一、申報(bào)納稅程序
納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
納稅人因經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，可按月或稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限繳納。
申報(bào)時(shí)提供的證件和資料：（P392）
【典型例題-2011年考題單選】
納稅人轉(zhuǎn)讓因國(guó)家建設(shè)需要依法征用的房地產(chǎn)而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，應(yīng)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的期限是簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起（?。┤諆?nèi)。
A.5
B.7
C.10
D.15
『正確答案』B
『答案解析』納稅人發(fā)生下列轉(zhuǎn)讓行為的，還應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案：（1）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)模唬?）因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)的；（3）轉(zhuǎn)讓原自用住房的。
二、納稅時(shí)間和繳納方法
1.一次性交割付清價(jià)款：辦理過(guò)戶登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部稅款。
2.分期收款方式轉(zhuǎn)讓：合同規(guī)定的收款日確定，按比例計(jì)算每次稅額，每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納。
3.全部竣工前轉(zhuǎn)讓：預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
三、納稅地點(diǎn)：土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。即房地產(chǎn)的坐落地。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理
（一）土地增值稅的清算受理：
1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)）
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（在納稅人收到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)）
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2013年單選題考點(diǎn)）
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
（二）土地增值稅清算時(shí)相關(guān)問(wèn)題的處理：
1.土地增值稅清算時(shí)收入的確認(rèn)
已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
2.質(zhì)量保證金的扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
4.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
5.契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
6.拆遷安置費(fèi)的扣除，按以下規(guī)定處理：
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定），同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
7. 預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
（三）清算審核方法
1.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
3.其他：
（1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（2）與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：
A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
B.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
（3）銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
4.在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
【典型例題1-2011年考題多選】
下列稅務(wù)處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有（ ）。
A.納稅人清算補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，不得扣除
C.回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)作為當(dāng)期的收入
D.對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致
E.對(duì)于應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
『正確答案』ABDE
『答案解析』選項(xiàng)C，回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
【典型例題2-2012年考題多選】下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說(shuō)法，正確的有（ ）。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)可以扣除
B.對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算方式應(yīng)保持一致
C.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋原值的10%
E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
『正確答案』BCE
『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除；房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費(fèi)可以作為開發(fā)成本扣除。
【典型例題3-P403】
某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年開發(fā)商品房對(duì)外出售，具體情況如下（公司營(yíng)業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費(fèi)用”中）、企業(yè)所得稅稅率25%）
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4 000萬(wàn)元；
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬(wàn)元；
3.開發(fā)成本費(fèi)用1 500萬(wàn)元；
4.開發(fā)費(fèi)用250萬(wàn)元（當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）。
公司計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：
（1）應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝4 000×5%＝200（萬(wàn)元）
（2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝200×7%＝14（萬(wàn)元）
（3）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝200×3%＝6（萬(wàn)元）
（4）應(yīng)繳納印花稅＝4 000×0.5‰＝2（萬(wàn)元）
（5）應(yīng)繳納土地增值稅：
①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3 232（萬(wàn)元）
②增值額＝4 000－3232＝768（萬(wàn)元）
③增值率＝768÷3232×100%≈24%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝768×30%－3232×0＝230.4（萬(wàn)元）
（6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（4 000－3 232－230.4）×25%＝134.40（萬(wàn)元）
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是否正確？錯(cuò)在何處？
2.核定該公司應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是多少？
『正確答案』
1.公司自行計(jì)算應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯(cuò)誤。
（1）計(jì)算土地增值額時(shí)，其開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)算扣除，而企業(yè)按照實(shí)際數(shù)扣除。
（2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費(fèi)用”賬戶中，計(jì)算土地增值額時(shí)不再單獨(dú)扣除。如果轉(zhuǎn)讓時(shí)印花稅未記入其“管理費(fèi)用”，可做扣除。
（3）公司在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，扣除金額中含有計(jì)算土地增值額時(shí)的加計(jì)扣除金額，加計(jì)扣除金額允許作為計(jì)算土地增值額時(shí)的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中沒(méi)有該項(xiàng)規(guī)定。
2.核定應(yīng)繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：
①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%＝3210（萬(wàn)元）
②增值額＝4000－3210＝790（萬(wàn)元）
③增值率＝790÷3 210×100%≈25%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝790×30%－3210×0＝237（萬(wàn)元）
（2）企業(yè)所得稅：
①應(yīng)納稅所得額＝4000－800－1500－250－220－237＝993（萬(wàn)元）
②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝993×25%＝248.25（萬(wàn)元）
【典型例題4-2013年考題節(jié)選】
位于某市區(qū)的甲房地產(chǎn)開發(fā)公司，2012年度開發(fā)建設(shè)辦公樓一棟，12月20日與本市乙企業(yè)簽訂了一份購(gòu)銷合同，將辦公樓銷售給乙企業(yè)，銷售金額共計(jì)3000萬(wàn)元。 合同載明，乙企業(yè)向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司支付貨幣資金2500萬(wàn)元，另將一塊未作任何開發(fā)的土地的使用權(quán)作價(jià)500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給甲房地產(chǎn)開發(fā)公司，并簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)該辦公樓支付土地價(jià)款800萬(wàn)元、契稅40萬(wàn)元、房地產(chǎn)開發(fā)成本360萬(wàn)元，開發(fā)過(guò)程中發(fā)生管理費(fèi)用120萬(wàn)元（包括業(yè)務(wù)招待費(fèi)50萬(wàn)元，未包括印花稅）、銷售費(fèi)用200萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用150萬(wàn)元（屬于向其他企業(yè)借款支付的年利息，約定利率10%，銀行同期利率6%）?！盃I(yíng)業(yè)外支出”賬戶記載金額160萬(wàn)元。
乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓給甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)為抵債取得，抵債時(shí)作價(jià)300萬(wàn)元并發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)10萬(wàn)元。
（注：當(dāng)?shù)卣_定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為8%）
根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題：
1.2012年甲公司計(jì)算土地增值稅時(shí)的“準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目”合計(jì)（?。┤f(wàn)元。
A.1605
B.1689.8
C.1701
D.1702.5
2.2012年甲公司應(yīng)繳納土地增值稅（?。┤f(wàn)元
A.433.88
B.434.55
C.439.59
D.477.75
3.2012年乙企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅（?。┤f(wàn)元。
A.55.44
B.55.55
C.59.94
D.60.05
4.2012年甲公司實(shí)現(xiàn)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)是（?。┤f(wàn)元。
A.568.7
B.570.45
C.608.7
D.610.45
5.2012年甲公司應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（?。┤f(wàn)元。
A.160.49
B.164.4
C.165.93
D.171.37
『答案解析』
1.『正確答案』C
『答案解析』取得土地使用權(quán)所支付的金額=800+40=840（萬(wàn)元），開發(fā)成本為360萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用=（840+360）×8%=96（萬(wàn)元），稅金=3000×5%×（1+7%+3%）=165（萬(wàn)元），加計(jì)扣除=（840+360）×20%=240?？鄢?xiàng)目合計(jì)=840+360+96+165+240=1701（萬(wàn)元）
2.『正確答案』B
『答案解析』增值額=3000-1701=1299（萬(wàn)元），增值率=1299/1701×100%=76.37%，應(yīng)繳納土地增值稅=1299×40%－1701×5%=434.55（萬(wàn)元）
3.『正確答案』A
『答案解析』扣除項(xiàng)目合計(jì)=300+10+（500-300）×5%×1.1+500×0.5‰=321.25（萬(wàn)元），增值額=500-321.25=178.75（萬(wàn)元），增值率=178.75/321.25×100%=55.64%，應(yīng)繳納土地增值稅=178.75×40%-321.25×5%=55.44（萬(wàn)元）
4.『正確答案』A
『答案解析』會(huì)計(jì)利潤(rùn)=3000－800－40－360－120－200－150－160－1.75（印花稅）－165（營(yíng)業(yè)稅等）－434.55=568.7（萬(wàn)元）
5.『正確答案』C
『答案解析』應(yīng)納稅所得額=568.7+（50－15）（調(diào)整業(yè)務(wù)招待費(fèi)）+150/10%×（10%-6%）（調(diào)整財(cái)務(wù)費(fèi)用）=663.7（萬(wàn)元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=663.7×25%=165.93（萬(wàn)元）
【總結(jié)】征稅范圍；扣除項(xiàng)目的確定和土地增值稅的計(jì)算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策。
納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
納稅人因經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，可按月或稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限繳納。
申報(bào)時(shí)提供的證件和資料：（P392）
【典型例題-2011年考題單選】
納稅人轉(zhuǎn)讓因國(guó)家建設(shè)需要依法征用的房地產(chǎn)而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，應(yīng)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的期限是簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起（?。┤諆?nèi)。
A.5
B.7
C.10
D.15
『正確答案』B
『答案解析』納稅人發(fā)生下列轉(zhuǎn)讓行為的，還應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案：（1）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)模唬?）因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)的；（3）轉(zhuǎn)讓原自用住房的。
二、納稅時(shí)間和繳納方法
1.一次性交割付清價(jià)款：辦理過(guò)戶登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部稅款。
2.分期收款方式轉(zhuǎn)讓：合同規(guī)定的收款日確定，按比例計(jì)算每次稅額，每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納。
3.全部竣工前轉(zhuǎn)讓：預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
三、納稅地點(diǎn)：土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。即房地產(chǎn)的坐落地。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理
（一）土地增值稅的清算受理：
1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)）
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（在納稅人收到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)）
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2013年單選題考點(diǎn)）
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
（二）土地增值稅清算時(shí)相關(guān)問(wèn)題的處理：
1.土地增值稅清算時(shí)收入的確認(rèn)
已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
2.質(zhì)量保證金的扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
4.逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
5.契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
6.拆遷安置費(fèi)的扣除，按以下規(guī)定處理：
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定），同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
7. 預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
（三）清算審核方法
1.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
3.其他：
（1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
（2）與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：
A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
B.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
（3）銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
4.在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
【典型例題1-2011年考題多選】
下列稅務(wù)處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有（ ）。
A.納稅人清算補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，不得扣除
C.回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)作為當(dāng)期的收入
D.對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致
E.對(duì)于應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
『正確答案』ABDE
『答案解析』選項(xiàng)C，回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
【典型例題2-2012年考題多選】下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說(shuō)法，正確的有（ ）。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)可以扣除
B.對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算方式應(yīng)保持一致
C.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋原值的10%
E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
『正確答案』BCE
『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除；房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費(fèi)可以作為開發(fā)成本扣除。
【典型例題3-P403】
某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年開發(fā)商品房對(duì)外出售，具體情況如下（公司營(yíng)業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰（已記入公司“管理費(fèi)用”中）、企業(yè)所得稅稅率25%）
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4 000萬(wàn)元；
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬(wàn)元；
3.開發(fā)成本費(fèi)用1 500萬(wàn)元；
4.開發(fā)費(fèi)用250萬(wàn)元（當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）。
公司計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：
（1）應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅＝4 000×5%＝200（萬(wàn)元）
（2）應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅＝200×7%＝14（萬(wàn)元）
（3）應(yīng)繳納教育費(fèi)附加＝200×3%＝6（萬(wàn)元）
（4）應(yīng)繳納印花稅＝4 000×0.5‰＝2（萬(wàn)元）
（5）應(yīng)繳納土地增值稅：
①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3 232（萬(wàn)元）
②增值額＝4 000－3232＝768（萬(wàn)元）
③增值率＝768÷3232×100%≈24%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝768×30%－3232×0＝230.4（萬(wàn)元）
（6）應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝（4 000－3 232－230.4）×25%＝134.40（萬(wàn)元）
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是否正確？錯(cuò)在何處？
2.核定該公司應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是多少？
『正確答案』
1.公司自行計(jì)算應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯(cuò)誤。
（1）計(jì)算土地增值額時(shí)，其開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)算扣除，而企業(yè)按照實(shí)際數(shù)扣除。
（2）按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費(fèi)用”賬戶中，計(jì)算土地增值額時(shí)不再單獨(dú)扣除。如果轉(zhuǎn)讓時(shí)印花稅未記入其“管理費(fèi)用”，可做扣除。
（3）公司在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，扣除金額中含有計(jì)算土地增值額時(shí)的加計(jì)扣除金額，加計(jì)扣除金額允許作為計(jì)算土地增值額時(shí)的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中沒(méi)有該項(xiàng)規(guī)定。
2.核定應(yīng)繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅如下：
①扣除項(xiàng)目金額＝800＋1500＋（800＋1500）×10%＋220＋（800＋1500）×20%＝3210（萬(wàn)元）
②增值額＝4000－3210＝790（萬(wàn)元）
③增值率＝790÷3 210×100%≈25%
④應(yīng)繳納土地增值稅＝790×30%－3210×0＝237（萬(wàn)元）
（2）企業(yè)所得稅：
①應(yīng)納稅所得額＝4000－800－1500－250－220－237＝993（萬(wàn)元）
②應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝993×25%＝248.25（萬(wàn)元）
【典型例題4-2013年考題節(jié)選】
位于某市區(qū)的甲房地產(chǎn)開發(fā)公司，2012年度開發(fā)建設(shè)辦公樓一棟，12月20日與本市乙企業(yè)簽訂了一份購(gòu)銷合同，將辦公樓銷售給乙企業(yè)，銷售金額共計(jì)3000萬(wàn)元。 合同載明，乙企業(yè)向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司支付貨幣資金2500萬(wàn)元，另將一塊未作任何開發(fā)的土地的使用權(quán)作價(jià)500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給甲房地產(chǎn)開發(fā)公司，并簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。
甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)該辦公樓支付土地價(jià)款800萬(wàn)元、契稅40萬(wàn)元、房地產(chǎn)開發(fā)成本360萬(wàn)元，開發(fā)過(guò)程中發(fā)生管理費(fèi)用120萬(wàn)元（包括業(yè)務(wù)招待費(fèi)50萬(wàn)元，未包括印花稅）、銷售費(fèi)用200萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用150萬(wàn)元（屬于向其他企業(yè)借款支付的年利息，約定利率10%，銀行同期利率6%）?！盃I(yíng)業(yè)外支出”賬戶記載金額160萬(wàn)元。
乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓給甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)為抵債取得，抵債時(shí)作價(jià)300萬(wàn)元并發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)10萬(wàn)元。
（注：當(dāng)?shù)卣_定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為8%）
根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題：
1.2012年甲公司計(jì)算土地增值稅時(shí)的“準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目”合計(jì)（?。┤f(wàn)元。
A.1605
B.1689.8
C.1701
D.1702.5
2.2012年甲公司應(yīng)繳納土地增值稅（?。┤f(wàn)元
A.433.88
B.434.55
C.439.59
D.477.75
3.2012年乙企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅（?。┤f(wàn)元。
A.55.44
B.55.55
C.59.94
D.60.05
4.2012年甲公司實(shí)現(xiàn)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)是（?。┤f(wàn)元。
A.568.7
B.570.45
C.608.7
D.610.45
5.2012年甲公司應(yīng)繳納企業(yè)所得稅（?。┤f(wàn)元。
A.160.49
B.164.4
C.165.93
D.171.37
『答案解析』
1.『正確答案』C
『答案解析』取得土地使用權(quán)所支付的金額=800+40=840（萬(wàn)元），開發(fā)成本為360萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用=（840+360）×8%=96（萬(wàn)元），稅金=3000×5%×（1+7%+3%）=165（萬(wàn)元），加計(jì)扣除=（840+360）×20%=240?？鄢?xiàng)目合計(jì)=840+360+96+165+240=1701（萬(wàn)元）
2.『正確答案』B
『答案解析』增值額=3000-1701=1299（萬(wàn)元），增值率=1299/1701×100%=76.37%，應(yīng)繳納土地增值稅=1299×40%－1701×5%=434.55（萬(wàn)元）
3.『正確答案』A
『答案解析』扣除項(xiàng)目合計(jì)=300+10+（500-300）×5%×1.1+500×0.5‰=321.25（萬(wàn)元），增值額=500-321.25=178.75（萬(wàn)元），增值率=178.75/321.25×100%=55.64%，應(yīng)繳納土地增值稅=178.75×40%-321.25×5%=55.44（萬(wàn)元）
4.『正確答案』A
『答案解析』會(huì)計(jì)利潤(rùn)=3000－800－40－360－120－200－150－160－1.75（印花稅）－165（營(yíng)業(yè)稅等）－434.55=568.7（萬(wàn)元）
5.『正確答案』C
『答案解析』應(yīng)納稅所得額=568.7+（50－15）（調(diào)整業(yè)務(wù)招待費(fèi)）+150/10%×（10%-6%）（調(diào)整財(cái)務(wù)費(fèi)用）=663.7（萬(wàn)元）
應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=663.7×25%=165.93（萬(wàn)元）
【總結(jié)】征稅范圍；扣除項(xiàng)目的確定和土地增值稅的計(jì)算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策。