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物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序
一、物業(yè)管理糾紛處理方式概述
物業(yè)管理糾紛處理方式，概括起來有以下幾種：
1)當(dāng)事人各方自行協(xié)商和解;
2)各方當(dāng)事人請(qǐng)求第三人調(diào)解，請(qǐng)求政府主管部門行政調(diào)處。
3)當(dāng)事人之間約定仲裁;
4)司法訴訟。
以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評(píng)定，當(dāng)事人可以自己決定。自行協(xié)商和解是雙方直接對(duì)話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。
二、物業(yè)管理糾紛的調(diào)解
物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、組織和個(gè)人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，當(dāng)事人一方如不執(zhí)行，則前功盡棄。
物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢(shì)力進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。
民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不具有獨(dú)立性。
三、物業(yè)管理民事糾紛的仲裁
可以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是民事性質(zhì)的爭(zhēng)議，主要是基于合同的糾紛或財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛。依據(jù)我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁?！?BR> 仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的仲裁協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)條款，說明一旦有爭(zhēng)議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后臨時(shí)達(dá)成提交仲裁庭的書面協(xié)議。仲裁協(xié)議要寫明以下內(nèi)容：
1)請(qǐng)求仲裁的意思表示;
2)仲裁事項(xiàng);
3)選定的仲裁委員會(huì)。
如一個(gè)在廣州履行的合同寫明：“有關(guān)本合同的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，無法協(xié)商時(shí)提交廣州仲裁委員會(huì)仲裁?！边_(dá)成 仲裁協(xié)議的爭(zhēng)議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。
物來管理糾紛仲裁處理的一般程序是：
1)一方當(dāng)事人向選定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書;
2)委員會(huì)于收到申請(qǐng)書后5日內(nèi)決定立案或不立案;
3)立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊(cè)送申請(qǐng)人，并將仲裁申請(qǐng)書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊(cè)送達(dá)被申請(qǐng)人。
4)被申請(qǐng)人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊(cè)選定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員會(huì)指定一名任首席仲裁員;案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的小的，可以適用簡(jiǎn)易程序，由一名仲裁員審理;
5)開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解;
6)制作調(diào)解書或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書;
7) 當(dāng)事人向法院申請(qǐng)執(zhí)行。
與司法審判的兩審終審制不同，仲裁裁決是一裁終局的。
四、物業(yè)管理糾紛的訴訟
當(dāng)事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人民法院對(duì)已提交訴訟的當(dāng)事人的管轄是強(qiáng)制性的。
物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)步驟：
1)當(dāng)事人一方(原告)提交起訴狀，起訴至法院;
2)法院審查立案后將起訴狀副本送達(dá)被告;
3)被告提交答辯狀;
4)開庭：調(diào)查、辨論、調(diào)解;
5)制作調(diào)解書或一審判決書;
6)雙方均不上訴，則判決書生效;或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序;
7)第二審審理：制作二審調(diào)解書或下達(dá)二審判決書，此為終審判決，不得上訴;
8)執(zhí)行
無論仲裁還是司法訴訟，均應(yīng)貫徹合法公正的原則，即以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。由于物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章不健全，實(shí)踐中應(yīng)注重民法、房地產(chǎn)法、合同法等一般法律與物業(yè)管理專門法規(guī)及地方法規(guī)規(guī)章的銜接，并依據(jù)憲法的處理好法規(guī)的效力認(rèn)定和沖突的解決;同時(shí)，在訴訟或仲裁活動(dòng)中，對(duì)業(yè)主，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的代表地位和訴權(quán)、請(qǐng)求權(quán)行使要有明確的了解和認(rèn)可，處理好單個(gè)業(yè)主的意見與小區(qū)業(yè)主 意志的關(guān)系，確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛中的代表地位，以便及時(shí)處理糾紛，理順關(guān)系，建立良好的物業(yè)管理和權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序
一、物業(yè)管理糾紛處理方式概述
物業(yè)管理糾紛處理方式，概括起來有以下幾種：
1)當(dāng)事人各方自行協(xié)商和解;
2)各方當(dāng)事人請(qǐng)求第三人調(diào)解，請(qǐng)求政府主管部門行政調(diào)處。
3)當(dāng)事人之間約定仲裁;
4)司法訴訟。
以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評(píng)定，當(dāng)事人可以自己決定。自行協(xié)商和解是雙方直接對(duì)話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。
二、物業(yè)管理糾紛的調(diào)解
物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、組織和個(gè)人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，當(dāng)事人一方如不執(zhí)行，則前功盡棄。
物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢(shì)力進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。
民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不具有獨(dú)立性。
三、物業(yè)管理民事糾紛的仲裁
可以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是民事性質(zhì)的爭(zhēng)議，主要是基于合同的糾紛或財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛。依據(jù)我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁?！?BR> 仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的仲裁協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)條款，說明一旦有爭(zhēng)議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后臨時(shí)達(dá)成提交仲裁庭的書面協(xié)議。仲裁協(xié)議要寫明以下內(nèi)容：
1)請(qǐng)求仲裁的意思表示;
2)仲裁事項(xiàng);
3)選定的仲裁委員會(huì)。
如一個(gè)在廣州履行的合同寫明：“有關(guān)本合同的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，無法協(xié)商時(shí)提交廣州仲裁委員會(huì)仲裁?！边_(dá)成 仲裁協(xié)議的爭(zhēng)議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。
物來管理糾紛仲裁處理的一般程序是：
1)一方當(dāng)事人向選定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書;
2)委員會(huì)于收到申請(qǐng)書后5日內(nèi)決定立案或不立案;
3)立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊(cè)送申請(qǐng)人，并將仲裁申請(qǐng)書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊(cè)送達(dá)被申請(qǐng)人。
4)被申請(qǐng)人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊(cè)選定仲裁員。普通程序?qū)徖頃r(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員會(huì)指定一名任首席仲裁員;案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的小的，可以適用簡(jiǎn)易程序，由一名仲裁員審理;
5)開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解;
6)制作調(diào)解書或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書;
7) 當(dāng)事人向法院申請(qǐng)執(zhí)行。
與司法審判的兩審終審制不同，仲裁裁決是一裁終局的。
四、物業(yè)管理糾紛的訴訟
當(dāng)事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人民法院對(duì)已提交訴訟的當(dāng)事人的管轄是強(qiáng)制性的。
物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)步驟：
1)當(dāng)事人一方(原告)提交起訴狀，起訴至法院;
2)法院審查立案后將起訴狀副本送達(dá)被告;
3)被告提交答辯狀;
4)開庭：調(diào)查、辨論、調(diào)解;
5)制作調(diào)解書或一審判決書;
6)雙方均不上訴，則判決書生效;或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序;
7)第二審審理：制作二審調(diào)解書或下達(dá)二審判決書，此為終審判決，不得上訴;
8)執(zhí)行
無論仲裁還是司法訴訟，均應(yīng)貫徹合法公正的原則，即以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。由于物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章不健全，實(shí)踐中應(yīng)注重民法、房地產(chǎn)法、合同法等一般法律與物業(yè)管理專門法規(guī)及地方法規(guī)規(guī)章的銜接，并依據(jù)憲法的處理好法規(guī)的效力認(rèn)定和沖突的解決;同時(shí)，在訴訟或仲裁活動(dòng)中，對(duì)業(yè)主，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的代表地位和訴權(quán)、請(qǐng)求權(quán)行使要有明確的了解和認(rèn)可，處理好單個(gè)業(yè)主的意見與小區(qū)業(yè)主 意志的關(guān)系，確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛中的代表地位，以便及時(shí)處理糾紛，理順關(guān)系，建立良好的物業(yè)管理和權(quán)利義務(wù)關(guān)系。