一、單項選擇題
1.下列不屬于我國土地增值稅特點的是( )。
A.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)
B.征稅面比較廣
C.實行超額累進(jìn)稅率
D.實行按次征收
2.下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是( )。
A.出讓國有土地使用權(quán)
B.以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
C.出租國有土地使用權(quán)
D.以國有土地使用權(quán)抵押貸款，且未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的
3.下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是( )。
A.李某將其位于市區(qū)的房產(chǎn)無償贈送給自己的女兒
B.某企業(yè)將其閑置的廠房無償贈送給其關(guān)聯(lián)企業(yè)
C.某企業(yè)將其所有的一項土地使用權(quán)通過國家機(jī)關(guān)贈與學(xué)校
D.劉某將其位于市區(qū)的住房出租給王某用于居住
4.下列各項中，不需要繳納土地增值稅的是( )。
A.一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
B.房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為
C.企業(yè)與企業(yè)之間互換房地產(chǎn)的行為
D.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的行為
5.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，下列稅金中，允許作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目扣除的是( )。
A.營業(yè)稅、印花稅
B.營業(yè)稅、房產(chǎn)稅
C.營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅
D.房產(chǎn)稅、印花稅
6.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，納稅人如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的( )計算。
A.5%
B.5%以內(nèi)
C.10%
D.10%以內(nèi)
7.某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一棟寫字樓并全部出售，取得銷售收入8000萬元。建造此棟寫字樓支付地價款和相關(guān)的過戶手續(xù)費1800萬元，發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費300萬元，“三通一平”費400萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費500萬元，與該寫字樓相關(guān)的銷售費用800萬元，管理費用1000萬元，財務(wù)費用600萬元。則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為( )萬元。
A.700
B.1200
C.3000
D.3600
8.某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其新建的辦公樓一幢，取得銷售收入8000萬，已知為取得該辦公樓的土地使用權(quán)支付地價款和相關(guān)稅費共1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本2400萬元，實際發(fā)生有關(guān)的銷售費用300萬元，管理費用500萬元，財務(wù)費用200萬元，其中利息支出為100萬元，企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，但是不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算比例為8%。則在計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納的土地增值稅時，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為( )萬元。
A.272
B.340
C.1000
D.3400
9.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體出售了其新建的商品房，取得銷售收入9900萬元，與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計3600萬元;銷售費用600萬元，管理費用400萬元，財務(wù)費用300萬元;該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偨杩罾?該省政府規(guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的比例執(zhí)行。則在計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓商品房應(yīng)納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的合計金額為( )萬元。
A.500
B.1000
C.1080
D.1200
10.位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地委托建筑公司建造一棟寫字樓，取得此土地使用權(quán)時支付土地出讓金3000萬元，繳納相關(guān)費用120萬元;寫字樓開發(fā)成本4000萬元;寫字樓開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將另外1/2的建筑面積出租，取得當(dāng)年租金收入20萬元。當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算比例為10%。企業(yè)計算土地增值稅時允許扣除的項目金額合計為( )萬元。
A.4273.5
B.4276.75
C.8189.5
D.8192.75
11.2010年，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新開發(fā)的商品房一幢，簽訂銷售合同，取得銷售收入9800萬元，已知與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息，銷售該商品房共繳納有關(guān)稅金543.9萬元(其中含印花稅4.9萬元)。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為8%。該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬元。
A.933.63
B.935.1
C.1342.45
D.1344.65
12.某商業(yè)企業(yè)2010年轉(zhuǎn)讓一幢委托建筑公司新建的辦公樓，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，取得銷售收入8000萬元，該辦公樓土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計3700萬元，企業(yè)未按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金共444萬元(其中印花稅金4萬元)。當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為8%。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。
A.869 B.870.8 C.1202 D.1203.8
13.某工業(yè)企業(yè)2010年轉(zhuǎn)讓一幢2002年購置造的廠房，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，取得銷售收入50萬元。該廠房購置原價為20萬元，已提取折舊8萬元，經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，該廠房的重置成本價為50萬元，成新度折扣率為七成。支付與轉(zhuǎn)讓廠房相關(guān)的稅金共1.68萬元。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬元。
A.0
B.4
C.5.19
D.10.19
14.位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊未開發(fā)的土地使用權(quán)，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，取得收入420萬元。該土地使用權(quán)購置原價為380萬元。已知轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)繳納印花稅0.21萬元，該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅( )萬元。
A.11.28 B.38 C.38.12 D.38.23
15.某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一幢寫字樓，已知為開發(fā)該寫字樓取得土地使用權(quán)支付地價款和相關(guān)稅費共計1800萬元，發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費300萬元，“三通一平”費400萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費500萬元，當(dāng)期發(fā)生銷售費用800萬元，管理費用1000萬元，財務(wù)費用600萬元(其中含利息費用300萬元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);該寫字樓竣工驗收后，將總建筑面積的1/3對外銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將其中1/3的建筑面積對外出租，當(dāng)年取得租金收入50萬元;剩余的1/3的建筑面積企業(yè)自用。已知當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算比例為10%。該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅( )萬元。
A.774.13
B.2325.38
C.2515.38
D.2665
16.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額( )的，免征土地增值稅。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
17.位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅全部銷售，取得銷售收入8000萬元，建此住宅支付地價款和相關(guān)過戶手續(xù)費2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元，該公司不能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偨杩罾?該省政府規(guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算比例為8%。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。
A.0
B.348
C.480
D.648
18.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，納稅人辦理納稅申報的期限是( )。
A.自辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起7日內(nèi)
B.自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)
C.自辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起10日內(nèi)
D.自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起10日內(nèi)
19.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售(預(yù)售)許可證滿( )仍未銷售完畢的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求其進(jìn)行土地增值稅的清算。
A.6個月 B.1年 C.2年 D.3年
20.下列情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的是( )。
A.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，其余待售的
B.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，其余全部出租的
C.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，10%的部分已經(jīng)用于出租，剩余的10%用于待售的
D.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，10%自用，剩余10%待售的
二、多項選擇題
1.下列各項中，屬于我國土地增值稅納稅義務(wù)人的有( )。
A.轉(zhuǎn)讓閑置房產(chǎn)的某醫(yī)院
B.轉(zhuǎn)讓舊辦公樓的某國家機(jī)關(guān)
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的某個體經(jīng)營者
D.銷售商品房的某房地產(chǎn)公司
2.甲企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下列有關(guān)甲企業(yè)的行為中，需要繳納土地增值稅的有( )。
A.甲企業(yè)出地，某工業(yè)企業(yè)出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用
B.甲企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入
C.甲企業(yè)與某企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)交換，用其開發(fā)的寫字樓換入一項土地使用權(quán)
D.甲企業(yè)將其開發(fā)的一套豪華別墅，無償贈與某政府官員
3.下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有( )。
A.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)
B.繼承人依法繼承的房產(chǎn)
C.對國有企業(yè)進(jìn)行評估增值的房產(chǎn)
D.對外出租的房產(chǎn)
4.下列各項中，不征或免征土地增值稅的有( )。
A.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的
B.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的
C.將土地使用權(quán)通過中國紅十字會贈與教育事業(yè)的
D.一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目扣除的稅金有( )。
A.營業(yè)稅
B.房產(chǎn)稅
C.城市維護(hù)建設(shè)稅
D.印花稅
6.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列項目中屬于土地增值稅扣除項目中的房地產(chǎn)開發(fā)成本的有( )。
A.土地征用及拆遷補(bǔ)償費
B.建筑安裝工程費
C.公共配套設(shè)施費
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅
7.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，在計算土地增值稅時，允許扣除的項目金額有( )。
A.舊房的賬面價值
B.舊房的評估價格
C.轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅
D.因轉(zhuǎn)讓舊房繳納的城建稅及教育費附加
8.下列各項中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)，在計算土地增值稅的增值額時均能扣除的項目有( )。
A.取得土地使用權(quán)所支付的金額
B.房地產(chǎn)開發(fā)費用
C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的有關(guān)稅金
D.舊房及建筑物的評估價格
9.根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。下列屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的有( )。
A.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上
B.單套建筑面積在150平方米以下
C.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下
D.各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%
10.下列關(guān)于土地增值稅納稅地點的表述中，正確的有( )。
A.自然人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
B.自然人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
C.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
D.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
11.下列關(guān)于土地增值稅納稅地點的表述中，正確的有( )。
A.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
B.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
C.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
D.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，在機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
12.房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房辦理土地增值稅納稅申報時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的證件有( )。
A.房屋產(chǎn)權(quán)證書
B.房產(chǎn)買賣合同
C.工商營業(yè)執(zhí)照
D.稅務(wù)登記證原件或復(fù)印件
13.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列表述正確的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用不得扣除
14.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的
B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿2年仍未銷售完畢的
15.下列情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。
A.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在90%，其余待售的
B.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在90%，其余全部出租的
C.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，10%的部分已經(jīng)用于出租，剩余的10%用于待售的
D.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，其余全部自用的
16.下列各項中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。
A.取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的
B.取得的銷售收入占全部收入總額85%以上的
C.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的
D.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積未超過85%，但剩余的可售建筑面積已全部出租的
17.清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所、幼兒園等公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情形有( )。
A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的
B.建成后有償轉(zhuǎn)讓的
C.建成后出租給其他企業(yè)的
D.建成后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的
18.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列( )情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核定征收土地增值稅。
A.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
C.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的
D.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的
19.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列需要繳納土地增值稅的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外投資
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工獎勵
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于抵償債務(wù)
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租
20.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列說法正確的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的作為開發(fā)項目質(zhì)量保證金的工程款，在計算土地增值稅時，一律不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
21.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列說法中正確的有( )。
A.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票和契稅完稅憑證的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額和購房時繳納的契稅金額的合計數(shù)，從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除
B.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實行核定征收
C.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除
D.納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定免稅的增值額
三、計算分析題
1.位于某市區(qū)的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年度開發(fā)建設(shè)辦公樓一棟，開發(fā)該辦公樓支付地價款320萬元，另支付相關(guān)稅費10萬元;支付拆遷補(bǔ)償費80萬元、基礎(chǔ)設(shè)施費100萬元、建筑安裝工程費480萬元，實際發(fā)生借款利息120萬元，但該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫?開發(fā)完成后將其全部銷售給位于同市的某工業(yè)企業(yè)，簽訂了銷售合同，銷售金額共計1800萬元。合同載明，工業(yè)企業(yè)以貨幣資金1300萬元和一宗價值500萬元的未作任何開發(fā)的土地使用權(quán)作為支付額。該項土地使用權(quán)為工業(yè)企業(yè)3年前以360萬元購入的(不考慮購入時支付的相關(guān)稅費)。2010年12月工業(yè)企業(yè)支付了1300萬元的銀行存款并辦理了土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，工業(yè)企業(yè)繳納印花稅0.25萬元。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為9%。
要求：按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。
(1)計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓的土地增值額時可扣除的開發(fā)成本。
(2)計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓的土地增值額時可扣除的開發(fā)費用。
(3)計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓的土地增值額時可扣除的相關(guān)稅金。
(4)計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓的土地增值額。
(5)計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓應(yīng)納的土地增值稅。
(6)計算工業(yè)企業(yè)以土地使用權(quán)支付購買辦公樓價款應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加。
(7)計算工業(yè)企業(yè)以土地使用權(quán)支付購買辦公樓價款應(yīng)繳納的土地增值稅。
2.某市房地產(chǎn)開發(fā)公司于2010年1月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付地價款1800萬元，另支付相關(guān)稅費600萬元。當(dāng)年該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，簽訂銷售合同，共計取得銷售收入9800萬元。在開發(fā)過程中，實際支付開發(fā)成本4200，該寫字樓分?jǐn)偟睦⒅С鰹?0萬元，能夠提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明且未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;該省規(guī)定能提供貸款證明并能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龅模渌康禺a(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。
(1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(2)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
(3)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用。
(4)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓的土地增值額。
(5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。
四、綜合題
位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地委托建筑公司建造辦公樓一幢，竣工驗收后，對外銷售了總建筑面積的1/2，共取得轉(zhuǎn)讓收入10000萬元;將剩余的1/2的建筑面積全部對外出租，當(dāng)年取得租金收入100萬元。公司按國家稅法規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為2000萬元,投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。
該單位在申報繳納土地增值稅時作如下計算：
(1)扣除項目金額
=2000+3000+(2000+3000)×10%+(10000+100)×5%×(1+7%+3%)+(2000+3000)×20%
=7055.5(萬元)
(2)增值額=10000-7055.5=2944.5(萬元)
(3)增值額與扣除項目金額的比率=2944.5÷7055.5×100%=41.73%
(4)土地增值稅稅額=2944.5×30%=883.35(萬元)
請依據(jù)《土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定,具體分析該公司計算的土地增值稅稅額是否正確,如不正確,請指出錯誤之處,并列出步驟計算應(yīng)納土地增值稅稅額。
參考答案及解析
一、單項選擇題
1.【答案】C
【解析】選項C：我國土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率。
2.【答案】B
【解析】選項A：出讓國有土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項C：出租國有土地使用權(quán)，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項D：以國有土地使用權(quán)抵押貸款，且未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
3.【答案】B
【解析】選項A：房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與“直系親屬”的，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅;選項C：土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅;選項D：房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅。
4.【答案】B
【解析】選項A：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。選項B：房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍，不需要繳納土地增值稅。選項C：企業(yè)與企業(yè)之間互換房地產(chǎn)的行為，既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，它屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅。選項D：企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的行為，屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅。
5.【答案】A
【解析】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅，不包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，所以BCD選項錯誤。
6.【答案】D
【解析】納稅人如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用按“(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)× 10%以內(nèi)”計算。這里注意不要忽視有“以內(nèi)”的字樣。
7.【答案】B
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)成本=300+400+500=1200(萬元)。
8.【答案】A
【解析】允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(1000+2400)×8%=272(萬元)。
9.【答案】C
【解析】允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=3600×10%=360(萬元);允許扣除的“其他扣除項目”金額=3600×20%=720(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的合計金額=360+720=1080(萬元)。
10.【答案】B
【解析】①應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=(3000+120)×1/2=1560(萬元);②應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=4000×1/2=2000(萬元);③應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(3000+120+4000)×10%×1/2=356(萬元);④應(yīng)扣除的相關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75(萬元);⑤應(yīng)扣除的項目金額合計=1560+2000+356+360.75=4276.75(萬元)。
11.【答案】B
【解析】(1)銷售收入=9800萬元;(2)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)費及房地產(chǎn)開發(fā)成本合計為4800萬元;(3)應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=4800×8%=384(萬元);(4)應(yīng)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=(543.9-4.9)=539(萬元)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅列入管理費用(屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用的項目)，因此不單獨作為稅金扣除;(5)其他扣除項目金額=4800×20%=960(萬元);(6)扣除項目金額合計=4800+384+539+960=6683(萬元);(7)增值額=9800-6683=3117(萬元);(8)3117÷6683×100%=46.64%，適用30%稅率;(9)該公司應(yīng)繳納的土地增值稅=3117×30%=935.1(萬元)。
12.【答案】C
【解析】(1)扣除項目金額合計=3700+3700×8%+444=4440(萬元);(2)增值額=8000-4440=3560(萬元);(3)增值額與扣除項目金額之比=3560÷4440×100%=80.18%，適用稅率40%、速算扣除系數(shù)5%;(4)應(yīng)納土地增值稅=3560×40%-4440×5%=1424-222=1202(萬元)。
13.【答案】B
【解析】①評估價格=50×70%=35(萬元);②允許扣除的稅金1.68萬元;③扣除項目金額合計=35+1.68=36.68(萬元);④增值額=50-36.68=13.32(萬元);⑤增值額與扣除項目金額之比=13.32÷36.68×100%=36.31%，適用稅率30%;⑥應(yīng)納土地增值稅=13.32×30%=4(萬元)。
14.【答案】A
【解析】(1)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)扣除項目金額=380+0.21+(420-380)×5%×(1+7%+3%)=382.41(萬元);(2)土地增值額=420-382.41=37.59(萬元);(3)增值額與扣除項目金額之比=37.59÷382.41×100%=9.83%，適用稅率30%;(4)應(yīng)納土地增值稅額=37.59×30%=11.28(萬元)。
15.【答案】B
【解析】(1)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=1800×1/3=600(萬元);(2)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=(300+400+500)×1/3=400(萬元);(3)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(600+400)×10%=100(萬元);(4)可以扣除的相關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(萬元);(5)其他扣除項目金額=(600+400)×20%=200(萬元);(6)可以扣除的項目金額合計=600+400+100+357.5+200=1657.5(萬元);(6)土地增值額=6500-1657.5=4842.5(萬元);(7)增值額與扣除項目金額之比=4842.5÷1657.5×100%=292.16%，適用稅率60%、速算扣除系數(shù)35%;(8)該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅=4842.5×60%-1657.5×35%=2325.38(萬元)。
16.【答案】A
【解析】在土地增值稅稅收優(yōu)惠條款中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計算繳納土地增值稅。
17.【答案】A
【解析】(1)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為2000萬元;(2)應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元;(3)應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(2000+3000)×8%=400(萬元);(4)應(yīng)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=8000×5%×(1+7%+3%)=440(萬元);(5)其他扣除項目金額=(2000+3000)×20%=1000(萬元);(6)扣除項目金額合計=2000+3000+400+440+1000=6840(萬元);(7)增值額=8000-6840=1160(萬元);(8)1160÷6840×100%=16.96%;由于增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，因此企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅為0。
18.【答案】B
【解析】土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。
19.【答案】D
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求其進(jìn)行土地增值稅的清算。
20.【答案】B
【解析】已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。只有選項B符合條件。
二、多項選擇題
1.【答案】ABCD
【解析】土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織;個人包括個體經(jīng)營者。
2.【答案】CD
【解析】選項A：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;選項B：房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍，不需要繳納土地增值稅;選項C：用寫字樓換入土地使用權(quán)，既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，它屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅;選項D：將別墅無償贈與某政府官員，屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅。
3.【答案】BCD
【解析】選項A：國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)，屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅。
4.【答案】AC
【解析】選項A：個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可免征土地增值稅;選項B：以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅;選項C：土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅;選項D：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
5.【答案】AC
【解析】選項B：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅，不包括房產(chǎn)稅，所以不能選擇B;選項D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已經(jīng)包括在房地產(chǎn)開發(fā)費用中，不能再單獨扣除，所以不能選擇D。
6.【答案】ABC
【解析】選項D：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本。
7.【答案】BCD
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。
8.【答案】AC
【解析】選項B：房地產(chǎn)開發(fā)費用屬于轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的扣除項目，不屬于轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)的扣除項目;選項D：舊房及建筑物的評估價格，屬于轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)的扣除項目，不屬于轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的扣除項目。
9.【答案】ACD
【解析】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
10.【答案】BD
【解析】(1)納稅人是法人的：當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。(2)納稅人是自然人的：當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
11.【答案】BC
【解析】納稅人是法人的：當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
12.【答案】AB
【解析】土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
13.【答案】ABC
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除。
14.【答案】ABC
【解析】本題考核土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定。符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
15.【答案】ABD
【解析】已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
16.【答案】ACD
【解析】稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形有：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
17.【答案】AB
【解析】建成后出租給其他企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的均不可扣除。
18.【答案】ABD
【解析】符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，才按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。
19.【答案】ABC
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，需要繳納土地增值稅;用于對外出租的，由于所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不視同銷售，不繳納土地增值稅。
20.【答案】CD
【解析】選項A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計算土地增值稅時扣除;選項B：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的作為開發(fā)項目質(zhì)量保證金的工程款，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
21.【答案】BC
【解析】選項A：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除;對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。選項D：納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用相關(guān)的免稅規(guī)定。
三、計算分析題
1.【答案及解析】
(1)可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=80+100+480=660(萬元)
(2)可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(320+10+660)×9%=89.1(萬元)
(3)可扣除的相關(guān)稅金=1800×5%×(1+7%+3%)=99(萬元)
(4)扣除項目金額合計=320+10+660+89.1+99+(320+10+660)×20%=1376.1(萬元);土地增值額=1800-1376.1=423.9(萬元)
(5)房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅：
增值額與扣除項目金額之比=423.9÷1376.1×100%=30.80%，適用稅率30%;應(yīng)納土地增值稅=423.9×30%=127.17(萬元)
(6)工業(yè)企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加合計=(500-360)×5%×(1+7%+3%)=7.7(萬元)
(7)工業(yè)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅：
扣除項目金額合計=360+0.25+7.7=367.95(萬元);土地增值額=500-367.95=132.05(萬元);增值額與扣除項目金額之比=132.05÷367.95×100%=35.89%，適用稅率30%;應(yīng)納土地增值稅=132.05×30%=39.62(萬元)。
2.【答案及解析】
(1)可扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1800+600)×60%=1440(萬元)
(2)可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=9800×5%×(1+7%+3%)=539(萬元)
(3)可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=90+(1440+4200)×5%=372(萬元)
(4)扣除項目金額合計=1440+4200+372+539+(1440+4200)×20%=7679(萬元)
土地增值額=9800-7679=2121(萬元)
(5)增值額與扣除項目金額之比=2121÷7679×100%=27.62%，適用稅率30%;應(yīng)納土地增值稅=2121×30%=636.3(萬元)。
四、綜合題
【答案及解析】
(1)該公司計算的土地增值稅不正確。
(2)有以下幾處錯誤：
①企業(yè)對外銷售了總建筑面積的1/2，因此扣除的取得土地使用權(quán)金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用，只能扣除全部的1/2，即只能扣除轉(zhuǎn)讓的建筑面積所對應(yīng)的部分。而該公司多扣了取得土地使用權(quán)金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用。應(yīng)相應(yīng)的減少扣除項目金額。
②出租辦公樓取得的租金收入對應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加不得作為土地增值稅的扣除項目金額，該公司卻作為扣除項目金額扣除了，應(yīng)相應(yīng)的減少扣除項目金額。
③銷售辦公樓繳納的印花稅可以扣除，該單位卻未計入扣除項目金額扣除。應(yīng)相應(yīng)增加扣除項目金額。
④非房地產(chǎn)開發(fā)單位不適用加計扣除20%的規(guī)定，該公司卻作為扣除項目金額扣除了。應(yīng)相應(yīng)減少扣除項目金額。
(3)應(yīng)納土地增值稅稅額：
①扣除項目金額=2000×1/2+3000×1/2+(2000×1/2+3000×1/2)×10%+10000×5%×(1+7%+3%)+10000×0.5‰=3305(萬元)
②增值額=10000-3305=6695(萬元)
③增值額與扣除項目金額的比率=6695÷3305×100%=202.57%，適用稅率60%，速算扣除系數(shù)為35%
④應(yīng)納土地增值稅額=6695×60%-3305×35%=2860.25(萬元)。
1.下列不屬于我國土地增值稅特點的是( )。
A.以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)
B.征稅面比較廣
C.實行超額累進(jìn)稅率
D.實行按次征收
2.下列各項中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是( )。
A.出讓國有土地使用權(quán)
B.以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)
C.出租國有土地使用權(quán)
D.以國有土地使用權(quán)抵押貸款，且未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的
3.下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是( )。
A.李某將其位于市區(qū)的房產(chǎn)無償贈送給自己的女兒
B.某企業(yè)將其閑置的廠房無償贈送給其關(guān)聯(lián)企業(yè)
C.某企業(yè)將其所有的一項土地使用權(quán)通過國家機(jī)關(guān)贈與學(xué)校
D.劉某將其位于市區(qū)的住房出租給王某用于居住
4.下列各項中，不需要繳納土地增值稅的是( )。
A.一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
B.房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為
C.企業(yè)與企業(yè)之間互換房地產(chǎn)的行為
D.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的行為
5.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，下列稅金中，允許作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目扣除的是( )。
A.營業(yè)稅、印花稅
B.營業(yè)稅、房產(chǎn)稅
C.營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅
D.房產(chǎn)稅、印花稅
6.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，納稅人如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的( )計算。
A.5%
B.5%以內(nèi)
C.10%
D.10%以內(nèi)
7.某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一棟寫字樓并全部出售，取得銷售收入8000萬元。建造此棟寫字樓支付地價款和相關(guān)的過戶手續(xù)費1800萬元，發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費300萬元，“三通一平”費400萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費500萬元，與該寫字樓相關(guān)的銷售費用800萬元，管理費用1000萬元，財務(wù)費用600萬元。則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為( )萬元。
A.700
B.1200
C.3000
D.3600
8.某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其新建的辦公樓一幢，取得銷售收入8000萬，已知為取得該辦公樓的土地使用權(quán)支付地價款和相關(guān)稅費共1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本2400萬元，實際發(fā)生有關(guān)的銷售費用300萬元，管理費用500萬元，財務(wù)費用200萬元，其中利息支出為100萬元，企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，但是不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算比例為8%。則在計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納的土地增值稅時，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為( )萬元。
A.272
B.340
C.1000
D.3400
9.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體出售了其新建的商品房，取得銷售收入9900萬元，與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計3600萬元;銷售費用600萬元，管理費用400萬元，財務(wù)費用300萬元;該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偨杩罾?該省政府規(guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的比例執(zhí)行。則在計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓商品房應(yīng)納土地增值稅時，應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的合計金額為( )萬元。
A.500
B.1000
C.1080
D.1200
10.位于市區(qū)的某國有工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地委托建筑公司建造一棟寫字樓，取得此土地使用權(quán)時支付土地出讓金3000萬元，繳納相關(guān)費用120萬元;寫字樓開發(fā)成本4000萬元;寫字樓開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);寫字樓竣工驗收，將總建筑面積的1/2銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將另外1/2的建筑面積出租，取得當(dāng)年租金收入20萬元。當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算比例為10%。企業(yè)計算土地增值稅時允許扣除的項目金額合計為( )萬元。
A.4273.5
B.4276.75
C.8189.5
D.8192.75
11.2010年，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新開發(fā)的商品房一幢，簽訂銷售合同，取得銷售收入9800萬元，已知與該商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傘y行借款利息，銷售該商品房共繳納有關(guān)稅金543.9萬元(其中含印花稅4.9萬元)。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為8%。該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬元。
A.933.63
B.935.1
C.1342.45
D.1344.65
12.某商業(yè)企業(yè)2010年轉(zhuǎn)讓一幢委托建筑公司新建的辦公樓，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，取得銷售收入8000萬元，該辦公樓土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計3700萬元，企業(yè)未按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金共444萬元(其中印花稅金4萬元)。當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為8%。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。
A.869 B.870.8 C.1202 D.1203.8
13.某工業(yè)企業(yè)2010年轉(zhuǎn)讓一幢2002年購置造的廠房，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，取得銷售收入50萬元。該廠房購置原價為20萬元，已提取折舊8萬元，經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，該廠房的重置成本價為50萬元，成新度折扣率為七成。支付與轉(zhuǎn)讓廠房相關(guān)的稅金共1.68萬元。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬元。
A.0
B.4
C.5.19
D.10.19
14.位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊未開發(fā)的土地使用權(quán)，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，取得收入420萬元。該土地使用權(quán)購置原價為380萬元。已知轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)繳納印花稅0.21萬元，該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅( )萬元。
A.11.28 B.38 C.38.12 D.38.23
15.某市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一幢寫字樓，已知為開發(fā)該寫字樓取得土地使用權(quán)支付地價款和相關(guān)稅費共計1800萬元，發(fā)生土地拆遷補(bǔ)償費300萬元，“三通一平”費400萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費500萬元，當(dāng)期發(fā)生銷售費用800萬元，管理費用1000萬元，財務(wù)費用600萬元(其中含利息費用300萬元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);該寫字樓竣工驗收后，將總建筑面積的1/3對外銷售，簽訂銷售合同，取得銷售收入6500萬元;將其中1/3的建筑面積對外出租，當(dāng)年取得租金收入50萬元;剩余的1/3的建筑面積企業(yè)自用。已知當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算比例為10%。該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅( )萬元。
A.774.13
B.2325.38
C.2515.38
D.2665
16.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額( )的，免征土地增值稅。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
17.位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅全部銷售，取得銷售收入8000萬元，建此住宅支付地價款和相關(guān)過戶手續(xù)費2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元，該公司不能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偨杩罾?該省政府規(guī)定，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用計算比例為8%。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。
A.0
B.348
C.480
D.648
18.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，納稅人辦理納稅申報的期限是( )。
A.自辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起7日內(nèi)
B.自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)
C.自辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起10日內(nèi)
D.自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起10日內(nèi)
19.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售(預(yù)售)許可證滿( )仍未銷售完畢的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求其進(jìn)行土地增值稅的清算。
A.6個月 B.1年 C.2年 D.3年
20.下列情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的是( )。
A.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，其余待售的
B.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，其余全部出租的
C.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，10%的部分已經(jīng)用于出租，剩余的10%用于待售的
D.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，10%自用，剩余10%待售的
二、多項選擇題
1.下列各項中，屬于我國土地增值稅納稅義務(wù)人的有( )。
A.轉(zhuǎn)讓閑置房產(chǎn)的某醫(yī)院
B.轉(zhuǎn)讓舊辦公樓的某國家機(jī)關(guān)
C.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的某個體經(jīng)營者
D.銷售商品房的某房地產(chǎn)公司
2.甲企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，下列有關(guān)甲企業(yè)的行為中，需要繳納土地增值稅的有( )。
A.甲企業(yè)出地，某工業(yè)企業(yè)出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用
B.甲企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入
C.甲企業(yè)與某企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)交換，用其開發(fā)的寫字樓換入一項土地使用權(quán)
D.甲企業(yè)將其開發(fā)的一套豪華別墅，無償贈與某政府官員
3.下列各項中，不屬于土地增值稅征稅范圍的有( )。
A.國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)
B.繼承人依法繼承的房產(chǎn)
C.對國有企業(yè)進(jìn)行評估增值的房產(chǎn)
D.對外出租的房產(chǎn)
4.下列各項中，不征或免征土地增值稅的有( )。
A.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的
B.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的
C.將土地使用權(quán)通過中國紅十字會贈與教育事業(yè)的
D.一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目扣除的稅金有( )。
A.營業(yè)稅
B.房產(chǎn)稅
C.城市維護(hù)建設(shè)稅
D.印花稅
6.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列項目中屬于土地增值稅扣除項目中的房地產(chǎn)開發(fā)成本的有( )。
A.土地征用及拆遷補(bǔ)償費
B.建筑安裝工程費
C.公共配套設(shè)施費
D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅
7.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，在計算土地增值稅時，允許扣除的項目金額有( )。
A.舊房的賬面價值
B.舊房的評估價格
C.轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅
D.因轉(zhuǎn)讓舊房繳納的城建稅及教育費附加
8.下列各項中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)，在計算土地增值稅的增值額時均能扣除的項目有( )。
A.取得土地使用權(quán)所支付的金額
B.房地產(chǎn)開發(fā)費用
C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的有關(guān)稅金
D.舊房及建筑物的評估價格
9.根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。下列屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的有( )。
A.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上
B.單套建筑面積在150平方米以下
C.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下
D.各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實際情況，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%
10.下列關(guān)于土地增值稅納稅地點的表述中，正確的有( )。
A.自然人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
B.自然人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
C.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
D.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
11.下列關(guān)于土地增值稅納稅地點的表述中，正確的有( )。
A.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
B.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
C.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
D.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，在機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅
12.房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房辦理土地增值稅納稅申報時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的證件有( )。
A.房屋產(chǎn)權(quán)證書
B.房產(chǎn)買賣合同
C.工商營業(yè)執(zhí)照
D.稅務(wù)登記證原件或復(fù)印件
13.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列表述正確的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用不得扣除
14.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的
B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿2年仍未銷售完畢的
15.下列情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。
A.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在90%，其余待售的
B.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在90%，其余全部出租的
C.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，10%的部分已經(jīng)用于出租，剩余的10%用于待售的
D.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在80%，其余全部自用的
16.下列各項中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有( )。
A.取得銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的
B.取得的銷售收入占全部收入總額85%以上的
C.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的
D.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積未超過85%，但剩余的可售建筑面積已全部出租的
17.清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所、幼兒園等公共設(shè)施，其成本費用可以扣除的情形有( )。
A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的
B.建成后有償轉(zhuǎn)讓的
C.建成后出租給其他企業(yè)的
D.建成后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的
18.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列( )情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核定征收土地增值稅。
A.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
C.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的
D.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的
19.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列需要繳納土地增值稅的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外投資
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工獎勵
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于抵償債務(wù)
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租
20.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列說法正確的有( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用不得扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的作為開發(fā)項目質(zhì)量保證金的工程款，在計算土地增值稅時，一律不得扣除
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
21.根據(jù)土地增值稅法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列說法中正確的有( )。
A.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票和契稅完稅憑證的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額和購房時繳納的契稅金額的合計數(shù)，從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除
B.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實行核定征收
C.土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除
D.納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定免稅的增值額
三、計算分析題
1.位于某市區(qū)的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年度開發(fā)建設(shè)辦公樓一棟，開發(fā)該辦公樓支付地價款320萬元，另支付相關(guān)稅費10萬元;支付拆遷補(bǔ)償費80萬元、基礎(chǔ)設(shè)施費100萬元、建筑安裝工程費480萬元，實際發(fā)生借款利息120萬元，但該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫?開發(fā)完成后將其全部銷售給位于同市的某工業(yè)企業(yè)，簽訂了銷售合同，銷售金額共計1800萬元。合同載明，工業(yè)企業(yè)以貨幣資金1300萬元和一宗價值500萬元的未作任何開發(fā)的土地使用權(quán)作為支付額。該項土地使用權(quán)為工業(yè)企業(yè)3年前以360萬元購入的(不考慮購入時支付的相關(guān)稅費)。2010年12月工業(yè)企業(yè)支付了1300萬元的銀行存款并辦理了土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，工業(yè)企業(yè)繳納印花稅0.25萬元。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為9%。
要求：按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。
(1)計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓的土地增值額時可扣除的開發(fā)成本。
(2)計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓的土地增值額時可扣除的開發(fā)費用。
(3)計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓的土地增值額時可扣除的相關(guān)稅金。
(4)計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓的土地增值額。
(5)計算房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售辦公樓應(yīng)納的土地增值稅。
(6)計算工業(yè)企業(yè)以土地使用權(quán)支付購買辦公樓價款應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加。
(7)計算工業(yè)企業(yè)以土地使用權(quán)支付購買辦公樓價款應(yīng)繳納的土地增值稅。
2.某市房地產(chǎn)開發(fā)公司于2010年1月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付地價款1800萬元，另支付相關(guān)稅費600萬元。當(dāng)年該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，簽訂銷售合同，共計取得銷售收入9800萬元。在開發(fā)過程中，實際支付開發(fā)成本4200，該寫字樓分?jǐn)偟睦⒅С鰹?0萬元，能夠提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明且未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;該省規(guī)定能提供貸款證明并能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龅模渌康禺a(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。
(1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(2)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
(3)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用。
(4)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓的土地增值額。
(5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。
四、綜合題
位于市區(qū)的某工業(yè)企業(yè)利用廠區(qū)空地委托建筑公司建造辦公樓一幢，竣工驗收后，對外銷售了總建筑面積的1/2，共取得轉(zhuǎn)讓收入10000萬元;將剩余的1/2的建筑面積全部對外出租，當(dāng)年取得租金收入100萬元。公司按國家稅法規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為2000萬元,投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%。
該單位在申報繳納土地增值稅時作如下計算：
(1)扣除項目金額
=2000+3000+(2000+3000)×10%+(10000+100)×5%×(1+7%+3%)+(2000+3000)×20%
=7055.5(萬元)
(2)增值額=10000-7055.5=2944.5(萬元)
(3)增值額與扣除項目金額的比率=2944.5÷7055.5×100%=41.73%
(4)土地增值稅稅額=2944.5×30%=883.35(萬元)
請依據(jù)《土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定,具體分析該公司計算的土地增值稅稅額是否正確,如不正確,請指出錯誤之處,并列出步驟計算應(yīng)納土地增值稅稅額。
參考答案及解析
一、單項選擇題
1.【答案】C
【解析】選項C：我國土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率。
2.【答案】B
【解析】選項A：出讓國有土地使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項C：出租國有土地使用權(quán)，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍;選項D：以國有土地使用權(quán)抵押貸款，且未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
3.【答案】B
【解析】選項A：房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈與“直系親屬”的，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅;選項C：土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅;選項D：房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅。
4.【答案】B
【解析】選項A：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。選項B：房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍，不需要繳納土地增值稅。選項C：企業(yè)與企業(yè)之間互換房地產(chǎn)的行為，既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，它屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅。選項D：企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的行為，屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅。
5.【答案】A
【解析】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅，不包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，所以BCD選項錯誤。
6.【答案】D
【解析】納稅人如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用按“(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)× 10%以內(nèi)”計算。這里注意不要忽視有“以內(nèi)”的字樣。
7.【答案】B
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)成本=300+400+500=1200(萬元)。
8.【答案】A
【解析】允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(1000+2400)×8%=272(萬元)。
9.【答案】C
【解析】允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=3600×10%=360(萬元);允許扣除的“其他扣除項目”金額=3600×20%=720(萬元);房地產(chǎn)開發(fā)費用和“其他扣除項目”的合計金額=360+720=1080(萬元)。
10.【答案】B
【解析】①應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=(3000+120)×1/2=1560(萬元);②應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=4000×1/2=2000(萬元);③應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(3000+120+4000)×10%×1/2=356(萬元);④應(yīng)扣除的相關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)+6500×0.5‰=357.5+3.25=360.75(萬元);⑤應(yīng)扣除的項目金額合計=1560+2000+356+360.75=4276.75(萬元)。
11.【答案】B
【解析】(1)銷售收入=9800萬元;(2)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)費及房地產(chǎn)開發(fā)成本合計為4800萬元;(3)應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=4800×8%=384(萬元);(4)應(yīng)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=(543.9-4.9)=539(萬元)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅列入管理費用(屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用的項目)，因此不單獨作為稅金扣除;(5)其他扣除項目金額=4800×20%=960(萬元);(6)扣除項目金額合計=4800+384+539+960=6683(萬元);(7)增值額=9800-6683=3117(萬元);(8)3117÷6683×100%=46.64%，適用30%稅率;(9)該公司應(yīng)繳納的土地增值稅=3117×30%=935.1(萬元)。
12.【答案】C
【解析】(1)扣除項目金額合計=3700+3700×8%+444=4440(萬元);(2)增值額=8000-4440=3560(萬元);(3)增值額與扣除項目金額之比=3560÷4440×100%=80.18%，適用稅率40%、速算扣除系數(shù)5%;(4)應(yīng)納土地增值稅=3560×40%-4440×5%=1424-222=1202(萬元)。
13.【答案】B
【解析】①評估價格=50×70%=35(萬元);②允許扣除的稅金1.68萬元;③扣除項目金額合計=35+1.68=36.68(萬元);④增值額=50-36.68=13.32(萬元);⑤增值額與扣除項目金額之比=13.32÷36.68×100%=36.31%，適用稅率30%;⑥應(yīng)納土地增值稅=13.32×30%=4(萬元)。
14.【答案】A
【解析】(1)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)扣除項目金額=380+0.21+(420-380)×5%×(1+7%+3%)=382.41(萬元);(2)土地增值額=420-382.41=37.59(萬元);(3)增值額與扣除項目金額之比=37.59÷382.41×100%=9.83%，適用稅率30%;(4)應(yīng)納土地增值稅額=37.59×30%=11.28(萬元)。
15.【答案】B
【解析】(1)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=1800×1/3=600(萬元);(2)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=(300+400+500)×1/3=400(萬元);(3)可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(600+400)×10%=100(萬元);(4)可以扣除的相關(guān)稅金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(萬元);(5)其他扣除項目金額=(600+400)×20%=200(萬元);(6)可以扣除的項目金額合計=600+400+100+357.5+200=1657.5(萬元);(6)土地增值額=6500-1657.5=4842.5(萬元);(7)增值額與扣除項目金額之比=4842.5÷1657.5×100%=292.16%，適用稅率60%、速算扣除系數(shù)35%;(8)該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅=4842.5×60%-1657.5×35%=2325.38(萬元)。
16.【答案】A
【解析】在土地增值稅稅收優(yōu)惠條款中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計算繳納土地增值稅。
17.【答案】A
【解析】(1)應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為2000萬元;(2)應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元;(3)應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(2000+3000)×8%=400(萬元);(4)應(yīng)扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=8000×5%×(1+7%+3%)=440(萬元);(5)其他扣除項目金額=(2000+3000)×20%=1000(萬元);(6)扣除項目金額合計=2000+3000+400+440+1000=6840(萬元);(7)增值額=8000-6840=1160(萬元);(8)1160÷6840×100%=16.96%;由于增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅，因此企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅為0。
18.【答案】B
【解析】土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報。
19.【答案】D
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求其進(jìn)行土地增值稅的清算。
20.【答案】B
【解析】已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。只有選項B符合條件。
二、多項選擇題
1.【答案】ABCD
【解析】土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織;個人包括個體經(jīng)營者。
2.【答案】CD
【解析】選項A：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;選項B：房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍，不需要繳納土地增值稅;選項C：用寫字樓換入土地使用權(quán)，既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，它屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅;選項D：將別墅無償贈與某政府官員，屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅。
3.【答案】BCD
【解析】選項A：國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)，屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅。
4.【答案】AC
【解析】選項A：個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可免征土地增值稅;選項B：以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，屬于土地增值稅的征稅范圍，需要繳納土地增值稅;選項C：土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅;選項D：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
5.【答案】AC
【解析】選項B：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅，不包括房產(chǎn)稅，所以不能選擇B;選項D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已經(jīng)包括在房地產(chǎn)開發(fā)費用中，不能再單獨扣除，所以不能選擇D。
6.【答案】ABC
【解析】選項D：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本。
7.【答案】BCD
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金、按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。
8.【答案】AC
【解析】選項B：房地產(chǎn)開發(fā)費用屬于轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的扣除項目，不屬于轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)的扣除項目;選項D：舊房及建筑物的評估價格，屬于轉(zhuǎn)讓舊房地產(chǎn)的扣除項目，不屬于轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的扣除項目。
9.【答案】ACD
【解析】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
10.【答案】BD
【解析】(1)納稅人是法人的：當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。(2)納稅人是自然人的：當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
11.【答案】BC
【解析】納稅人是法人的：當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
12.【答案】AB
【解析】土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
13.【答案】ABC
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除。
14.【答案】ABC
【解析】本題考核土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定。符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
15.【答案】ABD
【解析】已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
16.【答案】ACD
【解析】稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形有：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
17.【答案】AB
【解析】建成后出租給其他企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用的均不可扣除。
18.【答案】ABD
【解析】符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，才按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。
19.【答案】ABC
【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，需要繳納土地增值稅;用于對外出租的，由于所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以不視同銷售，不繳納土地增值稅。
20.【答案】CD
【解析】選項A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計算土地增值稅時扣除;選項B：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的作為開發(fā)項目質(zhì)量保證金的工程款，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
21.【答案】BC
【解析】選項A：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除;對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。選項D：納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，未分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用相關(guān)的免稅規(guī)定。
三、計算分析題
1.【答案及解析】
(1)可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=80+100+480=660(萬元)
(2)可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(320+10+660)×9%=89.1(萬元)
(3)可扣除的相關(guān)稅金=1800×5%×(1+7%+3%)=99(萬元)
(4)扣除項目金額合計=320+10+660+89.1+99+(320+10+660)×20%=1376.1(萬元);土地增值額=1800-1376.1=423.9(萬元)
(5)房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅：
增值額與扣除項目金額之比=423.9÷1376.1×100%=30.80%，適用稅率30%;應(yīng)納土地增值稅=423.9×30%=127.17(萬元)
(6)工業(yè)企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加合計=(500-360)×5%×(1+7%+3%)=7.7(萬元)
(7)工業(yè)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅：
扣除項目金額合計=360+0.25+7.7=367.95(萬元);土地增值額=500-367.95=132.05(萬元);增值額與扣除項目金額之比=132.05÷367.95×100%=35.89%，適用稅率30%;應(yīng)納土地增值稅=132.05×30%=39.62(萬元)。
2.【答案及解析】
(1)可扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額=(1800+600)×60%=1440(萬元)
(2)可扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=9800×5%×(1+7%+3%)=539(萬元)
(3)可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=90+(1440+4200)×5%=372(萬元)
(4)扣除項目金額合計=1440+4200+372+539+(1440+4200)×20%=7679(萬元)
土地增值額=9800-7679=2121(萬元)
(5)增值額與扣除項目金額之比=2121÷7679×100%=27.62%，適用稅率30%;應(yīng)納土地增值稅=2121×30%=636.3(萬元)。
四、綜合題
【答案及解析】
(1)該公司計算的土地增值稅不正確。
(2)有以下幾處錯誤：
①企業(yè)對外銷售了總建筑面積的1/2，因此扣除的取得土地使用權(quán)金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用，只能扣除全部的1/2，即只能扣除轉(zhuǎn)讓的建筑面積所對應(yīng)的部分。而該公司多扣了取得土地使用權(quán)金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)費用。應(yīng)相應(yīng)的減少扣除項目金額。
②出租辦公樓取得的租金收入對應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加不得作為土地增值稅的扣除項目金額，該公司卻作為扣除項目金額扣除了，應(yīng)相應(yīng)的減少扣除項目金額。
③銷售辦公樓繳納的印花稅可以扣除，該單位卻未計入扣除項目金額扣除。應(yīng)相應(yīng)增加扣除項目金額。
④非房地產(chǎn)開發(fā)單位不適用加計扣除20%的規(guī)定，該公司卻作為扣除項目金額扣除了。應(yīng)相應(yīng)減少扣除項目金額。
(3)應(yīng)納土地增值稅稅額：
①扣除項目金額=2000×1/2+3000×1/2+(2000×1/2+3000×1/2)×10%+10000×5%×(1+7%+3%)+10000×0.5‰=3305(萬元)
②增值額=10000-3305=6695(萬元)
③增值額與扣除項目金額的比率=6695÷3305×100%=202.57%，適用稅率60%，速算扣除系數(shù)為35%
④應(yīng)納土地增值稅額=6695×60%-3305×35%=2860.25(萬元)。