辦理國有劃撥建設用地使用權抵押登記需要注意哪些事項？
答：國有劃撥建設用地使用權具有無償、無期限、無流動 “三無”特點，即國有劃撥建設用地使用權不需要支付土地出讓金，基本上屬于無償取得，沒有使用期限的限制，因此不僅其取得的主體受到限制，而且其權利處分也受到限制，主要表現為不能自由轉讓、抵押、出租等。
關于國有劃撥建設用地使用權抵押，最直接的規(guī)定是《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條第一款。根據此規(guī)定，辦理國有劃撥建設用地使用權抵押登記，應當注意下列幾點：
一、抵押人應當是公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人，國家機關以及以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體等一般不得成為抵押人?！度嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）第三條明確規(guī)定，國家機關和以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體違反法律規(guī)定提供擔保的，擔保合同無效，因此給債權人造成損失的，還應當承擔相應的責任。
二是抵押人應當領有國有土地使用證和具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。抵押的土地使用權已經登記發(fā)證是其進行抵押的前提。另外國有劃撥建設用地使用權一般不得單獨抵押，而是應當與土地上的建筑物、其他附著物一并抵押。
三是應當向當地市縣人民政府補交土地出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。實踐中以國有劃撥建設用地使用權抵押的，土地登記機構一般要求當事人提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明。但土地出讓金是按照土地管理部門在辦理抵押登記時確認的金額補交，還是按照抵押權實現時土地的價格來補交？由于土地的市場價格在不斷的發(fā)生變化，因此設定抵押和實現抵押時的土地市場價格是不一樣的，因此需要補交的土地出讓金也不一樣。實踐中對此存在不同的的意見，筆者認為應當按照抵押權實現時土地的價格來補交。
四是應當經過市縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準。劃撥土地已經辦理抵押登記的還需要再另行辦理抵押審批手續(xù)嗎？實踐中，以前曾對沒有經過審批但已經登記的國有劃撥建設用地使用權抵押是否效存在爭議。2003年4月18日起施行的人民法院《關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》曾規(guī)定，“企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應認定抵押無效”。由于我國基本上實行的實質審查主義，登記具有很強的公信力，《土地管理法》第十三條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，國土資源部2004年1月15日發(fā)布了《關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發(fā)[2004]9號），規(guī)定以劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續(xù)。隨后，人民法院轉發(fā)了這一通知，認可了劃撥土地使用權抵押登記的效力。
答：國有劃撥建設用地使用權具有無償、無期限、無流動 “三無”特點，即國有劃撥建設用地使用權不需要支付土地出讓金，基本上屬于無償取得，沒有使用期限的限制，因此不僅其取得的主體受到限制，而且其權利處分也受到限制，主要表現為不能自由轉讓、抵押、出租等。
關于國有劃撥建設用地使用權抵押，最直接的規(guī)定是《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條第一款。根據此規(guī)定，辦理國有劃撥建設用地使用權抵押登記，應當注意下列幾點：
一、抵押人應當是公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人，國家機關以及以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體等一般不得成為抵押人?！度嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）第三條明確規(guī)定，國家機關和以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體違反法律規(guī)定提供擔保的，擔保合同無效，因此給債權人造成損失的，還應當承擔相應的責任。
二是抵押人應當領有國有土地使用證和具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。抵押的土地使用權已經登記發(fā)證是其進行抵押的前提。另外國有劃撥建設用地使用權一般不得單獨抵押，而是應當與土地上的建筑物、其他附著物一并抵押。
三是應當向當地市縣人民政府補交土地出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。實踐中以國有劃撥建設用地使用權抵押的，土地登記機構一般要求當事人提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明。但土地出讓金是按照土地管理部門在辦理抵押登記時確認的金額補交，還是按照抵押權實現時土地的價格來補交？由于土地的市場價格在不斷的發(fā)生變化，因此設定抵押和實現抵押時的土地市場價格是不一樣的，因此需要補交的土地出讓金也不一樣。實踐中對此存在不同的的意見，筆者認為應當按照抵押權實現時土地的價格來補交。
四是應當經過市縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準。劃撥土地已經辦理抵押登記的還需要再另行辦理抵押審批手續(xù)嗎？實踐中，以前曾對沒有經過審批但已經登記的國有劃撥建設用地使用權抵押是否效存在爭議。2003年4月18日起施行的人民法院《關于破產企業(yè)國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》曾規(guī)定，“企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權無處分權，以該土地使用權為標的物設定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應經具有審批權限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應認定抵押無效”。由于我國基本上實行的實質審查主義，登記具有很強的公信力，《土地管理法》第十三條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，國土資源部2004年1月15日發(fā)布了《關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發(fā)[2004]9號），規(guī)定以劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續(xù)。隨后，人民法院轉發(fā)了這一通知，認可了劃撥土地使用權抵押登記的效力。