）。
A.土地取得成本
B.經營成本
C.租賃收入
D.租售價格
E.建安工程費
參考答案：ABDE
解析：房地產投資項目的主要不確定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費用、租售價格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經營成本、投資收益率。本題考查影響出售型房地產開發(fā)投資項目經濟效益的不確定因素。參見教材P141-142.
69.在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有（ ）。
A.被比較方案的投資額相同或相近
B.被比較方案具有相同的不確定因索
C.被比較方案的費用及效益計算口徑一致
D.被比較方案具有相同的計算期
E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位
參考答案：CDE
解析：在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有：被比較方案的費用及效益計算口徑一致；被比較方案具有相同的計算期；被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。本題考查互斥方案進行比較的條件。參見教材P172.
70.房地產開發(fā)項目管理應遵循項目質量管理的程序，這個程序是依據(jù)（）等階段循環(huán)的原理建立起來的。
A.計劃
B.協(xié)調
C.執(zhí)行
D.檢查
E.處理
參考答案：ACDE
解析：房地產開發(fā)項目管理應遵循項目質量管理的程序，這個程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDCA分為四個階段，即計劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。本題考查房地產開發(fā)項目全面質量管理的程序。參見教材P205.
71.建設工程招標文件包括（ ）等。
A.投標人須知
B.合同專用條款
C.工程量清單
D.標底
E.投標書格式
參考答案：ABCE
解析：招標文件一般包括：招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標保函及履約保函格式等）。本題考查招標文件的內容。參見教材P199.
72.房地產開發(fā)經營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應考慮銷售渠道的（ ）。
A.先進性
B.可控性
C.社會性
D.適應性
E.經濟性
參考答案：BDE
解析：房地產銷售渠道的選擇原則有：經濟性、可控性、適應性。本題考查房地產銷售渠道的選擇原則。參見教材P217-218.
73.編制房地產廣告預算的基本方法有（ ）等。
A.目標任務法
B.消費者需求法
C.銷售百分比法
D.銷售人員規(guī)模法
E.競爭對等法
參考答案：ACE
解析：房地產廣告預算編制的方法有：目標任務法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對等法。本題考查房地產廣告預算的編制方法。參見教材P228.
74.采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高，其原因可能有（ ）。
A.選取的報酬率偏低
B.預測的未來凈收益偏大
C.估計的使用期限偏短
D.估計的運營費用偏大
E.估計的空置率偏高
參考答案：AB
解析：可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y×[1－1/（1+Y）^n]，預測未來的凈收益偏大即A大，則V大；選取的報酬率低，即Y小，則V大。估計的使用期限偏短，及n小，則V小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用，DE會導致結果偏小。此題考查房地產估價的收益法。參見教材P255-257.
75.房地產估價報告通常由（ ）等組成。
A.估價委托書
B.注冊房地產估價師聲明
C.估價委托合同
D.估價結果報告
E.估價技術報告
參考答案：BDE
解析：房地產估價報告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件。本題考查房地產估價報告的內容。參見教材P265-266.
76.下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有（ ）。
A.房屋權屬證書記載的房屋所有權人
B.房屋權屬證書記載的房屋所有權人的法定配偶
C.尚未辦理產權登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人
D.房屋登記簿記載的房屋所有權人
E.房屋登記簿記載的房屋所有權人的法定配偶
參考答案：ACD
解析：具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋權屬證書和登記簿記載的房屋所有人；物業(yè)的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有的使用人；法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權人。本題考查具備業(yè)主身份的情況。參見教材P270.
77.物業(yè)管理規(guī)約對（ ）具有約束力。
A.全體業(yè)主
B.物業(yè)承租人
C.借住在業(yè)主家的親戚
D.物業(yè)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)
E.物業(yè)的繼受人
參考答案：ABCE
解析：管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力；管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人自動產生效力。本題考查物業(yè)管理規(guī)約的法律效力。參見教材P274.
78.下列財產中，不得抵押的有（）。
A.宅基地
B.土地所有權
C.集體土地使用權
D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房
E.村企業(yè)廠房
參考答案：ABC
解析：宅基地、土地所有權、集體土地使用權不得抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押，所以DE是可以抵押的。本題考查不得用于抵押的財產。參見教材P299.
79.等額本金還款抵押貸款方式的特征有（ ）。
A.每月支付的本金均等
B.每月支付的利息均等
C.每月還款額先大后小
D.每月還款額先小后大
E.借款人不易發(fā)生違約風險
參考答案：AC
解析：等本金還款抵押貸款的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月償還的利息越來越少，每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。本題考查等本金還款抵押貸款方式的特征。參見教材P304.
80.下列行為中，列入契稅征收對象的有（ ）。
A.國有土地使用權出讓
B.土地使用權贈與
C.土地使用權交換
D.房屋使用權轉移
E.農村集體土地承包經營權轉移
參考答案：ABC
解析：以下行為屬于轉移土地、房屋權屬的行為，列入契稅的征稅對象：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換，不包括農村集體土地承包經營權的轉移；房屋買賣、贈與和交換。此題考查契稅的征稅對象。參見教材P328.