第一部分：項(xiàng)目決策背景及摘要
一、外部環(huán)境
1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等;
2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。
3、 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活產(chǎn)品配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等;
二、內(nèi)部因素
1、 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(一般3—5年)，在公司發(fā)展中的地位(是否核心項(xiàng)目);
2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用;
3、 從公司未來的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義;
第一部分：物流園區(qū)項(xiàng)目概況
一、 宗地位置
宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等)的地理位置。
附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物(如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等)的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系)。
二、 宗地現(xiàn)狀
1、 四至范圍;
2、 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較;
3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積;
4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響;
5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;
7、 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù);
地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容;
地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。
三、 物流園區(qū)項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套
(一)周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套
1、 交通狀況
(1) 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等;
(2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決;
(3) 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。
附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng);
2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。
3、 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平
4、 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)
5、 文化、體育、娛樂設(shè)施
6、 公園
7、 銀行
8、 郵局
9、 其他
附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。
(二)宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀
四、 物流園區(qū)項(xiàng)目周邊環(huán)境(根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫)
1、 治安情況
2、 空氣狀況
3、 噪聲情況
4、 污染情況(化工廠、河流湖泊污染等)
5、 危險(xiǎn)源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等)
6、 周邊景觀
7、 風(fēng)水情況
8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。
9、 其他
五、 物流園區(qū)項(xiàng)目大市政配套(都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性)
1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展
包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系(影響)。
2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。
3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。
4、 通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
5、 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。
六、 物流園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)
1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、 產(chǎn)品建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積
3、 綜合容積率、產(chǎn)品容積率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 綠化率
7、 其他
七、 土地價(jià)格
土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。
第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析
一、 合作方式及條件
1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等
2、合作方式：例如：性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。
3、 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合
4、 其他合作的主要條件
5、 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定
二、 土地法律性質(zhì)評(píng)估
(一)現(xiàn)狀
1、 土地所有權(quán)歸屬
2、 土地使用權(quán)歸屬
3、 土地的用途
(二)規(guī)劃
1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬
2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬
3、規(guī)劃的用途
三、 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估
1、 取得土地使用權(quán)的程序
2、 取得土地使用權(quán)需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件
4、 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制(取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決)
四、 土地性質(zhì)變更的評(píng)估(已經(jīng)是商品房用地可以不寫)
1、 土地性質(zhì)變更的程序和理由
2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙
3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日
五、 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩(shī)美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)產(chǎn)品等。
六、 總體評(píng)價(jià)
對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。
第三部分：物流園區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析
一、 區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況
1、 區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)簡(jiǎn)述
? 形成時(shí)間
? 各檔次產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)分布狀況
? 購(gòu)買人群變化
2、 區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況(近3-5年)
? 開工量/竣工量
? 銷售量/供需比
? 平均售價(jià)
3、 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)
二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況
2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征
尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征
? 平均售價(jià)
? 開發(fā)規(guī)模
? 產(chǎn)品形式
? 平均消化率
? 平均容積率
? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征
3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)好個(gè)案狀況
附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。
4、 未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型
5、 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)
6、 結(jié)論：
? 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)
? 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式
? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力
? 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題
三、 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究
1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍(建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上)
2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。
四、 目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位
1、 市場(chǎng)定位
2、 目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)
3、 產(chǎn)品建議
第四部分：物流園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析
一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路
1、 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。
2、 主要產(chǎn)品類型。
3、 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。
4、 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。
5、 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
1、在既定容積率、凈用地面積、產(chǎn)品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和WK所追尋的各種檔次高品質(zhì)產(chǎn)品的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。
2、 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。
3、土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑(小峽谷)、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。
4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。
5、周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。
6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況(與是否開通業(yè)主班車有關(guān))、商業(yè)設(shè)施(大型購(gòu)物中心)、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
7、市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
第五部分：物流園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)
一、 土地升值潛力初步評(píng)估。
從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。
二、 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析
三、工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。
四、 銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。
第六部分：物流園區(qū)項(xiàng)目投資收益分析
一、 成本預(yù)測(cè)
說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，容積率，項(xiàng)目總投資(直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅)等。并參照下面表格列示：
項(xiàng) 目 投資總額(萬元) 單位成本(元/m2)
土地成本
前期工程費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
建安工程費(fèi)
配套費(fèi)用
開發(fā)間接費(fèi)
直接建造成本小計(jì)
營(yíng)銷費(fèi)用
管理費(fèi)用
總 計(jì)
二、 稅務(wù)分析
1、 營(yíng)業(yè)稅及附加
2、 所得稅
3、 土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。
三、 經(jīng)濟(jì)效益分析
1、 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等
2、 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值(元/m2) 項(xiàng)目總金額(萬元)
銷售收入
直接成本
總投資
毛利率
稅前利潤(rùn)
稅后利潤(rùn)
銷售凈利率
投資回報(bào)率
3、 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 ··· 20××年 合 計(jì)
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結(jié)算面積(m2)
單位利潤(rùn)(元/m2)
利潤(rùn)(萬元)
4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。
(1)成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本×90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本×110% 預(yù)測(cè)成本×120%
總投資
毛利率
稅前利潤(rùn)
稅后凈利
銷售凈利率
總投資回報(bào)率
(2)售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià)×90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)×110% 預(yù)測(cè)售價(jià)×120%
營(yíng)業(yè)額
毛利率
稅前利潤(rùn)
稅后凈利
銷售凈利率
總投資回報(bào)率
(3) 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化
主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5
多高層比
營(yíng)業(yè)額
總投資
毛利率
稅后利潤(rùn)
稅后凈利率
總投資回報(bào)率
四、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
1、 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。
2、 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。
3、 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。
4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額
第七部分：物流園區(qū)項(xiàng)目管理資源配置
五、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司(項(xiàng)目公司);主要部門設(shè)置。
六、 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)(部門)人員的需求，具體人數(shù)(重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理)。
七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑(調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等)。
第八部分：物流園區(qū)項(xiàng)目綜合分析與建議
一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。
二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。
三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。
四、結(jié)論和建議
附件：
1、 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。
2、 按照WK集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過程
一、外部環(huán)境
1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等;
2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。
3、 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活產(chǎn)品配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等;
二、內(nèi)部因素
1、 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義(一般3—5年)，在公司發(fā)展中的地位(是否核心項(xiàng)目);
2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用;
3、 從公司未來的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義;
第一部分：物流園區(qū)項(xiàng)目概況
一、 宗地位置
宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等)的地理位置。
附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物(如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等)的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述(與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系)。
二、 宗地現(xiàn)狀
1、 四至范圍;
2、 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較;
3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積;
4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響;
5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;
7、 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù);
地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容;
地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。
三、 物流園區(qū)項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套
(一)周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套
1、 交通狀況
(1) 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等;
(2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決;
(3) 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。
附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng);
2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。
3、 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平
4、 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)
5、 文化、體育、娛樂設(shè)施
6、 公園
7、 銀行
8、 郵局
9、 其他
附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。
(二)宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀
四、 物流園區(qū)項(xiàng)目周邊環(huán)境(根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫)
1、 治安情況
2、 空氣狀況
3、 噪聲情況
4、 污染情況(化工廠、河流湖泊污染等)
5、 危險(xiǎn)源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等)
6、 周邊景觀
7、 風(fēng)水情況
8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。
9、 其他
五、 物流園區(qū)項(xiàng)目大市政配套(都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性)
1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展
包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系(影響)。
2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。
3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。
4、 通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
5、 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。
六、 物流園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)
1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、 產(chǎn)品建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積
3、 綜合容積率、產(chǎn)品容積率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 綠化率
7、 其他
七、 土地價(jià)格
土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。
第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析
一、 合作方式及條件
1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等
2、合作方式：例如：性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。
3、 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合
4、 其他合作的主要條件
5、 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定
二、 土地法律性質(zhì)評(píng)估
(一)現(xiàn)狀
1、 土地所有權(quán)歸屬
2、 土地使用權(quán)歸屬
3、 土地的用途
(二)規(guī)劃
1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬
2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬
3、規(guī)劃的用途
三、 取得土地使用權(quán)程序評(píng)估
1、 取得土地使用權(quán)的程序
2、 取得土地使用權(quán)需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件
4、 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制(取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決)
四、 土地性質(zhì)變更的評(píng)估(已經(jīng)是商品房用地可以不寫)
1、 土地性質(zhì)變更的程序和理由
2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙
3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日
五、 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩(shī)美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)產(chǎn)品等。
六、 總體評(píng)價(jià)
對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮;部分或全部條款存在的不確定性因素的控制;不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。
第三部分：物流園區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析
一、 區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況
1、 區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)簡(jiǎn)述
? 形成時(shí)間
? 各檔次產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)分布狀況
? 購(gòu)買人群變化
2、 區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況(近3-5年)
? 開工量/竣工量
? 銷售量/供需比
? 平均售價(jià)
3、 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)
二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況
2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征
尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征
? 平均售價(jià)
? 開發(fā)規(guī)模
? 產(chǎn)品形式
? 平均消化率
? 平均容積率
? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征
3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)好個(gè)案狀況
附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。
4、 未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型
5、 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)
6、 結(jié)論：
? 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)
? 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式
? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力
? 本案在開發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問題
三、 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究
1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍(建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上)
2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。
四、 目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位
1、 市場(chǎng)定位
2、 目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)
3、 產(chǎn)品建議
第四部分：物流園區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析
一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路
1、 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。
2、 主要產(chǎn)品類型。
3、 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。
4、 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。
5、 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
1、在既定容積率、凈用地面積、產(chǎn)品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和WK所追尋的各種檔次高品質(zhì)產(chǎn)品的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。
2、 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。
3、土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑(小峽谷)、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。
4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。
5、周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。
6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況(與是否開通業(yè)主班車有關(guān))、商業(yè)設(shè)施(大型購(gòu)物中心)、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
7、市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
第五部分：物流園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)
一、 土地升值潛力初步評(píng)估。
從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。
二、 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析
三、工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。
四、 銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。
第六部分：物流園區(qū)項(xiàng)目投資收益分析
一、 成本預(yù)測(cè)
說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，容積率，項(xiàng)目總投資(直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅)等。并參照下面表格列示：
項(xiàng) 目 投資總額(萬元) 單位成本(元/m2)
土地成本
前期工程費(fèi)
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
建安工程費(fèi)
配套費(fèi)用
開發(fā)間接費(fèi)
直接建造成本小計(jì)
營(yíng)銷費(fèi)用
管理費(fèi)用
總 計(jì)
二、 稅務(wù)分析
1、 營(yíng)業(yè)稅及附加
2、 所得稅
3、 土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。
三、 經(jīng)濟(jì)效益分析
1、 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等
2、 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值(元/m2) 項(xiàng)目總金額(萬元)
銷售收入
直接成本
總投資
毛利率
稅前利潤(rùn)
稅后利潤(rùn)
銷售凈利率
投資回報(bào)率
3、 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 ··· 20××年 合 計(jì)
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結(jié)算面積(m2)
單位利潤(rùn)(元/m2)
利潤(rùn)(萬元)
4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。
(1)成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本×90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本×110% 預(yù)測(cè)成本×120%
總投資
毛利率
稅前利潤(rùn)
稅后凈利
銷售凈利率
總投資回報(bào)率
(2)售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升(下降)一定金額或上升(下降)一定百分比來比較，如：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià)×90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)×110% 預(yù)測(cè)售價(jià)×120%
營(yíng)業(yè)額
毛利率
稅前利潤(rùn)
稅后凈利
銷售凈利率
總投資回報(bào)率
(3) 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化
主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5
多高層比
營(yíng)業(yè)額
總投資
毛利率
稅后利潤(rùn)
稅后凈利率
總投資回報(bào)率
四、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
1、 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。
2、 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。
3、 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。
4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額
第七部分：物流園區(qū)項(xiàng)目管理資源配置
五、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司(項(xiàng)目公司);主要部門設(shè)置。
六、 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)(部門)人員的需求，具體人數(shù)(重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理)。
七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑(調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等)。
第八部分：物流園區(qū)項(xiàng)目綜合分析與建議
一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。
二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。
三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。
四、結(jié)論和建議
附件：
1、 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。
2、 按照WK集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過程