房地產(chǎn)估價(jià)中如何提高市場比較法的評估精度2 來源：青年人(Qnr.Cn) 作者：Qnr.Cn 時(shí)間：2010/1/9 【青年人網(wǎng)】 資料下載
-
四、正確選取案例，進(jìn)行指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)的修正
市場比較法的要義：選取的參照案例應(yīng)具有可比性，指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)修正具備重要性、準(zhǔn)確性和時(shí)限性。估價(jià)過程要抓住影響價(jià)格或價(jià)值的因素，要異中求同、同中求異。比如：估價(jià)對象與參照案例的交通條件不一樣(但離市中心和主要購物中心距離相當(dāng))，其他情況基本一致，且均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一周內(nèi)成交并且價(jià)格無明顯波動。交易價(jià)格分別為：A－1020元/平方米(兩條交通線路)、B－1040元/平方米(三條交通線路)、C－1000元/平方米(一條交通線路)；估價(jià)對象的有三條交通線路。經(jīng)過調(diào)查分析，同類房地產(chǎn)交易中，交通條件不同其交易價(jià)格也不一樣：交通條件越好，價(jià)格越高。這樣，我們可以認(rèn)定：交通條件是影響價(jià)格的一個(gè)重要因素，對價(jià)值或價(jià)格的影響程度為2％/1條交通線路。在修正時(shí)，以估價(jià)對象為100，則參照案例的修正后分別為98、100、96；修正后參照案例的價(jià)格分別為1041元/平方米、1040元/平方米、1042元/平方米，在前述條件夏，估價(jià)對象的估算價(jià)格為1041元/平方米(簡單算術(shù)平均法)。顯然，這個(gè)結(jié)果與實(shí)際極為接近，因此可以作為本次估價(jià)結(jié)果。
在舉例中，可以看出：參照案例的可比性是基礎(chǔ)，它將直接影響估價(jià)結(jié)果。因此，在采用市場比較法估算估價(jià)對象的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)注意參考案例的可比性。如以下情況就不宜作為參考案例：
1、時(shí)間超過兩年；價(jià)格波動較大的情況下(如±15％)時(shí)，參考案例成交時(shí)間超過半年。
2、特殊情況下的交易案例。
3、超過《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)規(guī)定的單項(xiàng)調(diào)整超過20％、綜合調(diào)整超過30％的交易案例。
4、不同區(qū)位(或供需圈內(nèi))的交易案例。
5、不同用途(如估價(jià)對象為住宅，則參照案例不宜選商場用途的房地產(chǎn))。
五、參照案例的修正
1、修正方法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)第5.2.9條，可以采用百分比率法、差額法或回歸分析法。但是對難以量化的因素進(jìn)行定性分析，確定其對價(jià)格或價(jià)值的影響相知和程度，在修正時(shí)給以一定的權(quán)重，從而更準(zhǔn)確反映估價(jià)對象的市場價(jià)格或價(jià)值。
2、修正程序。應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行。
3、指標(biāo)。技術(shù)參數(shù)選取。綜合分析參照案例、合理量化價(jià)格或價(jià)值影響指標(biāo)，確定修正系數(shù)。
4、注意問題：①、調(diào)查參照案例的實(shí)際資料，找出價(jià)格差異因素；②、估價(jià)人員對整個(gè)房地產(chǎn)市場及同一供需圈的行情及趨勢總體把握；③、分析因素要全面，選取重點(diǎn)要突出、主次要分明；④。修正使用的因素條件說明表、比較因素條件指數(shù)等匹配對應(yīng)；⑤、量化分值要合理，進(jìn)行必要的驗(yàn)證等。
市場比較法的內(nèi)涵豐富，運(yùn)用技巧很重要。在運(yùn)用中，應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)執(zhí)行，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，靈活 運(yùn)用，嚴(yán)格估價(jià)過程，把關(guān)估價(jià)結(jié)果，提高估價(jià)結(jié)果的估算精度。
-
四、正確選取案例，進(jìn)行指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)的修正
市場比較法的要義：選取的參照案例應(yīng)具有可比性，指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)修正具備重要性、準(zhǔn)確性和時(shí)限性。估價(jià)過程要抓住影響價(jià)格或價(jià)值的因素，要異中求同、同中求異。比如：估價(jià)對象與參照案例的交通條件不一樣(但離市中心和主要購物中心距離相當(dāng))，其他情況基本一致，且均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一周內(nèi)成交并且價(jià)格無明顯波動。交易價(jià)格分別為：A－1020元/平方米(兩條交通線路)、B－1040元/平方米(三條交通線路)、C－1000元/平方米(一條交通線路)；估價(jià)對象的有三條交通線路。經(jīng)過調(diào)查分析，同類房地產(chǎn)交易中，交通條件不同其交易價(jià)格也不一樣：交通條件越好，價(jià)格越高。這樣，我們可以認(rèn)定：交通條件是影響價(jià)格的一個(gè)重要因素，對價(jià)值或價(jià)格的影響程度為2％/1條交通線路。在修正時(shí)，以估價(jià)對象為100，則參照案例的修正后分別為98、100、96；修正后參照案例的價(jià)格分別為1041元/平方米、1040元/平方米、1042元/平方米，在前述條件夏，估價(jià)對象的估算價(jià)格為1041元/平方米(簡單算術(shù)平均法)。顯然，這個(gè)結(jié)果與實(shí)際極為接近，因此可以作為本次估價(jià)結(jié)果。
在舉例中，可以看出：參照案例的可比性是基礎(chǔ)，它將直接影響估價(jià)結(jié)果。因此，在采用市場比較法估算估價(jià)對象的價(jià)格或價(jià)值時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)注意參考案例的可比性。如以下情況就不宜作為參考案例：
1、時(shí)間超過兩年；價(jià)格波動較大的情況下(如±15％)時(shí)，參考案例成交時(shí)間超過半年。
2、特殊情況下的交易案例。
3、超過《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)規(guī)定的單項(xiàng)調(diào)整超過20％、綜合調(diào)整超過30％的交易案例。
4、不同區(qū)位(或供需圈內(nèi))的交易案例。
5、不同用途(如估價(jià)對象為住宅，則參照案例不宜選商場用途的房地產(chǎn))。
五、參照案例的修正
1、修正方法。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)第5.2.9條，可以采用百分比率法、差額法或回歸分析法。但是對難以量化的因素進(jìn)行定性分析，確定其對價(jià)格或價(jià)值的影響相知和程度，在修正時(shí)給以一定的權(quán)重，從而更準(zhǔn)確反映估價(jià)對象的市場價(jià)格或價(jià)值。
2、修正程序。應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行。
3、指標(biāo)。技術(shù)參數(shù)選取。綜合分析參照案例、合理量化價(jià)格或價(jià)值影響指標(biāo)，確定修正系數(shù)。
4、注意問題：①、調(diào)查參照案例的實(shí)際資料，找出價(jià)格差異因素；②、估價(jià)人員對整個(gè)房地產(chǎn)市場及同一供需圈的行情及趨勢總體把握；③、分析因素要全面，選取重點(diǎn)要突出、主次要分明；④。修正使用的因素條件說明表、比較因素條件指數(shù)等匹配對應(yīng)；⑤、量化分值要合理，進(jìn)行必要的驗(yàn)證等。
市場比較法的內(nèi)涵豐富，運(yùn)用技巧很重要。在運(yùn)用中，應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)執(zhí)行，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，靈活 運(yùn)用，嚴(yán)格估價(jià)過程，把關(guān)估價(jià)結(jié)果，提高估價(jià)結(jié)果的估算精度。