第一部分 項(xiàng)目背景
    該項(xiàng)目為我公司長期合作方，北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項(xiàng)目，項(xiàng)目前身為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)公司于1998年開發(fā)的位于朝陽區(qū)大屯路223號的現(xiàn)代花園外銷公寓項(xiàng)目，該項(xiàng)目因虛假按揭、抵押、法院查封等問題，已爛尾多年，現(xiàn)項(xiàng)目方欲通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目爛尾牽扯到的問題比較多，所以其轉(zhuǎn)讓價相對較為低廉，另該項(xiàng)目地理位置巨佳，符合本公司收購項(xiàng)目的意向和要求，可考慮對其進(jìn)行收購后進(jìn)行開發(fā)銷售或部分持有。
    第二部分 項(xiàng)目概況
    一、項(xiàng)目區(qū)位
    1. 地理位置
    項(xiàng)目位于項(xiàng)目位于朝陽區(qū)亞運(yùn)村大屯路222號院，陽光廣場東500米
    圖1：項(xiàng)目所處區(qū)域位置
    具體四至：北臨中石油加油站，南至小營北路，東至浩運(yùn)園(主場)小區(qū)，西至裕農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易公司
    2. 交通狀況
    (1)對外道路
    北苑路：地塊位置西面50米，向北距離5環(huán)2.5公里，向南距離四環(huán)1.2公里
    大屯路：地塊位置向北沿北苑路300米，坐轉(zhuǎn)即可上大屯路
    安立路：地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路
    (2)公共交通
    項(xiàng)目位于地鐵5號線大屯路站300米，周邊公交845、833、358、713等多路公交到達(dá)，公共交通方便。
    二、項(xiàng)目現(xiàn)狀
    1. 項(xiàng)目現(xiàn)狀
    該項(xiàng)目欲轉(zhuǎn)讓表的為北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園(天馬大廈)國有土地所有權(quán)及在建工程，在建工程現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)已封頂，外立面裝修與設(shè)備安裝基本完成，內(nèi)裝已完成30%，各項(xiàng)公共設(shè)施齊全，水、電、通訊、電梯、中央空調(diào)完好，地下已完成車庫對外接口，地面停車位80個。
    2. 土地權(quán)屬
    (1) 該項(xiàng)目土地屬北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。
    (2) 項(xiàng)目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓，屬違章建筑，有土地證但無規(guī)劃許可證，該部分不屬轉(zhuǎn)讓范圍之內(nèi)，若購買方有意向，轉(zhuǎn)讓方欲以5000元/平米價格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但需自己另交規(guī)劃罰款等手續(xù)辦妥規(guī)劃許可。
    3. 周邊環(huán)境與配套
    教育：陳經(jīng)綸嘉銘分校、芳草地小學(xué)、安慧里小學(xué)、二十一世紀(jì)雙語幼兒園
    商場： 飄亮購物中心、北辰購物中心、第五大道、華堂商場、居然之家
    醫(yī)院：中日友好醫(yī)院、慧忠醫(yī)院、
    運(yùn)動休閑：姜莊湖高爾夫、錢柜
    文化娛樂：炎黃藝術(shù)館
    三、項(xiàng)目規(guī)劃條件
    項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)
    序號項(xiàng)目名稱數(shù)量單位性質(zhì)
    1土地面積12086.95平米公寓
    2公寓住宅2棟34000平米在建工程
    3寫字樓12000平米在建工程
    4配套樓4000平米違章
    5共計46000平米不含違章建筑
    四、轉(zhuǎn)讓價格及構(gòu)成
    (1)轉(zhuǎn)讓價格：北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的現(xiàn)代花園(天馬大廈)國有土地使用權(quán)及在建工程按標(biāo)的清單所列內(nèi)容，轉(zhuǎn)讓價為3.3億元人民幣，含全部債務(wù)、土地價款、各類罰金。
    (2)轉(zhuǎn)讓傭金：1000萬元人民幣
    注：競價者另需提供至少1億的資金證明。
    五、項(xiàng)目購買方式與付款方式
    1. 購買股權(quán)
    如采用購買股權(quán)方式收購天馬大廈項(xiàng)目，建設(shè)手續(xù)可以沿用，由我方申辦開工證或復(fù)工證即可。當(dāng)然要充分留意或有債務(wù)問題。
    2. 購買資產(chǎn)
    采取資產(chǎn)過戶方式主要做好土地證過戶、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的變更
    3. 債務(wù)、罰款、抵押、訴訟、法院查封的處理
    由我公司、拍賣公司、項(xiàng)目方、法院共同成立的重組小組進(jìn)行清償債務(wù)，簽署債務(wù)償還協(xié)議(含繳納土地款和滯納金)，又法院出具清債裁決書，解除抵押與查封。
    4. 交接方式
    在中招國際拍賣公司協(xié)同法院主持下
    (1) 確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)物清單、資料清單內(nèi)容
    (2) 按清單內(nèi)容，買賣雙方進(jìn)行資料交接和現(xiàn)場交接
    5. 付款方式
    (1) 在法院出具清債裁決書的當(dāng)日，我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶，按裁決書內(nèi)容進(jìn)行清償債務(wù)。
    (2) 資料交接和現(xiàn)場交接后，辦理過戶手續(xù)，我公司需支付剩余款項(xiàng)至拍賣公司帳戶。
    (3) 暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年，避免或有債務(wù)出現(xiàn)。
    第二部分 市場研究
    一、2008年上半年北京市總體市場分析
    1. 北京市場對宏觀調(diào)控的反應(yīng)
    近年內(nèi)北京市房地產(chǎn)市場已處于較為成熟的階段，開發(fā)投資總量將緩慢上漲，但住宅投資則由于土地資源的有限性，呈現(xiàn)緩慢增長。上半年，北京市受宏觀調(diào)控政策影響較為顯著，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略也較為明顯，施工面積同比出現(xiàn)明顯下降，開發(fā)商采取了減慢開發(fā)速度的策略，未來一年內(nèi)北京房地產(chǎn)供應(yīng)增量將下降。北京房地產(chǎn)市場對價格敏感度較高，隨著開發(fā)商新開樓盤價格的調(diào)整，優(yōu)惠措施出臺，對增加銷售起了較好的作用，這些效果從期房的銷售中體現(xiàn)出來，但由于宏觀環(huán)境的不利，市場觀望氣氛濃厚，整體銷售業(yè)績較去年同期大幅下降。北京商品房價格無論較去年同期，還是相比瘋狂上漲的2007年下半年，仍處于增長趨勢，而且環(huán)比、同比都在上升，尤其是中心城區(qū)，土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。
    2. 土地市場的變化
    1、供應(yīng)量大幅增加，居住用地居主導(dǎo)
    據(jù)《北京市國土局2008年度土地供應(yīng)計劃》，2008年京城土地供應(yīng)量大幅增加，比2007年增加了100公頃，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房比重大幅增長，占用地計劃的23.3%，限價房占計劃用地的17.65%，普通商品房僅有58.82%。隨著這些地塊的逐步開發(fā)，北京的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到調(diào)整，以滿足人們居住需求的限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房比重的增加，將一步抑制商品房的有效需求。
    2、交易場面趨冷，月成交量下降
    進(jìn)入2008年以來，北京市住宅及商業(yè)用地成交面積大幅下滑，尤其是進(jìn)入3月份以來，土地市場極為冷清，盡管土地部門采取了放慢推地的速度，但推出地塊的交易情況仍不盡如人意。與去年多家地產(chǎn)商瘋搶一塊土地的情形相比，今年土地出讓的行情大異從前，多數(shù)地塊停留在流標(biāo)的邊緣地帶，僅3家企業(yè)或4家企業(yè)參與競標(biāo)。
    3、整體較去年同期價升量升，但漲幅趨緩
    由北京市土地整理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，居住及商住用地的地塊2008年上半年樓面地價達(dá)4107.93元/平方米，成交金額達(dá)292.05億元，規(guī)劃建筑總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲，較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。
    4、土地購置費(fèi)用仍處于增長趨勢，但增速大幅下降
    從土地購置價款來看，持續(xù)增長的地價水平和較高的成交量使其仍處于增長態(tài)勢，隨著開發(fā)商資金鏈的日益吃緊，以及土地價格的居高不下，開發(fā)商在土地市場開始進(jìn)入觀望期，放慢了購地速度，利用有限的資金開發(fā)現(xiàn)有土地維持生存已成為主要策略。
    二、需求分析
    1. 亞奧區(qū)域支持
    在已經(jīng)過去的十幾年里，亞奧區(qū)域早已由當(dāng)年的競技場迅速發(fā)展成為京城的富人區(qū)，其繁華程度和聚集大商業(yè)的能力略有體現(xiàn)。2001年北京申奧成功，該地區(qū)更是進(jìn)入了奧運(yùn)時代。北京啟用1800億元加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，其中有900億元用于高速公路、城市快速路和軌道交通的建設(shè)，以提速城市交通。在這十幾條交通干道中，約有一半都集中在亞奧地區(qū)。國家專項(xiàng)奧運(yùn)投資使亞奧區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了一個質(zhì)的飛躍。而且，在整個奧運(yùn)場館建好以后，該地區(qū)將出現(xiàn)新的的配套設(shè)施。不僅如此，“奧運(yùn)”因素更讓亞奧區(qū)域的商務(wù)環(huán)境更為人性、生態(tài)：北環(huán)水系改造工程、京城公園氧吧——奧林匹克森林公園、溫榆河及周邊地區(qū)的環(huán)境治理。根據(jù)朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的《朝陽區(qū)奧運(yùn)功能區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》，奧運(yùn)功能區(qū)將形成“一軸奧運(yùn)景觀大道，兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園，三區(qū)生態(tài)旅游區(qū)、文化教育區(qū)、宜居生活區(qū)”，及四大產(chǎn)業(yè)支撐、五大重點(diǎn)任務(wù)等態(tài)勢。
    2. 需求積極因素分析
    根據(jù)朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的《朝陽區(qū)奧運(yùn)功能區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》稱朝陽區(qū)將加強(qiáng)該區(qū)域人口規(guī)模調(diào)控，適當(dāng)控制低價商品房的開發(fā)建設(shè)，減緩戶籍人口增長過快的勢頭;以高檔商用公寓開發(fā)建設(shè)為主，吸引高素質(zhì)人才。2010年前，奧運(yùn)功能區(qū)人口自然增長率控制在年均1.5‰以內(nèi)。該區(qū)域仍將延續(xù)過去“富人區(qū)”的聚集效應(yīng)，同時奧運(yùn)所帶來的休閑、娛樂等環(huán)境，總體上對中產(chǎn)階層以上人群具有教高吸引力，本地區(qū)居住人群以科研、教育、文化、等高素質(zhì)從業(yè)人員居多，改善住房條件需求強(qiáng)，該項(xiàng)目的需求是真實(shí)、旺盛的。
    3. 需求不利因素
    該項(xiàng)目也存在以下需求不利因素，需要我們積極看待，把握機(jī)會：
    (1) 該區(qū)域由于奧運(yùn)炒作因素，房價普遍超出正常上漲水平，在奧運(yùn)后有回落可能;
    (2) 亞奧區(qū)域商務(wù)氣氛不夠，寫字樓售賣存在一定難度;
    三、區(qū)域市場分析
    表4：亞運(yùn)村周邊項(xiàng)目銷售情況表
    項(xiàng)目名稱位置類型價格(元/平米)規(guī)模(平米)裝修銷售情況
    遠(yuǎn)洋萬和城北四環(huán)東路73號地，望和橋西北角 公寓均價23000176000精裝修20XX年5月10日開盤
    保利香擯花園朝陽區(qū)路東側(cè) 住宅均價1950051069 毛坯20XX年9月27日
    準(zhǔn)許銷售面積：44566
    已簽約：26024
    保利金泉朝陽區(qū)亞運(yùn)村大屯路住宅均價19000184000毛坯20XX年4月15日
    準(zhǔn)許銷售面積：84042
    已簽約：44304
    亞奧觀典
    國際公寓朝陽區(qū)慧忠路9號，北辰購物中心東200米路北公寓一期20000 二期22000-25000
    78121精裝修一期已售完，二期近期開盤
    世奧國際
    中心朝陽區(qū)北四環(huán)東路慧新東橋向東200米酒店式公寓均價19200待定精裝修20XX年11月18日
    準(zhǔn)許銷售面積：80399
    已簽約：11679
    美倫堡朝陽區(qū)科薈西路(國家森林公園以西)公寓均價1920070000精裝修2008年4月12日
    準(zhǔn)許銷售面積：9188
    已簽約：589
    凱旋城朝陽區(qū)北苑路172號 商住樓公寓18000 寫字樓16000250000精裝修二手房
    主場朝陽區(qū)亞運(yùn)村大屯路220號公寓均價16000100000毛坯二手房
    嘉銘桐城朝陽區(qū)西北苑路86號普通住宅
    公寓均價16000600000毛坯二手房
    光大名筑亞運(yùn)村北苑路178號住宅均價1800090000毛坯二手房
    芝麻街亞運(yùn)村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000 二層18000
    北京MOHO朝陽區(qū)安慧里北苑路168號 寫字樓二手售價19000 租4元/平米/天36000
    洛克時代中心 朝陽區(qū)亞運(yùn)村北辰購物中心正北500米寫字樓4.5元/平米/天82700
    由于該區(qū)域地處亞奧板塊，市政配套設(shè)施良好，緊鄰地鐵5號線，交通便利，該區(qū)域由于受奧運(yùn)影響，區(qū)域房價近年漲幅較快，產(chǎn)品主要以高檔公寓、寫字樓為主，銷售情況均比較理想，具有良好發(fā)展前景，區(qū)域市場近兩年供給較多，存在一定的競爭性。
    第三部分 市場定位
    一、客戶定位
    1. 目標(biāo)客戶來源
    (1) 北四環(huán)沿線大企業(yè)的技術(shù)術(shù)開發(fā)、管理人員。
    (2) 小營附近對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、北京聯(lián)大等高校的中青年教職工。
    (3) 亞奧區(qū)域公司企業(yè)中的中層骨干人員。
    (4) 高科技企業(yè)、外資企業(yè)等企業(yè)中的白領(lǐng)。
    2. 目標(biāo)客戶特征
    (1) 以投資客戶為主;
    (2) 客群的職業(yè)分類比較清晰;
    (3) 區(qū)域選擇性較強(qiáng)(亞奧區(qū)域)
    (4) 收入穩(wěn)定，大部分家庭年收入40---50萬(三居客戶)，20---30萬(兩居客戶);
    (5) 文化層次較高，對居住環(huán)境的舒適性、交通便利程度比較看重;
    (6) 對價格敏感度不高;
    3. 需求特點(diǎn)
    (1) 住宅部分亦配備辦公環(huán)境，可作中小公司辦公用
    (2) 交通便利：車程在10-15分鐘之內(nèi)，公交條件好，有地鐵;
    (3) 戶型：實(shí)用、適度舒適，兩居在90平米以內(nèi)，三居130平米以內(nèi);
    (4) 環(huán)境：對于園林景觀的要求比較高,追求“原生狀態(tài)”，對“人工雕琢味”較濃的東西不感興趣;
    二、價格定位
    1. 區(qū)域當(dāng)前價格
    根據(jù)市場調(diào)研，判斷假設(shè)目前該產(chǎn)品正在銷售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的銷售單價，寫字樓部分可以取得18000-20000元/平米的售價，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。
    第四部分 規(guī)劃設(shè)計
    一、方案構(gòu)思
    1. 小型商務(wù)辦公綜合體
    作為緊靠地鐵5號線的商務(wù)辦公綜合體項(xiàng)目，有助于提升區(qū)域面貌與形象。
    2. 完善的配套設(shè)計
    必要的辦公配套商業(yè)與地鐵、公交站點(diǎn)與街區(qū)商業(yè)有機(jī)結(jié)合。
    3. 原生態(tài)大型景觀社區(qū)
    充分利用地塊北側(cè)已建成的城市綠化帶，同時項(xiàng)目范圍內(nèi)組織比較集中的綠地，形成都市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。
    4. 原有戶型需要做改動
    原有戶型按高檔外銷公寓設(shè)計，住宅設(shè)計以豪華為標(biāo)準(zhǔn)，并不適合現(xiàn)有辦工簡潔明快的要求，需要對戶型進(jìn)行開窗和內(nèi)部裝修上從新設(shè)計。
    第五部分 項(xiàng)目開發(fā)及銷售計劃
    一、指導(dǎo)思想
    在保證項(xiàng)目總體收益的前提下，優(yōu)化安排現(xiàn)金流，控制風(fēng)險。
    二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)過戶，預(yù)計6個月內(nèi)完成
    (1) 7月份達(dá)成初步意向，著手設(shè)計轉(zhuǎn)讓實(shí)施方案
    (2) 8月籌措3.4億的轉(zhuǎn)讓資金
    (3) 8月達(dá)成債權(quán)人協(xié)議，付首期款
    (4) 9月開始辦理資產(chǎn)清理交接過戶
    (5) 10月辦理相關(guān)變更手續(xù)，付二期款
    (6) 11月完成項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃報建變更手續(xù)
    三、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程(附件：開發(fā)進(jìn)程表)
    (1) 8月開始進(jìn)駐項(xiàng)目，接收資產(chǎn)資料
    (2) 9月開始辦理項(xiàng)目規(guī)劃報建變更手續(xù)，項(xiàng)目外裝修、公寓內(nèi)裝修方案，地下車庫開始施工設(shè)計
    (3) 10月內(nèi)外裝修及地庫施工招標(biāo)定標(biāo)，施工進(jìn)場
    (4) 11月全面開工建設(shè)
    (5) 2009年2月裝修完成
    (6) 3月竣工驗(yàn)收
    (7) 5月地庫完成竣工驗(yàn)收，辦理竣工備案手續(xù)
    (8) 5月配套綠化等工程完成
    (9) 6月交房
    四、項(xiàng)目銷售計劃
    (1) 9月辦理公寓1預(yù)售證，10月辦理公寓及辦公樓預(yù)售證，12月辦理綜合樓預(yù)售證，3月辦理車庫預(yù)售證。
    (2) 1號公寓10月開盤，開盤價17000元/平米，均價18000元/平米，爭取在2008年12月底銷售完畢。
    (3) 2號公寓12月開盤，起價18000元/平米，居價19000元/平米，爭取在2009年6月銷售完畢。
    (4) 辦公樓整層銷售，均價18000元/平米。
    (5) 車位15-20萬/個。
    五、資金籌措計劃
    1、首期股東借款3億元，用于支付定金1000萬，支付收購保證金29000萬元(包括銀行、土地、施工方等)合計3億元，計劃使用時間6-7月份。
    2、第二期股東借款5000萬，用于收購支付收購余款與項(xiàng)目啟動資金，計劃使用時間7-8月份。
    3、項(xiàng)目抵押貸款，評估6億，貸款3億，歸還股東借款3億元。計劃到帳時間11-12月份。
    第六部分 投資收益評價
    一、項(xiàng)目銷售測算
    按亞奧區(qū)域目前的平均報價及調(diào)研分析。并參考未來的價格走向，并結(jié)合亞奧區(qū)域目前的發(fā)展，我們初步擬定天馬大廈未來銷售價格的三個方案即：謹(jǐn)慎、一般、樂觀。
    謹(jǐn)慎方案一般方案樂觀方案
    項(xiàng)目價格(元/平米) 項(xiàng)目價格(元/平米 )項(xiàng)目價格(元/平米)
    公寓16000公寓18000公寓20000
    寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000
    車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個
    測算結(jié)果：(附件：銷售收入測算表)
    A、謹(jǐn)慎方案 銷售總收入69394萬元
    B、一般方案 銷售總收入77881萬元
    C、樂觀方案 銷售總收入86368萬元
    二、項(xiàng)目總成本、單位成本計算(成本測算表)
    項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓總金額為3.3億元。該3.3億元包含原項(xiàng)目涉及的所有債務(wù)、罰款、滯納金等。加上后期裝修費(fèi)、配套費(fèi)、管理費(fèi)等，總投資成本47970萬元，每平方米可售面積單位成本為10300元/平米。
    三、項(xiàng)目收益指標(biāo)(項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表)
    謹(jǐn)慎方案一般方案樂觀方案
    項(xiàng)目 項(xiàng)目 項(xiàng)目
    稅后利潤率22.28%稅后利潤率27.33%稅后利潤率31.395
    內(nèi)部收益率9.16%內(nèi)部收益率11.74%內(nèi)部收益率14.08%
    凈現(xiàn)值12212萬元凈現(xiàn)值18974萬元凈現(xiàn)值25851萬元
    從以上財務(wù)指標(biāo)看，該項(xiàng)目贏利前景比較樂觀，如能在付款方式與轉(zhuǎn)讓價格上取得轉(zhuǎn)
    讓方的進(jìn)一步讓步，則此項(xiàng)目具有更大的運(yùn)作價值。
    四、現(xiàn)金流分析與解決方案
    1. 現(xiàn)金流分析
    正常開發(fā)狀態(tài)的現(xiàn)金流
    正?，F(xiàn)金流前期資金壓力大
    改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案一
    轉(zhuǎn)讓款支付可采取先支付小部分，同期加快辦理相關(guān)證照，實(shí)現(xiàn)開盤提前，提前回籠銷售款，減輕股東借款壓力。
    改善現(xiàn)金流的運(yùn)作方案二
    寫字樓部分若采取自持，可減少所得稅和土地增值稅。
    第七部分 風(fēng)險評價與解決方案
    一、宏觀市場風(fēng)險
    1. 房價下調(diào)的影響
    08年各一線城市均出現(xiàn)市場調(diào)整跡象，特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現(xiàn)了房價打折松動下降的跡象，市場逐漸演變?yōu)橛^望氣氛濃厚，成交量持續(xù)下降而，房價依然居高不下的局面。隨著后市的觀望氣氛依然，可以預(yù)見房價下降調(diào)整的可能性還是很大的，對于本項(xiàng)目來說，開盤定價可采取低開高走，以求通過低價快速銷售回籠資金，限度的縮短銷售周期。
    2. 債務(wù)風(fēng)險
    該項(xiàng)目存在項(xiàng)目公司與母公司之間擔(dān)保貸款問題，該問題的能否順利解決，還有待進(jìn)一步研究。
    3. 工程問題
    該項(xiàng)目地下車庫沒有建造，建造地下車庫將影響該項(xiàng)目的交房時間
    4. 遺留違章建筑
    該項(xiàng)目北側(cè)遺留一棟約4000平米違章建筑，未有規(guī)劃許可證和產(chǎn)權(quán)證，無轉(zhuǎn)讓可能，但又正好處在北側(cè)大門里邊，若不購買此棟違章建筑，將對項(xiàng)目整體規(guī)劃影響較大，而若購買此棟違章建筑，我方將不但按5000元/平米價格多付出2000萬，還將就違章建筑的規(guī)劃從新審批補(bǔ)交罰款等問題進(jìn)行處理，也比較麻煩。建議采取買下來，規(guī)劃成商業(yè)經(jīng)營。
    第八部分 結(jié)論與建議
    該項(xiàng)目地處亞奧核心區(qū)域熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套完善，交通便利，市場機(jī)會好。該項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢決定其巨大的商業(yè)潛能，商住兩用的開發(fā)前景決定其潛在價值較大。
    項(xiàng)目客戶定位清晰，價位便宜，回報率較高，項(xiàng)目回籠資金快，抵御風(fēng)險能力強(qiáng)，但前期現(xiàn)金流壓力大，如能有效解決轉(zhuǎn)讓方的債務(wù)問題，建議公司對此項(xiàng)目積極投資。
    本項(xiàng)目符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求，轉(zhuǎn)讓價格便宜，在市場低迷時可考慮購買此項(xiàng)目，增加公司項(xiàng)目儲備，對于公司在北京地區(qū)發(fā)展意義重大。
    湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司
    20XX年7月
    附 件
    1. 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料
    1.1. 項(xiàng)目立面圖
    2. 投資測算文件
    2.1. 規(guī)劃指標(biāo)表;
    2.2. 靜態(tài)投資測算表
    2.3. 開發(fā)銷售計劃表
    2.4. 正常月份現(xiàn)金流量表‘