一、單項(xiàng)選擇題
1、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。(2011年真題)
A.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)值進(jìn)行比較
B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)
C.所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說(shuō)所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值
D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍
2、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是( )。(2010年試題)
A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)?BR> B.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估
C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估
D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估
3、從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是( )。(2010年試題)
A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)格
B.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格
C.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格
D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果
4、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
B.房地產(chǎn)估價(jià)是作價(jià)格保證而不是提供價(jià)值意見(jiàn)
C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但是誤差應(yīng)控制在合理的范圍
D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
5、房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有( )的特性。
A.獨(dú)一無(wú)二和供給有限
B.流動(dòng)性差和價(jià)值
C.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大
D.不可移動(dòng)和用途多樣
6、專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別不包括( )。
A.由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成
B.實(shí)行有償服務(wù)
C.目的是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值
D.要承擔(dān)法律責(zé)任
7、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為( )元。(2011年真題)
A.49627
B.57647
C.65548
D.65920
8、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是( )。(2009年試題)
A.了解某宗房地產(chǎn)的出租****益價(jià)值
B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值
C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化
D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅額
9、在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估( )，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
A.市場(chǎng)價(jià)格
B.保險(xiǎn)價(jià)值
C.商品價(jià)值
D.所遭受的財(cái)產(chǎn)損失
10、關(guān)于征收和征用，下列說(shuō)法正確的是( )。
A.征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題
B.征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，可以不予補(bǔ)償
C.征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為
D.征收是無(wú)償?shù)模饔檬怯袃數(shù)?BR> 11、除了耕地占用稅和( )應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)。
A.房產(chǎn)稅
B.土地增值稅
C.城鎮(zhèn)土地使用稅
D.契稅
12、王某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)王某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商品房的月有效毛租金為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給王某造成的損失為( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
13、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由( )決定的。(2010年試題)
A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間
B.估價(jià)目的
C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間
D.委托人意愿
14、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由( )決定的。(2009年試題)
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)師
C.估價(jià)報(bào)告使用者
D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要
15、商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和( )估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。
A.路線價(jià)法
B.成本估價(jià)法
C.長(zhǎng)期趨勢(shì)法
D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法
16、如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)( )。
A.視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)
B.視房地產(chǎn)的具體情況來(lái)估價(jià)
C.考慮房屋租賃者的意見(jiàn)
D.視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定
17、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作( )年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。
A.1
B.3
C.5
D.6
18、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，不正確的有( )。
A.應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)
B.通過(guò)努力學(xué)習(xí)，可以接受部分超過(guò)自己專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目
C.未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)
D.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章
19、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》
B.2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)
C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師
D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資格之一
20、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的主要工作不包括( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊(cè)和繼續(xù)教育
B.建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案
C.擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)
D.對(duì)會(huì)員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行日常監(jiān)管
二、多項(xiàng)選擇題
1、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特性有( )?！?011真題】
A.獨(dú)一無(wú)二
B.壽命長(zhǎng)久
C.供給有限
D.價(jià)值量大
E.保值增值
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法，正確的有( )。(2010年真題)
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)是會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)
3、與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有( )。
A.具有公信力
B.估價(jià)對(duì)象的價(jià)值更大
C.實(shí)行有償服務(wù)
D.是由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)人員完成的
E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)
4、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體，原因不包括( )。
A.國(guó)家法律規(guī)定
B.房地產(chǎn)是所有需要估價(jià)的資產(chǎn)中價(jià)值的
C.房地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少
D.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形較少
E.房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身
5、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是( )。(2009年試題)
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)
C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
6、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是( )。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)
C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
7、房地產(chǎn)租賃包括( )。
A.房屋租賃
B.土地租賃
C.土地使用權(quán)租賃
D.動(dòng)產(chǎn)租賃
E.土地所有權(quán)租賃
8、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的是( )。
A.企業(yè)所得稅
B.個(gè)人所得稅
C.印花稅
D.營(yíng)業(yè)稅
E.契稅
9、估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于( )。
A.體現(xiàn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)勝任能力
B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德
C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人
E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
10、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有( )。
A.做到誠(chéng)實(shí)正直公正執(zhí)業(yè)
B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過(guò)自己專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目
C.未經(jīng)委托人書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)
D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用
E.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章
11、在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有( )。
A.獨(dú)立、客觀、公正
B.誠(chéng)實(shí)信用原則
C.替代原則
D.利用原則
E.合法原則
12、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則( )。
A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同
B.估價(jià)的方法有可能不同
C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同
D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性
E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途
13、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)可分為( )。
A.暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)
B.三級(jí)資質(zhì)
C.二級(jí)資質(zhì)
D.一級(jí)資質(zhì)
E.臨時(shí)級(jí)資質(zhì)
14、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有( )。(2011年真題)
A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估
B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助
C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查
D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)
E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告
15、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括( )。
A.有資格證書(shū)即可勝任任何估價(jià)業(yè)務(wù)
B.誠(chéng)實(shí)與正直
C.公平競(jìng)爭(zhēng)
D.社會(huì)責(zé)任
E.保守秘密
16、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容包括( )。
A.評(píng)估制度
B.估價(jià)原則
C.估價(jià)程序
D.估價(jià)報(bào)告
E.職業(yè)道德
三、判斷題
1、房地產(chǎn)不僅在轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)需要估價(jià)，而且房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
2、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害相關(guān)人。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
3、房地產(chǎn)被征用后損毀的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價(jià)值之差的補(bǔ)償。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
4、在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
5、在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門(mén)，是評(píng)估報(bào)告使用人，被征收人是評(píng)估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。( )【2011年真題】
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
6、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
7、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
8、每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
9、如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài).抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
10、對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋征收補(bǔ)償為目的進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房屋進(jìn)行估價(jià)。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
11、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2004年8月中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)完成了首批互認(rèn)。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：B
【答案解析】：估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門(mén)藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒(méi)有這么客觀?！?BR> 2、
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)(即為了各種估價(jià)目的，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估)，通常還從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)業(yè)務(wù)，如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)。
3、
【正確答案】：D
【答案解析】：不同估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值會(huì)存在差異。
4、
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。
5、
【正確答案】：C
【答案解析】：估價(jià)的基本條件。
6、
【正確答案】：C
【答案解析】：本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力。
7、
【正確答案】：C
【答案解析】：該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費(fèi)用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)。
8、
【正確答案】：D
【答案解析】：前三個(gè)都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計(jì)算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。但是如果是房產(chǎn)稅，就需要了，因?yàn)橛?jì)稅依據(jù)和房地產(chǎn)價(jià)值有關(guān)。本題的綜合性較強(qiáng)。
9、
【正確答案】：D
【答案解析】：在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估所遭受的財(cái)產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
10、
【正確答案】：A
【答案解析】：征收征用都應(yīng)給予補(bǔ)償BD錯(cuò)，征用的范圍不僅限于房地產(chǎn)，C錯(cuò)。
11、
【正確答案】：C
【答案解析】：除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)
12、
【正確答案】：D
【答案解析】：損失之和=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值
租金凈收益現(xiàn)值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
損失之和=5000+7574=12574。參見(jiàn)教材P22。
13、
【正確答案】：B
【答案解析】：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是不可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。參見(jiàn)教材P31。
14、
【正確答案】：D
【答案解析】：一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由估價(jià)委托人的估價(jià)需要決定的。參見(jiàn)教材P29。
15、
【正確答案】：B
【答案解析】：商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和成本估價(jià)法估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。
16、
【正確答案】：A
【答案解析】：如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。
17、
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。
18、
【正確答案】：B
【答案解析】：估價(jià)師對(duì)于感到自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出合理的價(jià)值的，不應(yīng)當(dāng)承接
19、
【正確答案】：C
【答案解析】：C項(xiàng)沒(méi)有規(guī)定，排除法。
20、
【正確答案】：C
【答案解析】：C應(yīng)為擬定并推行房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則。
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：AD
【答案解析】：
2、
【正確答案】：ADE
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)，B錯(cuò)誤;房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證，C錯(cuò)誤。
3、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的五大不同。
4、
【正確答案】：AB
【答案解析】：
5、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。
6、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：前三者都是需要的，處置抵押房地產(chǎn)和租賃抵押房地產(chǎn)不需要進(jìn)行評(píng)估抵押價(jià)值
7、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權(quán)租賃。
8、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：E是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。
9、
【正確答案】：CDE
【答案解析】：合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。
10、
【正確答案】：ACE
【答案解析】：B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價(jià)項(xiàng)目是不可以承接的，對(duì)于部分超越了估價(jià)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請(qǐng)專(zhuān)家的方式提升自己的專(zhuān)業(yè)能力;D不能收取任何額外費(fèi)用。
11、
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：估價(jià)原則除ACDE外，還有評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。
12、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：估價(jià)目的不同會(huì)影響估價(jià)報(bào)告的用途。
13、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)可分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)。
14、
【正確答案】：ADE
【答案解析】：A因?yàn)榇嬖诶嫦嚓P(guān)關(guān)系，應(yīng)該回避;D迎合了委托人的估價(jià)結(jié)果要求;E允許他人使用自己的名義。
15、
【正確答案】：BCDE
【答案解析】：
16、
【正確答案】：BCDE
【答案解析】：除BCDE外還有總則、術(shù)語(yǔ)、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果
三、判斷題
1、
【正確答案】：Y
【答案解析】：
2、
【正確答案】：N
【答案解析】：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對(duì)、肯定、一定”之類(lèi)字眼，往往都是錯(cuò)誤的。
3、
【正確答案】：Y
【答案解析】：
4、
【正確答案】：N
【答案解析】：也包含無(wú)形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。P31最后一段～P32第一段內(nèi)容
5、
【正確答案】：Y
【答案解析】：
6、
【正確答案】：Y
【答案解析】：估價(jià)目的是基礎(chǔ)，決定估價(jià)的其它方面。參見(jiàn)教材P29。
7、
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。
8、
【正確答案】：Y
9、
【正確答案】：N
【答案解析】：如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài).抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補(bǔ)償目的的評(píng)估是可以不考慮租約限制的。
10、
【正確答案】：Y
【答案解析】：城市房屋征收情況下，原有房屋會(huì)因?yàn)檎魇斩鴾缡?，因而其上的各種未來(lái)權(quán)利都會(huì)消失。因而直接按照無(wú)租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)值評(píng)估。
11、
【正確答案】：Y
1、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。(2011年真題)
A.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)值進(jìn)行比較
B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)
C.所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說(shuō)所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值
D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍
2、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是( )。(2010年試題)
A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)?BR> B.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估
C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估
D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估
3、從科學(xué)且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是( )。(2010年試題)
A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)格
B.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格
C.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格
D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果
4、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
B.房地產(chǎn)估價(jià)是作價(jià)格保證而不是提供價(jià)值意見(jiàn)
C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但是誤差應(yīng)控制在合理的范圍
D.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
5、房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有( )的特性。
A.獨(dú)一無(wú)二和供給有限
B.流動(dòng)性差和價(jià)值
C.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大
D.不可移動(dòng)和用途多樣
6、專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別不包括( )。
A.由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成
B.實(shí)行有償服務(wù)
C.目的是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值
D.要承擔(dān)法律責(zé)任
7、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修等費(fèi)用為50000元，在裝修期3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為( )元。(2011年真題)
A.49627
B.57647
C.65548
D.65920
8、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是( )。(2009年試題)
A.了解某宗房地產(chǎn)的出租****益價(jià)值
B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值
C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化
D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅額
9、在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估( )，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
A.市場(chǎng)價(jià)格
B.保險(xiǎn)價(jià)值
C.商品價(jià)值
D.所遭受的財(cái)產(chǎn)損失
10、關(guān)于征收和征用，下列說(shuō)法正確的是( )。
A.征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問(wèn)題
B.征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，可以不予補(bǔ)償
C.征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為
D.征收是無(wú)償?shù)模饔檬怯袃數(shù)?BR> 11、除了耕地占用稅和( )應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)。
A.房產(chǎn)稅
B.土地增值稅
C.城鎮(zhèn)土地使用稅
D.契稅
12、王某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)王某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商品房的月有效毛租金為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給王某造成的損失為( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
13、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由( )決定的。(2010年試題)
A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間
B.估價(jià)目的
C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間
D.委托人意愿
14、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由( )決定的。(2009年試題)
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)師
C.估價(jià)報(bào)告使用者
D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要
15、商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和( )估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。
A.路線價(jià)法
B.成本估價(jià)法
C.長(zhǎng)期趨勢(shì)法
D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法
16、如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)( )。
A.視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)
B.視房地產(chǎn)的具體情況來(lái)估價(jià)
C.考慮房屋租賃者的意見(jiàn)
D.視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定
17、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作( )年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。
A.1
B.3
C.5
D.6
18、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，不正確的有( )。
A.應(yīng)做到誠(chéng)實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)
B.通過(guò)努力學(xué)習(xí)，可以接受部分超過(guò)自己專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目
C.未經(jīng)委托人的書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)
D.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章
19、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.2004年8月中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》
B.2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)
C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師自動(dòng)成為香港測(cè)量師
D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資格之一
20、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的主要工作不包括( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊(cè)和繼續(xù)教育
B.建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案
C.擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)
D.對(duì)會(huì)員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行日常監(jiān)管
二、多項(xiàng)選擇題
1、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特性有( )?！?011真題】
A.獨(dú)一無(wú)二
B.壽命長(zhǎng)久
C.供給有限
D.價(jià)值量大
E.保值增值
2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法，正確的有( )。(2010年真題)
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)是會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)
3、與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有( )。
A.具有公信力
B.估價(jià)對(duì)象的價(jià)值更大
C.實(shí)行有償服務(wù)
D.是由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)人員完成的
E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)
4、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體，原因不包括( )。
A.國(guó)家法律規(guī)定
B.房地產(chǎn)是所有需要估價(jià)的資產(chǎn)中價(jià)值的
C.房地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少
D.房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形較少
E.房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身
5、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是( )。(2009年試題)
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)
C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
6、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是( )。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)
C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
7、房地產(chǎn)租賃包括( )。
A.房屋租賃
B.土地租賃
C.土地使用權(quán)租賃
D.動(dòng)產(chǎn)租賃
E.土地所有權(quán)租賃
8、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的是( )。
A.企業(yè)所得稅
B.個(gè)人所得稅
C.印花稅
D.營(yíng)業(yè)稅
E.契稅
9、估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于( )。
A.體現(xiàn)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)勝任能力
B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德
C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人
E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
10、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有( )。
A.做到誠(chéng)實(shí)正直公正執(zhí)業(yè)
B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過(guò)自己專(zhuān)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目
C.未經(jīng)委托人書(shū)面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開(kāi)
D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用
E.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章
11、在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有( )。
A.獨(dú)立、客觀、公正
B.誠(chéng)實(shí)信用原則
C.替代原則
D.利用原則
E.合法原則
12、在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則( )。
A.估價(jià)的依據(jù)有可能不同
B.估價(jià)的方法有可能不同
C.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同
D.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性
E.不影響估價(jià)報(bào)告的用途
13、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)可分為( )。
A.暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)
B.三級(jí)資質(zhì)
C.二級(jí)資質(zhì)
D.一級(jí)資質(zhì)
E.臨時(shí)級(jí)資質(zhì)
14、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德的行為有( )。(2011年真題)
A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估
B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助
C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查
D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡(jiǎn)單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)
E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告
15、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括( )。
A.有資格證書(shū)即可勝任任何估價(jià)業(yè)務(wù)
B.誠(chéng)實(shí)與正直
C.公平競(jìng)爭(zhēng)
D.社會(huì)責(zé)任
E.保守秘密
16、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的內(nèi)容包括( )。
A.評(píng)估制度
B.估價(jià)原則
C.估價(jià)程序
D.估價(jià)報(bào)告
E.職業(yè)道德
三、判斷題
1、房地產(chǎn)不僅在轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)需要估價(jià)，而且房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
2、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害相關(guān)人。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
3、房地產(chǎn)被征用后損毀的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價(jià)值之差的補(bǔ)償。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
4、在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
5、在房屋征收評(píng)估中，委托人一般是房屋征收部門(mén)，是評(píng)估報(bào)告使用人，被征收人是評(píng)估報(bào)告使用人和估價(jià)利害關(guān)系人。( )【2011年真題】
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
6、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
7、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
8、每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
9、如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài).抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
10、對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋征收補(bǔ)償為目的進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房屋進(jìn)行估價(jià)。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
11、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2004年8月中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)完成了首批互認(rèn)。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：B
【答案解析】：估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門(mén)藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒(méi)有這么客觀?！?BR> 2、
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)(即為了各種估價(jià)目的，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估)，通常還從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)業(yè)務(wù)，如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)務(wù)。
3、
【正確答案】：D
【答案解析】：不同估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值會(huì)存在差異。
4、
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。
5、
【正確答案】：C
【答案解析】：估價(jià)的基本條件。
6、
【正確答案】：C
【答案解析】：本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力。
7、
【正確答案】：C
【答案解析】：該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費(fèi)用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)。
8、
【正確答案】：D
【答案解析】：前三個(gè)都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計(jì)算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。但是如果是房產(chǎn)稅，就需要了，因?yàn)橛?jì)稅依據(jù)和房地產(chǎn)價(jià)值有關(guān)。本題的綜合性較強(qiáng)。
9、
【正確答案】：D
【答案解析】：在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估所遭受的財(cái)產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
10、
【正確答案】：A
【答案解析】：征收征用都應(yīng)給予補(bǔ)償BD錯(cuò)，征用的范圍不僅限于房地產(chǎn)，C錯(cuò)。
11、
【正確答案】：C
【答案解析】：除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)
12、
【正確答案】：D
【答案解析】：損失之和=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值
租金凈收益現(xiàn)值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
損失之和=5000+7574=12574。參見(jiàn)教材P22。
13、
【正確答案】：B
【答案解析】：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是不可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。參見(jiàn)教材P31。
14、
【正確答案】：D
【答案解析】：一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由估價(jià)委托人的估價(jià)需要決定的。參見(jiàn)教材P29。
15、
【正確答案】：B
【答案解析】：商品住宅可同時(shí)采用市場(chǎng)法、收益法和成本估價(jià)法估計(jì)，以相互驗(yàn)證，但不互相替代。
16、
【正確答案】：A
【答案解析】：如果是為了房屋征收目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。
17、
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。
18、
【正確答案】：B
【答案解析】：估價(jià)師對(duì)于感到自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限而難以評(píng)估出合理的價(jià)值的，不應(yīng)當(dāng)承接
19、
【正確答案】：C
【答案解析】：C項(xiàng)沒(méi)有規(guī)定，排除法。
20、
【正確答案】：C
【答案解析】：C應(yīng)為擬定并推行房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則。
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：AD
【答案解析】：
2、
【正確答案】：ADE
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)，B錯(cuò)誤;房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證，C錯(cuò)誤。
3、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)的五大不同。
4、
【正確答案】：AB
【答案解析】：
5、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。
6、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：前三者都是需要的，處置抵押房地產(chǎn)和租賃抵押房地產(chǎn)不需要進(jìn)行評(píng)估抵押價(jià)值
7、
【正確答案】：ABC
【答案解析】：房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權(quán)租賃。
8、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：E是專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。
9、
【正確答案】：CDE
【答案解析】：合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。
10、
【正確答案】：ACE
【答案解析】：B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價(jià)項(xiàng)目是不可以承接的，對(duì)于部分超越了估價(jià)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請(qǐng)專(zhuān)家的方式提升自己的專(zhuān)業(yè)能力;D不能收取任何額外費(fèi)用。
11、
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：估價(jià)原則除ACDE外，還有評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。
12、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：估價(jià)目的不同會(huì)影響估價(jià)報(bào)告的用途。
13、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)可分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)。
14、
【正確答案】：ADE
【答案解析】：A因?yàn)榇嬖诶嫦嚓P(guān)關(guān)系，應(yīng)該回避;D迎合了委托人的估價(jià)結(jié)果要求;E允許他人使用自己的名義。
15、
【正確答案】：BCDE
【答案解析】：
16、
【正確答案】：BCDE
【答案解析】：除BCDE外還有總則、術(shù)語(yǔ)、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果
三、判斷題
1、
【正確答案】：Y
【答案解析】：
2、
【正確答案】：N
【答案解析】：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對(duì)、肯定、一定”之類(lèi)字眼，往往都是錯(cuò)誤的。
3、
【正確答案】：Y
【答案解析】：
4、
【正確答案】：N
【答案解析】：也包含無(wú)形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。P31最后一段～P32第一段內(nèi)容
5、
【正確答案】：Y
【答案解析】：
6、
【正確答案】：Y
【答案解析】：估價(jià)目的是基礎(chǔ)，決定估價(jià)的其它方面。參見(jiàn)教材P29。
7、
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。
8、
【正確答案】：Y
9、
【正確答案】：N
【答案解析】：如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài).抵押目的評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些合同租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補(bǔ)償目的的評(píng)估是可以不考慮租約限制的。
10、
【正確答案】：Y
【答案解析】：城市房屋征收情況下，原有房屋會(huì)因?yàn)檎魇斩鴾缡?，因而其上的各種未來(lái)權(quán)利都會(huì)消失。因而直接按照無(wú)租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)值評(píng)估。
11、
【正確答案】：Y