建筑物區(qū)分所有權(quán)
建筑物區(qū)分所有權(quán)，指業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)相所形成的“三位一體”的所有權(quán)。需注意：不要錯(cuò)誤地以為，只有高樓大廈才能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)。例如：一棟平房，左邊一戶(獨(dú)立產(chǎn)權(quán))，右邊一戶(獨(dú)立產(chǎn)權(quán))，中間共用一面墻。這也形成了建筑物區(qū)分所有，只不過是世界上最簡(jiǎn)單的建筑物區(qū)分所有。
享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的人稱為業(yè)主?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》第1條擴(kuò)大了業(yè)主的范圍，擴(kuò)大到一部分尚未取得專有部分所有權(quán)的人。業(yè)主包括三類人：①依照不動(dòng)產(chǎn)登記取得專有部分所有權(quán)的人;②通過合法建造、繼承、受遺贈(zèng)、法院判決取得專有部分所有權(quán)，尚未辦理宣示登記的人;③與建設(shè)單位簽訂買賣、贈(zèng)與等合同，已經(jīng)交付房屋，尚未辦理過戶登記的人。
(一)專有權(quán)(★★)
1.專有權(quán)的特點(diǎn)：①專有權(quán)具有所有權(quán)的效力。由此可作兩個(gè)推論：(a)業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有權(quán)時(shí)，其他業(yè)主不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(b)如管理規(guī)約規(guī)定業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓房屋，屬于違反物權(quán)法定的約定，該約定不發(fā)生物權(quán)效力。②專有權(quán)受到較多限制。體現(xiàn)在：(a)業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。所謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”，指本棟建筑物內(nèi)的所有其他業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張自己屬于有利害關(guān)系的業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。(b)行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全。否則其他業(yè)主可行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。③專有權(quán)在區(qū)分所有權(quán)中居于主導(dǎo)地位。體現(xiàn)在：(a)取得專有權(quán)即同時(shí)取得共有權(quán)和成員權(quán);反之，喪失專有權(quán)即同時(shí)喪失共有權(quán)和成員權(quán)。(b)專有權(quán)的大小，決定共有權(quán)的持有份比例，決定管理權(quán)的大小。
2.專有權(quán)的客體：①業(yè)主專有的住宅或經(jīng)營(yíng)性用房(地板、天花板和四壁形成的空間)。②買賣合同明示由業(yè)主單獨(dú)所有的車位、車庫(kù)(《物權(quán)法》第74條第一款)。③買賣合同明示由業(yè)主單獨(dú)所有的綠地(《物權(quán)法》第73條)。④具有構(gòu)造上、利用上的獨(dú)立性，能夠進(jìn)行房屋登記的攤位(《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條)。⑤買賣合同明示歸業(yè)主專有的露臺(tái)(《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條)。
(二)共有權(quán)(★★★)
1.共有權(quán)的客體。包括：①建筑物的基本構(gòu)造部分。如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室。②建筑物的公用設(shè)施。如樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、避難層、設(shè)備層、設(shè)備間。③建筑物占有的地基使用權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán))，以及小區(qū)內(nèi)的空地(但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外)。④建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外)。⑤建筑區(qū)劃內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)。⑥建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。⑦占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位。⑧建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
2.業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利與義務(wù)。除非另有約定，區(qū)分所有人按照“持有份”對(duì)共有部分享有權(quán)利，負(fù)擔(dān)義務(wù)。所謂“持有份”，指專有部分的面積占建筑物總面積的比例。內(nèi)容為：(1)對(duì)共有部分的權(quán)利包括：①使用權(quán)，業(yè)主有權(quán)共同使用和輪流使用共有部分。②收益權(quán)，業(yè)主有權(quán)依照其持有份取得因共有部分產(chǎn)生的收益。(2)對(duì)共有部分的義務(wù)包括：①以共有部分的本來用途使用共有部分。②按照各自的持有份分擔(dān)共同費(fèi)用和其他負(fù)擔(dān);并且不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。須注意：建筑區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)既不是按份共有，也不是共同共有，而是一種特殊的共有，又被稱為互有。
(三)管理權(quán)(★★★)
1.行使共同管理權(quán)的組織。包括：①業(yè)主大會(huì)。由全體業(yè)主組成，是業(yè)主的意思形成機(jī)構(gòu)。②業(yè)主委員會(huì)。由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的部分業(yè)主組成的組織機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位：①不具有作為原告起訴業(yè)主的訴訟主體資格。根據(jù)《物權(quán)法》第83條，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)雖有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，但無權(quán)對(duì)該業(yè)主提起訴訟。只能由受到侵害的業(yè)主提起訴訟。須注意：這一制度目前有所松動(dòng)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第8條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決議解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同(行使任意解除權(quán)，此時(shí)若出現(xiàn)爭(zhēng)議業(yè)主委員會(huì)可作為原告起訴)，但業(yè)主委員會(huì)仍不承擔(dān)責(zé)任，若有業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍只能請(qǐng)求業(yè)主支付。②業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷，但應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道決定作出之日起一年內(nèi)行使。
2.業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則
(1)決定下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意(包括本數(shù)，達(dá)到三分之二即可)(雙絕對(duì)多數(shù)決)：①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
(2)決定下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(達(dá)到半數(shù)還不行)(雙簡(jiǎn)單多數(shù)決)：即《物權(quán)法》第76條第一款第(一)項(xiàng)至第(四)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)。
須注意：《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第7條規(guī)定，決定下列事項(xiàng)，也屬于應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的事項(xiàng)：①改變共有部分的用途;②利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng);③處分共有部分。
須注意：業(yè)主人數(shù)的確定。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第9條的規(guī)定：①原則上，業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。②但建設(shè)單位尚未出售和雖以出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算?？?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
建筑物區(qū)分所有權(quán)，指業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)相所形成的“三位一體”的所有權(quán)。需注意：不要錯(cuò)誤地以為，只有高樓大廈才能形成建筑物區(qū)分所有權(quán)。例如：一棟平房，左邊一戶(獨(dú)立產(chǎn)權(quán))，右邊一戶(獨(dú)立產(chǎn)權(quán))，中間共用一面墻。這也形成了建筑物區(qū)分所有，只不過是世界上最簡(jiǎn)單的建筑物區(qū)分所有。
享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的人稱為業(yè)主?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)解釋》第1條擴(kuò)大了業(yè)主的范圍，擴(kuò)大到一部分尚未取得專有部分所有權(quán)的人。業(yè)主包括三類人：①依照不動(dòng)產(chǎn)登記取得專有部分所有權(quán)的人;②通過合法建造、繼承、受遺贈(zèng)、法院判決取得專有部分所有權(quán)，尚未辦理宣示登記的人;③與建設(shè)單位簽訂買賣、贈(zèng)與等合同，已經(jīng)交付房屋，尚未辦理過戶登記的人。
(一)專有權(quán)(★★)
1.專有權(quán)的特點(diǎn)：①專有權(quán)具有所有權(quán)的效力。由此可作兩個(gè)推論：(a)業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有權(quán)時(shí)，其他業(yè)主不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(b)如管理規(guī)約規(guī)定業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓房屋，屬于違反物權(quán)法定的約定，該約定不發(fā)生物權(quán)效力。②專有權(quán)受到較多限制。體現(xiàn)在：(a)業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。所謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”，指本棟建筑物內(nèi)的所有其他業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張自己屬于有利害關(guān)系的業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。(b)行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全。否則其他業(yè)主可行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。③專有權(quán)在區(qū)分所有權(quán)中居于主導(dǎo)地位。體現(xiàn)在：(a)取得專有權(quán)即同時(shí)取得共有權(quán)和成員權(quán);反之，喪失專有權(quán)即同時(shí)喪失共有權(quán)和成員權(quán)。(b)專有權(quán)的大小，決定共有權(quán)的持有份比例，決定管理權(quán)的大小。
2.專有權(quán)的客體：①業(yè)主專有的住宅或經(jīng)營(yíng)性用房(地板、天花板和四壁形成的空間)。②買賣合同明示由業(yè)主單獨(dú)所有的車位、車庫(kù)(《物權(quán)法》第74條第一款)。③買賣合同明示由業(yè)主單獨(dú)所有的綠地(《物權(quán)法》第73條)。④具有構(gòu)造上、利用上的獨(dú)立性，能夠進(jìn)行房屋登記的攤位(《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條)。⑤買賣合同明示歸業(yè)主專有的露臺(tái)(《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條)。
(二)共有權(quán)(★★★)
1.共有權(quán)的客體。包括：①建筑物的基本構(gòu)造部分。如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室。②建筑物的公用設(shè)施。如樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設(shè)備、貯水塔、消防設(shè)備、大門、通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、避難層、設(shè)備層、設(shè)備間。③建筑物占有的地基使用權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán)或宅基地使用權(quán))，以及小區(qū)內(nèi)的空地(但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外)。④建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地(屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外)。⑤建筑區(qū)劃內(nèi)的道路(屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)。⑥建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。⑦占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位。⑧建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。
2.業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)利與義務(wù)。除非另有約定，區(qū)分所有人按照“持有份”對(duì)共有部分享有權(quán)利，負(fù)擔(dān)義務(wù)。所謂“持有份”，指專有部分的面積占建筑物總面積的比例。內(nèi)容為：(1)對(duì)共有部分的權(quán)利包括：①使用權(quán)，業(yè)主有權(quán)共同使用和輪流使用共有部分。②收益權(quán)，業(yè)主有權(quán)依照其持有份取得因共有部分產(chǎn)生的收益。(2)對(duì)共有部分的義務(wù)包括：①以共有部分的本來用途使用共有部分。②按照各自的持有份分擔(dān)共同費(fèi)用和其他負(fù)擔(dān);并且不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。須注意：建筑區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)既不是按份共有，也不是共同共有，而是一種特殊的共有，又被稱為互有。
(三)管理權(quán)(★★★)
1.行使共同管理權(quán)的組織。包括：①業(yè)主大會(huì)。由全體業(yè)主組成，是業(yè)主的意思形成機(jī)構(gòu)。②業(yè)主委員會(huì)。由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的部分業(yè)主組成的組織機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位：①不具有作為原告起訴業(yè)主的訴訟主體資格。根據(jù)《物權(quán)法》第83條，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)雖有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，但無權(quán)對(duì)該業(yè)主提起訴訟。只能由受到侵害的業(yè)主提起訴訟。須注意：這一制度目前有所松動(dòng)。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第8條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決議解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同(行使任意解除權(quán)，此時(shí)若出現(xiàn)爭(zhēng)議業(yè)主委員會(huì)可作為原告起訴)，但業(yè)主委員會(huì)仍不承擔(dān)責(zé)任，若有業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍只能請(qǐng)求業(yè)主支付。②業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷，但應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道決定作出之日起一年內(nèi)行使。
2.業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則
(1)決定下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意(包括本數(shù)，達(dá)到三分之二即可)(雙絕對(duì)多數(shù)決)：①籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。②改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。
(2)決定下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(達(dá)到半數(shù)還不行)(雙簡(jiǎn)單多數(shù)決)：即《物權(quán)法》第76條第一款第(一)項(xiàng)至第(四)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)。
須注意：《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第7條規(guī)定，決定下列事項(xiàng)，也屬于應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的事項(xiàng)：①改變共有部分的用途;②利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng);③處分共有部分。
須注意：業(yè)主人數(shù)的確定。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第9條的規(guī)定：①原則上，業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。②但建設(shè)單位尚未出售和雖以出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算?？?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。