房價降20% 購房成本方持平
房子降價固然大快人心，這是經(jīng)過一年多的持續(xù)努力打下來的，是房地產(chǎn)調(diào)控政策的初步成果。然而，先別盲目樂觀，房子降價和購房成本下降是同一回事嗎？
假設(shè)一種情境，一位擁有北京戶口打算購買婚房的首次購房者，在東五環(huán)看中了一套標價200萬元的房子。在2010年4月調(diào)控之前，當時的首套房貸款政策是，首付最低兩成，貸款利率打7折，按揭基準利率執(zhí)行2008年12月23日調(diào)整的五年期以上為5.94%。
按此標準貸款30年，需繳納首付40萬元，貸款總額160萬元，月供7785元，還款總額約280萬元。該房總成本約320萬元。
調(diào)控之后，最新的首套房貸款政策為，首付最低三成，貸款利率一般執(zhí)行基準利率。經(jīng)過2010年10月19日、12月25日，2011年2月8日、4月6日、7月7日五次加息，每次上調(diào)0.25個百分點，基準利率上調(diào)1.25個百分點。調(diào)整后五年以上按揭貸款基準利率7.05%。
按照北京市目前比較狠的折扣，如果上述房子降價10%達到180萬元，那么貸款30年需繳納首付54萬元，貸款總額126萬元，月供8425元，還款總額約303萬元。該房總成本約357萬元（參見表）。
通過以上對比，可以清晰地看出，調(diào)控后100萬元的按揭貸款，利息成本較調(diào)控前大幅上浮。月供由4861元上升至6687元，上漲38%。
因而，歷時一年半之久的調(diào)控之后，即便在房價下調(diào)10%的情況下，仍不能覆蓋利息成本，反而帶來的是首付成本上漲35%，月供成本以及還款總額上漲8.2%，購房總成本上漲11.6%的驚人局面！
所不同的僅僅是，利潤由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到銀行的錢袋子里，而購房者需要承擔(dān)更高昂的購房成本。
另外，相當多的剛性需求者，購房權(quán)利還受到了限制！
上述例子雖然是情景假設(shè)，然而由于利率政策各地差異不大，這個模型目前具有普適性。那么，房價究竟要下調(diào)多少，首貸購房者的成本才能回到調(diào)控之前的水平呢？
答案是20%。
房價需要在調(diào)控前基礎(chǔ)上下降20%，首貸購房者的購房成本才和調(diào)控之前持平。只有房價下調(diào)30%，首貸購房者才能夠得到13%的優(yōu)惠。如果房價未降，則購房成本上漲24%。
利潤向銀行轉(zhuǎn)移
如果房價不下降20%，那么這之間的利潤差額全部轉(zhuǎn)移到銀行。
盡管四大國有銀行、民生銀行等部分銀行的信貸負責(zé)人對記者表示，在國家緊縮房地產(chǎn)貸款的窗口指導(dǎo)下，按揭貸款額度不多，發(fā)放困難，有的支行甚至出現(xiàn)階段性的停貸，但按揭貸款仍然總量巨大，且呈現(xiàn)較快增長。
央行報告顯示，上半年個人購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長49.6%，比上年末高6.5個百分點。
這筆近萬億的新增貸款是一塊肥肉。
回顧歷史可發(fā)現(xiàn)，2009年初的樓市小陽春是如何形成的？是在降息和優(yōu)惠利率的推動下，相同額度按揭貸款的月供額分別下降了24.2%，多數(shù)城市的月供收入比下降到50%以內(nèi)，部分城市甚至降至30%的水平，老百姓的購房能力實際上升了。
既然是執(zhí)行差別化利率，為什么不更徹底一點，保持首貸購房者的利率折扣，真正的還利于民？
如果上述購房者因此放棄了購房，選擇繼續(xù)租房，又將如何呢？
房子降價固然大快人心，這是經(jīng)過一年多的持續(xù)努力打下來的，是房地產(chǎn)調(diào)控政策的初步成果。然而，先別盲目樂觀，房子降價和購房成本下降是同一回事嗎？
假設(shè)一種情境，一位擁有北京戶口打算購買婚房的首次購房者，在東五環(huán)看中了一套標價200萬元的房子。在2010年4月調(diào)控之前，當時的首套房貸款政策是，首付最低兩成，貸款利率打7折，按揭基準利率執(zhí)行2008年12月23日調(diào)整的五年期以上為5.94%。
按此標準貸款30年，需繳納首付40萬元，貸款總額160萬元，月供7785元，還款總額約280萬元。該房總成本約320萬元。
調(diào)控之后，最新的首套房貸款政策為，首付最低三成，貸款利率一般執(zhí)行基準利率。經(jīng)過2010年10月19日、12月25日，2011年2月8日、4月6日、7月7日五次加息，每次上調(diào)0.25個百分點，基準利率上調(diào)1.25個百分點。調(diào)整后五年以上按揭貸款基準利率7.05%。
按照北京市目前比較狠的折扣，如果上述房子降價10%達到180萬元，那么貸款30年需繳納首付54萬元，貸款總額126萬元，月供8425元，還款總額約303萬元。該房總成本約357萬元（參見表）。
通過以上對比，可以清晰地看出，調(diào)控后100萬元的按揭貸款，利息成本較調(diào)控前大幅上浮。月供由4861元上升至6687元，上漲38%。
因而，歷時一年半之久的調(diào)控之后，即便在房價下調(diào)10%的情況下，仍不能覆蓋利息成本，反而帶來的是首付成本上漲35%，月供成本以及還款總額上漲8.2%，購房總成本上漲11.6%的驚人局面！
所不同的僅僅是，利潤由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到銀行的錢袋子里，而購房者需要承擔(dān)更高昂的購房成本。
另外，相當多的剛性需求者，購房權(quán)利還受到了限制！
上述例子雖然是情景假設(shè)，然而由于利率政策各地差異不大，這個模型目前具有普適性。那么，房價究竟要下調(diào)多少，首貸購房者的成本才能回到調(diào)控之前的水平呢？
答案是20%。
房價需要在調(diào)控前基礎(chǔ)上下降20%，首貸購房者的購房成本才和調(diào)控之前持平。只有房價下調(diào)30%，首貸購房者才能夠得到13%的優(yōu)惠。如果房價未降，則購房成本上漲24%。
利潤向銀行轉(zhuǎn)移
如果房價不下降20%，那么這之間的利潤差額全部轉(zhuǎn)移到銀行。
盡管四大國有銀行、民生銀行等部分銀行的信貸負責(zé)人對記者表示，在國家緊縮房地產(chǎn)貸款的窗口指導(dǎo)下，按揭貸款額度不多，發(fā)放困難，有的支行甚至出現(xiàn)階段性的停貸，但按揭貸款仍然總量巨大，且呈現(xiàn)較快增長。
央行報告顯示，上半年個人購房貸款新增9323億元，6月末余額同比增長49.6%，比上年末高6.5個百分點。
這筆近萬億的新增貸款是一塊肥肉。
回顧歷史可發(fā)現(xiàn)，2009年初的樓市小陽春是如何形成的？是在降息和優(yōu)惠利率的推動下，相同額度按揭貸款的月供額分別下降了24.2%，多數(shù)城市的月供收入比下降到50%以內(nèi)，部分城市甚至降至30%的水平，老百姓的購房能力實際上升了。
既然是執(zhí)行差別化利率，為什么不更徹底一點，保持首貸購房者的利率折扣，真正的還利于民？
如果上述購房者因此放棄了購房，選擇繼續(xù)租房，又將如何呢？