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房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇一
摘要：建設工程監(jiān)理可以有效加強工程管理工作，提高工程的質(zhì)量，節(jié)約資源與成本，保證工程按時完成。本文將論述建設工程監(jiān)理的現(xiàn)狀，分析建設工程監(jiān)理在工程管理中的作用和問題，并針對存在的問題提出解決措施，希望對提高監(jiān)理工作的效果和建設工程質(zhì)量有所幫助。
關(guān)鍵詞：建設工程監(jiān)理；工程管理；作用。
開展建設工程監(jiān)理工作可以有效促使工程數(shù)量與質(zhì)量相結(jié)合，給城市的發(fā)展帶來了許多經(jīng)濟效益，與此同時，開展建設工程監(jiān)理工作對監(jiān)理工程師也提出了許多新的要求。本文將系統(tǒng)分析建設工程監(jiān)理的現(xiàn)狀，論述工程監(jiān)理在工程管理中的作用及問題，并提出個人建議。
一、建設工程監(jiān)理的現(xiàn)狀。
在推行建設工程監(jiān)理工作之前，工程管理模式很不完善，很難有效控制建設工程的投資、質(zhì)量和進度三大目標。自從開展建設工程監(jiān)理工作以來，政企分開的管理模式誕生了，政府實施宏觀調(diào)控，運用貨幣政策與財政政策逐步確立了三元建筑市場體系，該體系包括工程承包體系、工程發(fā)包體系以及以技術(shù)服務體系，三元建筑市場體系的確立和建設工程監(jiān)理工作的推進有效提高了經(jīng)濟效益和工程管理工作的質(zhì)量。
二、建設工程監(jiān)理在工程管理中發(fā)揮的作用。
（一）建設工程監(jiān)理在工程設計階段中發(fā)揮的作用。
在工程設計階段，建設工程監(jiān)理的主要工作任務是控制工程的投資、質(zhì)量和進度?？刂坪媒ㄔO工程的設計質(zhì)量才能為監(jiān)理工作奠定良好的基礎，監(jiān)理工程師必須了解并熟悉施工單位的投資意圖、需要的功能以及使用價值。而且，監(jiān)理工程師在驗證設計方案的時候，要充分運用施工單位所需要的功能和使用價值，并協(xié)調(diào)各項工程項目、功能、資金、技術(shù)之間的關(guān)系，以促使項目取得最高利益為目標，使工程的質(zhì)量達到最優(yōu)化、投資趨向適量化、進度趨于時效性。
（二）建設工程監(jiān)理在項目實施階段中發(fā)揮的作用。
在項目的實施階段，監(jiān)理工程師要以實現(xiàn)最優(yōu)化工程為目標，有效運用質(zhì)量管理體系，加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督與管理工作，控制工程質(zhì)量的進度和動態(tài)，核查施工技術(shù)設備是否合格，并審查施工方案，檢驗工程材料，通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)充分利用調(diào)配的資金和一切先進技術(shù)以及可以利用的資源。控制工程的進度是項目實施的最終目標，監(jiān)理工程師可以通過分析投資金額、勞動力的素質(zhì)、相關(guān)技術(shù)設備、工程的難易程度以及天氣狀況來控制進度，保證工程項目按時完成。
三、建設工程監(jiān)理工作的問題。
（一）監(jiān)理工作單位的工作力度不足，綜合能力欠佳。
目前，中國的監(jiān)理企業(yè)都不能進行全過程的監(jiān)理工作，難以保證全面做好管理工作，不能保障建設工程質(zhì)量全部達標。而且，監(jiān)理工作單位的工作力度不足，監(jiān)理工程師沒有和施工單位進行交流與協(xié)商，不能有效的管理施工組織，也不能控制施工的進度，導致工程造價提高。另一方面，監(jiān)理企業(yè)的綜合能力欠佳，缺乏競爭力，也不能提供多種優(yōu)質(zhì)的.服務。
（二）監(jiān)理工程師的專業(yè)水平不高，缺乏職業(yè)道德。
很多監(jiān)理工程師的專業(yè)水平并不高，很可能沒有學過建設工程管理的知識，因此，他們對監(jiān)理工作缺乏必要的了解，不能有效控制工程的投資、質(zhì)量和進度，也不會認識設計方案和施工過程中的問題。而且，他們?nèi)狈ω熑涡暮蛨F隊合作意識，沒有恪守職業(yè)道德，不認真對待工作，不能做到愛崗敬業(yè)，這樣的工程師必然會嚴重影響監(jiān)理工作的效果。
四、解決建設工程監(jiān)理工作中存在問題的建議。
（一）為監(jiān)理工程師做定期培訓，提高監(jiān)理工程師的工作能力。
作為監(jiān)理企業(yè)，應該為監(jiān)理工程師做定期培訓，開設專業(yè)講座，提高監(jiān)理工程師的專業(yè)技能水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，這樣才能提高建設工程監(jiān)理工作的效果，從而有效提升建設工程質(zhì)量，維護社會的安定，促進經(jīng)濟的發(fā)展。作為一名合格的監(jiān)理工程師，必須具備專業(yè)的工作能力，恪守職業(yè)道德規(guī)范，認真對待工作中的每一環(huán)節(jié)，做好自己的工作。監(jiān)理企業(yè)必須提高監(jiān)理工程師的技能水平，樹立他們的工作責任心，培養(yǎng)他們愛崗敬業(yè)的精神，增強他們的企業(yè)凝聚力。
（二）加強施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作。
加強施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作可以有效提高監(jiān)理效率，項目的設計環(huán)節(jié)，需要的功能和材料，以及施工技術(shù)都是影響工程質(zhì)量的重要因素。監(jiān)理單位必須做好施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作，審查施工單位的資格和設計方案，檢驗工程的質(zhì)量、技術(shù)和質(zhì)量保證機制，檢查施工材料，并對施工現(xiàn)場進行不定期的抽樣檢查，這樣才能保證工程質(zhì)量，做好監(jiān)理工作。
（三）做好施工階段和檢驗竣工質(zhì)量的監(jiān)理工作。
在施工階段，監(jiān)理工程師要檢查施工設備是否符合標準要求，如果有破損必須及時更換，還需要檢驗各種原材料和半成品的質(zhì)量，審核復驗報告，檢查新材料和新技術(shù)是否符合標準在進行施工。而且，監(jiān)理工程師不能私自更改設計方案或者參與施工，不得自作主張的進行下一道工序。工程項目竣工以后，監(jiān)理企業(yè)必須按照相應的標準對工程質(zhì)量進行驗收，需要提供相關(guān)資料，和其他一起簽署竣工驗收報告。如果，竣工檢驗不合格，就需要修復工程，修復完畢后，監(jiān)理工程師要再次檢查工程質(zhì)量，直到質(zhì)量達標為止。
五、結(jié)束語。
綜上所述，開展建設工程監(jiān)理工作可以有效提高建設工程的質(zhì)量，充分利用一切有效資源，保證工程按時完成，能夠控制好工程的投資、質(zhì)量和進度三大目標。協(xié)調(diào)工程項目所需要的功能、資金、技術(shù)和法規(guī)的關(guān)系，推動投資科學化、質(zhì)量高效化、進度合理化，提高項目的綜合利益。但是，目前監(jiān)理工作單位的工作力度不足，綜合能力欠佳；監(jiān)理工程師的專業(yè)水平不高。因此，監(jiān)理企業(yè)必須提高監(jiān)理工程師的技能水平，加強對施工現(xiàn)場的監(jiān)理，監(jiān)理工程師要仔細審查設計方案，檢驗工程質(zhì)量，做好施工階段和檢驗竣工質(zhì)量的監(jiān)理工作，才能保證建設工程的質(zhì)量，發(fā)揮監(jiān)理工作的最大價值，實現(xiàn)工作的目標。
作者:郁衛(wèi)超。
參考文獻：
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房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇二
基于質(zhì)量管理和工程測量之間存在著密切的不可分割的關(guān)系，以下主要結(jié)合在各個施工階段，做好質(zhì)量管理對基礎施工環(huán)節(jié)的重要影響以及在整個工程質(zhì)量中做好質(zhì)量管理的重要性。
2.1工程測量對建筑基礎定位及放線中的影響。
在質(zhì)量管理中，在施工之前應當先在施工圖紙上通過測量把計劃建設的建筑物在實地上進行定位，勾畫出其具體的地理坐標，為下一步的施工提供建設依據(jù)。由于工程測量在建筑基礎定位及放線中的重要性，測量的精度要求非常高，高質(zhì)量的測量結(jié)果是保證整個工程施工質(zhì)量淺談條件。鍵入在該環(huán)節(jié)中出現(xiàn)誤差，有可能會造成很大質(zhì)量責任事故，造成不必要的經(jīng)濟損失甚至人員傷亡。除此之外，工程基礎作為建筑定位的一個重要參考因素，定位的準確性直接影響著建筑結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。基礎的放線及定位對工程測量及質(zhì)量管理有著明顯的影響，建筑的樁基礎作為工程結(jié)構(gòu)的主要支撐，其定位的準確與否直接影響著建筑結(jié)構(gòu)的受力分布及定位。依據(jù)建筑施工規(guī)范，承臺樁位的誤差必須非常小，否則，將引起引起原承臺設計的變化，增加施工成本且影響工程質(zhì)量，過大的樁位偏差甚至會導致樁位無效，需要對其進行重新補樁等，這就大大影響了施工進程，不僅如此，由于改變了原來的受力情況，給工程的質(zhì)量管理增加了難度，埋下了不可預知的質(zhì)量隱患。
2.2工程測量對結(jié)構(gòu)施工的影響。
工程主體結(jié)構(gòu)施工中的工程測量，主要包括構(gòu)件的平整度控制、高程控制點的測繪、平面控制網(wǎng)的測繪等。在標高測量控制方面，模施工的平整度要求提供準確的基準點，為混凝土施工提供標高控制線，保證混凝土平整程度。一般情況下，為加強工程的質(zhì)量管理，在每道工序完成后，都要對下道工序進行準確的測量放線，這有兩方面的好處，一是可以對已建結(jié)構(gòu)進行審核校準，二是通過放線可以為下道工序做很好的準備。在放線施工前，各個工程都要建立平面控制網(wǎng)，核對紅線圖和設計圖紙所提供的坐標關(guān)系是否銜接緊密，所核對設計的建筑物，要保證不能超出用地紅線的范疇，設計坐標要準確無誤，確立基點及標高起算點穩(wěn)固與準確性的文件要完善，在認定之后還要對測量控制網(wǎng)所達得精度進行審閱評定。在一個具體的工程項目中，會涉及到方方面面的對象，由于它們各自對誤差的限定要求不一樣，所以在建網(wǎng)時要充分了解、分析它們的限定要求，確認最高建筑限差的要求，結(jié)合預測放樣的方法和條件等確定控制網(wǎng)的方向、點、邊等應達到的精度要求，最終確定網(wǎng)的等級。
2.3工程結(jié)構(gòu)對變形觀測的影響。
在施工期間，準確的觀測成果能夠為工程質(zhì)量提供了必要的保障。所謂的變形觀測主要包括建筑物主體的沉降觀測、基礎邊坡的位移觀測和高層建筑物的水平位移觀測等。依據(jù)觀測數(shù)據(jù)，可以及時了解工程結(jié)構(gòu)施工中的承載力和結(jié)構(gòu)基礎載重等情況。明顯偏離預測的沉降，一般很容易引起質(zhì)量管理人員的發(fā)覺，在這種條件下，需要具體問題具體分析，合理調(diào)整施工方案，防止施工問題的繼續(xù)擴大，避免重大質(zhì)量責任事故的發(fā)生，維護國家和人民的財產(chǎn)安全。
3加強質(zhì)量管理，提高工程質(zhì)量。
要加強質(zhì)量管理，首先要在建設施工過程中建立合理的測量管理組織體系，同時要加強工程測量管理，采取切實可行的辦法，建立有效的測量管理組織體系。在實施工程項目的過程中建立質(zhì)量責任制，認真貫徹執(zhí)行質(zhì)量監(jiān)控與質(zhì)量管理制度，在整個項目實施過程中進行有效的監(jiān)管與控制，來確保整體的工程質(zhì)量，保證工期，所以工程項目的參加人員要明確責任，做到權(quán)責明確，層層嚴把質(zhì)量關(guān)。在工程項目實施以前對設計方案和技術(shù)方案進行嚴格的審定，從工程施工方案分析到實施方案階段都必須認真的探討確保方案的落實，項目完成后的質(zhì)量管理也是確保工程質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這一檢查過程通常分為互檢、自檢、質(zhì)管部門檢查、項目工程師審查等嚴密的程序，各階段的'相關(guān)負責人要實事求是填寫檢查檢驗單據(jù)，以保證施工項目質(zhì)量。對于整個工程項目測量來說，關(guān)鍵的程序主要是指各階段的控制測量以及其平差的計算等，運用計算機軟件系統(tǒng)記錄和計算的內(nèi)容要保證真實、準確，在工程項目執(zhí)行環(huán)節(jié)中要做好工作記錄，質(zhì)量管理要明確各級責任，相關(guān)人員要做好質(zhì)量和工作記錄。
加強質(zhì)量管理在工程測量中的作用，要提高工程測量的技術(shù)人員的技術(shù)因素，建立了完善的工程測量組織體系后，要從細節(jié)方面加強工程測量的技術(shù)人員組織建設，基本包括如下環(huán)節(jié)：首先，要保證測量放線技術(shù)人員具有較高的素質(zhì)，具有準確的讀圖識圖能力，有較強的質(zhì)量責任意識。其次，要保證工程測試儀器的先進性、科學性，只有具備高質(zhì)量的測試儀才能保證工程測量工作的準確性，也能提高工程施工的工作效率，避免施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復性和拖拉性而影響整體工程進度，與此同時，做好對測量儀器的定期檢測工作也是至關(guān)重要的，并對測量結(jié)果進行全方位的復核和檢查，多角度地對測量結(jié)果進行有效性分析。最后，要科學地安排施工工程進度，為測量放線創(chuàng)造適宜的施工環(huán)境，來保證測量放線結(jié)果準確性。
4結(jié)語。
在工程施工建設中，因為工程項目質(zhì)量管理關(guān)系到整個工程的工程質(zhì)量和進度，所以，一定要加強對工程項目中的質(zhì)量管理和工程測量重視，在建設項目的施工過程中建立完善的質(zhì)量管理制度，按照工程測量的流程進行質(zhì)量管理與控制，嚴把質(zhì)量關(guān)，通過提高質(zhì)量管理的方法把工程測量中的事故隱患消滅在萌芽狀態(tài)，進一步提高整個工程的施工質(zhì)量。
參考文獻：
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房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇三
[摘要]探討了利用pb9.0和asa8.0技術(shù)開發(fā)網(wǎng)絡版人才信息管理系統(tǒng)的方法和技巧，系統(tǒng)采用c/s模式，實現(xiàn)了局域網(wǎng)內(nèi)的數(shù)據(jù)共享，并實現(xiàn)了人才信息管理從單機處理向網(wǎng)絡化處理的轉(zhuǎn)化，提高了工作效率。
[關(guān)鍵詞]pbasa、人才信息管理。
一、引言。
隨著社會的發(fā)展，社會對人才的需求越來越多，人才信息的管理成為企事業(yè)單位管理中最重要的組成部分。傳統(tǒng)的人才信息管理的運作需要大量的人力、物力、財力，數(shù)據(jù)種類繁多、數(shù)據(jù)量龐大，出錯率較高，給企事業(yè)單位的管理帶來很大的不便。建立高效、實用、科學的人才管理系統(tǒng)成為企事業(yè)單位走向高效、科學化管理的一個重要環(huán)節(jié)。人才信息管理系統(tǒng)是一個以人為主導，利用計算機硬件、軟件、網(wǎng)絡通信設備，以及其他辦公設備，進行信息的收集、運輸、加工、儲存、更新和維護，支持組織高層決策、中層控制、基層運作的集成化的人機系統(tǒng)。近年來，隨著計算機軟件開發(fā)工具和數(shù)據(jù)庫技術(shù)的發(fā)展，單機版的人才信息管理系統(tǒng)在企事業(yè)單位的管理中發(fā)揮了越來越重要的作用。隨著網(wǎng)絡扶持技術(shù)的發(fā)展，利用網(wǎng)絡進行人才信息管理的需要越來越多，本文將探討一種基于powerbuilder9.0(簡稱pb9.0)和sybaseadaptiveserveranywhere8.0(簡稱asa8.0）數(shù)據(jù)庫的網(wǎng)絡版人才信息管理系統(tǒng)的設計方法。
二、系統(tǒng)設計。
本系統(tǒng)開發(fā)時考慮到盡量利用管理部門現(xiàn)有的軟硬件環(huán)境，采用先進的管理系統(tǒng)開發(fā)方案，從而達到充分利用管理部門現(xiàn)有資源，提高信息利用率的目的。
1.理論基礎。
系統(tǒng)采用c/s體系結(jié)構(gòu)。如圖1所示:。
c/s，即服務器/客戶機網(wǎng)，client/server。在客戶機/服務器網(wǎng)絡中，服務器是網(wǎng)絡的核心，而客戶機是網(wǎng)絡的基礎，客戶機依靠服務器獲得所需要的網(wǎng)絡資源，而服務器為客戶機提供網(wǎng)絡必須的資源?？蛻舳素撠熖峁┍磉_邏輯，顯示用戶界面信息，訪問數(shù)據(jù)庫服務器；服務器端根據(jù)客戶端的請求進行應答，提供數(shù)據(jù)服務。
通過c/s可以充分利用兩端硬件環(huán)境的優(yōu)勢，將任務合理分配到client端和server端來實現(xiàn)，降低了系統(tǒng)的通訊開銷。
2.開發(fā)工具。
本系統(tǒng)采用powerbuilder9.0和sybaseadaptiveserveranywhere8.0數(shù)據(jù)庫進行開發(fā)。
powerbuilder（簡稱pb）是著名的數(shù)據(jù)庫開發(fā)工具廠商sybase公司推出的產(chǎn)品，它完全按照客戶機/服務器體系結(jié)構(gòu)研制設計，可以集中數(shù)據(jù)的存儲和管理，實現(xiàn)資源共享，降低維護的難度，集中實施企業(yè)規(guī)則，實現(xiàn)企業(yè)信息的標準化;采用了面向?qū)ο蠛涂梢暬夹g(shù)，在界面設計上減少了代碼，使系統(tǒng)的調(diào)試和維護更容易，縮短了開發(fā)時間;而且提供了一種高級的結(jié)構(gòu)化編程語言powerscript，包含豐富的數(shù)據(jù)類型和眾多函數(shù)，并提供了一套完整的嵌入式sql語句，使數(shù)據(jù)庫編程變得非常方便快捷。
sybaseadaptiveserveranywhere8.0是一個面向聯(lián)機處理、具有高性能、高可靠性的功能強大的關(guān)系型數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)。它的多庫、多設備、多用戶、多線程等特點極大地豐富和增強了數(shù)據(jù)庫功能，它的可靠性、強大性、安全性和高性能可以很好地滿足企業(yè)業(yè)務中關(guān)鍵任務的需要。
3.模塊結(jié)構(gòu)。
系統(tǒng)的主要功能是:實現(xiàn)對人才信息的錄入、修改、刪除、查詢、瀏覽；對人才信息的分類別、分系統(tǒng)、分字段、分模塊統(tǒng)計形成統(tǒng)計表和統(tǒng)計圖并進行打印。
本系統(tǒng)主要分為黨政干部人才管理、企業(yè)管理人才管理、專業(yè)技術(shù)人才、農(nóng)村實用人才管理和昌黎縣籍在外人才管理五大部分，如圖2所示。其中，在5個人才信息管理中均可實現(xiàn)如下功能:信息輸入、信息修改、信息瀏覽、信息查詢、信息統(tǒng)計和報表打印的功能。數(shù)據(jù)管理模塊中還可實現(xiàn)數(shù)據(jù)導出和數(shù)據(jù)庫備份恢復功能。另外還提供了系統(tǒng)幫助和在客戶端系統(tǒng)更新的功能。
4.數(shù)據(jù)庫設計。
系統(tǒng)在數(shù)據(jù)庫設計上，采用了分布式的處理方式，在整個系統(tǒng)的設計上運用了c/s模式，使得系統(tǒng)在處理數(shù)據(jù)時，更高效、快捷。在對數(shù)據(jù)庫的維護上也省去了很多不必要的麻煩，使數(shù)據(jù)庫更易維護、操作和管理。
在需要分析的基礎上，對各個實體進行分析和設計，確定它們之間的關(guān)系，得到人才實體的e-r圖，如圖3所示。
數(shù)據(jù)庫中的主要表有:用戶信息表、縣籍人才的基本信息表、縣籍在外人才信息表、社會任職表、獎勵信息表、人才類別表、其他信息表、備注表等。為了實現(xiàn)各表之間信息共享的目標，利用主外鍵將互相聯(lián)系的表連接起來。互聯(lián)的字段是“iperson_number”，即身份證號。另外，在數(shù)據(jù)庫中創(chuàng)建多個視圖和存儲過程，方便用戶進行數(shù)據(jù)查詢和數(shù)據(jù)處理。
三、系統(tǒng)實現(xiàn)。
根據(jù)調(diào)查研究中用戶的要求，在系統(tǒng)設計時充分考慮了界面的友好性、操作的方便性、數(shù)據(jù)處理的高速度等因素。
1.數(shù)據(jù)管理。
在各瀏覽界面上，根據(jù)用戶的分類而分別設計不同的按鈕，實現(xiàn)不同的功能。在客戶端，主要用于瀏覽信息，比服務器的界面減少了添加、存儲、刪除三個功能按鈕，限制了客戶端的用戶權(quán)限，保證了數(shù)據(jù)的安全。在服務器端，進行數(shù)據(jù)刪除時，可能發(fā)生級聯(lián)刪除的情況，提示用戶是否刪除，保證了數(shù)據(jù)的一致性。在添加信息時，根據(jù)表的設計結(jié)構(gòu)，只有當設為主鍵的身份證號填充正確后，照片的添加按鈕才變成可用狀態(tài)；若身份證號填寫錯誤，將無法保存用戶信息，保證的數(shù)據(jù)的正確性。在選擇民族、政治面貌等情況時，采用了下拉列表，方便用戶使用。
系統(tǒng)提供了數(shù)據(jù)導出向?qū)?，可使用戶方便地按照向?qū)崾?，將動態(tài)生成的數(shù)據(jù)，按照一定的輸出格式(excel、web）導出到文件。
在打印模塊，為了方便對信息的量化處理，系統(tǒng)設置了三種打印附表，可以使打印出來的報表格式統(tǒng)一，方便管理者對數(shù)據(jù)的管理。在黨政人才子系統(tǒng)，設有打印干部任免審批表，方便管理者對審批表的格式做統(tǒng)一設置，也方便了存檔。用戶在打印時可以設置打印一條信息，或多條信息，使用起來更加方便。
2.數(shù)據(jù)備份和恢復。
在服務器端，管理員對信息的管理過程中，經(jīng)常會遇到一些無法預測的情況，這種情況可能導致系統(tǒng)的破壞和數(shù)據(jù)的丟失。針對這種情況，系統(tǒng)提供了數(shù)據(jù)庫備份和恢復處理功能。對系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫進行備份。數(shù)據(jù)恢復采用了批處理方式，管理員在單擊數(shù)據(jù)庫恢復按鈕時，程序斷開數(shù)據(jù)庫連接，程序，批處理程序，成功時返回恢復成功的消息。
批處理程序如下：
/y。
/y。
attrib+。
attrib+。
3.客戶端系統(tǒng)更新。
c/s體系結(jié)構(gòu)有一個很大特點：客戶端必須安裝應用程序。有時客戶端不能快速反映服務器端的更新，為了彌補這個缺陷，系統(tǒng)在客戶端提供了自動升級程序，可以在局域網(wǎng)內(nèi)部實現(xiàn)服務器端和客戶端的版本同步，因此在系統(tǒng)糾正bug或是系統(tǒng)升級時，免除了重新安裝客戶端的麻煩。
實現(xiàn)方法是在服務器和客戶端分別建立一個ini配置文件，內(nèi)容如下：
[option]。
version=1.0//版本號。
server=10.16.0.1子//服務器ip。
folder=image//服務器保存更新文件的共享。
notes=//本次更新內(nèi)容。
使用窗口自定義函數(shù)wf_getfilename，來實現(xiàn)自動升級。當客戶端運行時，系統(tǒng)自動檢測是當前版本是否是最新版，若系統(tǒng)已經(jīng)是最新的版本，系統(tǒng)彈出對話框提示；若服務器端已經(jīng)升級到高版本，客戶端就會很快自動地檢測到，并提示用戶是否更新系統(tǒng)。若用戶在更新時選擇了否，系統(tǒng)將自動退出，當用戶下一次進入系統(tǒng)時仍然會提示用戶要更新系統(tǒng)；若用戶選擇了是，則進入系統(tǒng)更新狀態(tài)。當系統(tǒng)更新完畢后進入新版本下的登陸狀態(tài)。
客戶端運行時，如果服務器端對數(shù)據(jù)進行了更改操作，客戶端不能及時反映出結(jié)果。為了解決這一問題，在用戶登陸客戶端系統(tǒng)時，為數(shù)據(jù)的刷新時間設置了一個默認時間，長度為65秒；用戶也可以根據(jù)自己的操作習慣自行設置刷新時間，設置的范圍是0-65秒；用戶將這個時間設置為0時，系統(tǒng)將不更新。另外，還提供了手動刷新的功能。
四、結(jié)語。
對系統(tǒng)進行了針對性的全面測試，包括白盒測試、黑盒測試、單項測試和數(shù)據(jù)跟蹤測試，證明此系統(tǒng)與現(xiàn)行工作方式相比，處理速度和能力有明顯的提高，并改善了單機系統(tǒng)對數(shù)據(jù)操作的不便，而且實現(xiàn)了了并發(fā)控制，大大提高了辦公效率，有利于實現(xiàn)網(wǎng)絡辦公化及信息的網(wǎng)絡化處理。
使用pb開發(fā)工具開發(fā)的系統(tǒng)，操作簡單、運行可靠、安全性高，并能實現(xiàn)信息管理的網(wǎng)絡化，實現(xiàn)局域網(wǎng)內(nèi)的數(shù)據(jù)共享，使系統(tǒng)脫離單機的工作環(huán)境，成功實現(xiàn)由單機系統(tǒng)向c/s體系結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，提高工作效率。
參考文獻:。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇四
受全球經(jīng)濟危機的影響，我國房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本控制就顯得尤為重要了。本文簡單的介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本控制的必要性，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中的問題，并提出了有效加強成本管理的對策，以供參考。
目前，由于許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅僅只重視建筑產(chǎn)品的成本控制卻沒有考慮市場究竟需要什么樣的產(chǎn)品以及建筑產(chǎn)品的投入及產(chǎn)出比。另外，還有許多房地產(chǎn)企業(yè)對于事前的成本管理不夠，成本的預測和成本的決策缺乏一定的規(guī)范性和制度性，成本的計劃也缺乏科學性、嚴肅性，整個成本管理中存在很大的盲目性。同時許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理中缺乏現(xiàn)代化的管理手段，許多成本的信息不能夠反映企業(yè)成本的真實情況，要么是因為成本核算不規(guī)范導致成本信息嚴重扭曲，要么就是成本信息的傳遞渠道順暢進而導致成本信息的丟失，從而是成本管理偏離了最初的方向。針對房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)成本管理中存在的這一系列的問題，需要立即采取相關(guān)的措施來加強企業(yè)的成本管理。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇五
由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理過程中，相應的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營管理過程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場經(jīng)濟等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無法滿足經(jīng)濟發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，主要存在這樣一些問題：
（1）缺乏全過程和全費用的成本管理意識。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設立專門的管理部門來對成本管理工作進行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門代替的局面，并且沒有合理的進行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項目各個階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進而影響整個項目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。
(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對于房地產(chǎn)項目前期的投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒有對工程的實際成本情況進行考察，從而使得預算的結(jié)果與實際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
（3）在房地產(chǎn)項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經(jīng)濟管理的需求。同時，在房地產(chǎn)項目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進行充分的考察，過多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟的合理性，從而造成了成本浪費的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無法對相關(guān)項目的實際成本情況進行準確反映，故而對房地產(chǎn)項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒有對相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進行充分的積累，從而造成實際的結(jié)算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應的損失浪費、無效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數(shù)據(jù)進行反饋，并及時地發(fā)現(xiàn)和解決項目的超支和浪費的風險因素，采取相應的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進展，影響了成本管理工作的`有效性。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇六
1.1目標成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)過程中，目標成本管理工作發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，并在滿足企業(yè)利益目標和方案決策要求的基礎上，根據(jù)企業(yè)項目開發(fā)的實際情況，有效把控企業(yè)項目的控制、考評以及評價和分解等管理工作。在企業(yè)項目的發(fā)展過程中，目標成本的管理工作對企業(yè)成本管理的主動性進行了充分的發(fā)揮，并在對目標成本管理體系構(gòu)建的同時，對合作方和企業(yè)內(nèi)部的成本控制積極性進行了一定程度的調(diào)動，從而有效地對企業(yè)項目的事前和事后管理工作進行充分的落實，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力。對相應的目標成本進行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設計管理以及施工結(jié)算管理等，以此來提高目標成本的經(jīng)濟效益。
1.2目標成本管理的相關(guān)功能。
第一，目標成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項目的各個發(fā)展階段，將目標成本與動態(tài)成本進行有效比較，并根據(jù)相關(guān)情況制定相應的成本控制范圍。充分準確地了解到房地產(chǎn)項目的目標財務情況與實際的運營情況以及項目經(jīng)營情況與相應的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點以及促使中高層領(lǐng)導的項目決策更加合理和具有可行性；第二，目標成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對成本進行分配，同時對企業(yè)的方案以及相關(guān)計劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學性；第三，目標成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業(yè)項目的成本配置提供了相應的標準和限制，減少了不必要的成本浪費，使全員參與到各個項目管理中去，進而對項目發(fā)展的各個階段進行嚴格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標成本項目的管理工作，在具體的項目發(fā)展過程中，具有一定的激勵功能，并對相關(guān)項目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時將目標成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟效益和社會效益。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇七
由于房地產(chǎn)項目不僅開發(fā)時間較長，而且對于施工要求也較高，這就需要對其做好相應的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費或者是建設問題。將科學合理的管理方法應用到房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中，能夠使得建設資源得到最大化的應用，并且有利于房地產(chǎn)項目的井然有序進行，最終為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅實的基礎。
2工程管理的概念以及模式
2.1工程管理的概念
房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產(chǎn)品、開拓新市場、開展新業(yè)務等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自然也不例外，在進行項目開發(fā)時，進行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.2工程管理的模式
在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預算工作變得更加的具體化，并且在項目管理的各個階段的成本都能進行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會將成本的控制與預算進行結(jié)合，因為在項目管理中，根據(jù)成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇八
受越來越復雜的社會發(fā)展環(huán)境和越來越激烈的房地產(chǎn)市場競爭的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無法滿足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標成本管理的方式在各個行業(yè)的管理中得到了一定的應用和認可。雖然在具體的實施過程中存在著較多需要改進的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對目標成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項目中存在的問題進行分析探究，并結(jié)合實際情況提出相應的管理方法和對策來進行完善，從而更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益和社會效益。
隨著社會經(jīng)濟體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會經(jīng)濟中占據(jù)重要的地位，并得到了越來越廣泛的關(guān)注，而有效地目標成本管理工作對于企業(yè)的發(fā)展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來相應的經(jīng)濟效益，并促進企業(yè)健康長遠的發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇九
第一章總則
第一條本制度適用于各地區(qū)公司工程項目的招標工作。非工程類項目參考本制度執(zhí)行。
第二條除預算金額20萬元以下（含20萬元）及集團下屬公司承建的項目可選擇招標或議標外，其他所有項目的發(fā)包必須進行招標；地區(qū)公司20萬元以上（不含20萬元）工程類項目的議標，必須報集團主管招投標的副總裁審批，同時將審批結(jié)果抄報總裁閱。若副總裁無法決定的，報集團總裁審批決定。
第二章招標工作流程
第三條招標項目的立項：原則上需求部門負責立項，立項書必須包括項目概況及單位資質(zhì)要求，并經(jīng)公司負責人簽名同意。所有項目由地區(qū)公司招投標部牽頭組織招標策劃會，公司負責人主持。
第四條投標單位的征召
1、投標單位的資格要求：必須是品牌和綜合實力全國30強單位、本省前5強或國際著名品牌和企業(yè)；確無全國及全省行業(yè)排名的，入選企業(yè)應為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。
2、地區(qū)公司負責人匯總由征召小組（招投標部、總工室及采購部）采用背靠背原則分別在網(wǎng)上搜索各10家以上單位，由地區(qū)公司負責人獨立篩選確定擬入選單位并親自或指定專人（一人）向入選單位發(fā)正式公函，表達初步建立合作關(guān)系的愿望，向入選單位落實具體情況，邀請有合作意愿單位的第一負責人見面，或根據(jù)需要由地區(qū)公司負責人帶隊對最終入圍單位進行考察，確定合格投標單位。
第五條區(qū)域合作伙伴單位庫
1、區(qū)域合作伙伴單位庫是指地區(qū)公司經(jīng)過征召流程合格的地區(qū)級單位庫，單位庫單位的屬地原則上是本地及鄰近地區(qū)。
2、主體區(qū)域合作伙伴由地區(qū)公司負責征召、考察，合格的單位名單提交給集團招投標中心，經(jīng)集團主管招投標中心副總裁或以上領(lǐng)導約見，合格的進入集團主體區(qū)域合作伙伴單位庫，由集團招投標中心使用。
3、區(qū)域合作伙伴單位庫必須報集團招投標中心備案，每次更新同時報備。
4、每類別區(qū)域合作伙伴單位數(shù)量5―8家，每年需對單位庫進行維護，入庫單位有效期二年。
5、地區(qū)公司做好對區(qū)域合作伙伴單位庫的保密工作，嚴禁外泄（包括集團內(nèi)地區(qū)公司之間）。
6、區(qū)域合作伙伴單位庫原則上嚴禁跨區(qū)使用。
7、只有區(qū)域合作伙伴單位庫內(nèi)的單位才能參與投標，集團招投標中心可根據(jù)需要增加戰(zhàn)略合作單位。
8、每次使用單位庫的單位都必須經(jīng)過地區(qū)公司第一負責人審批。
第六條招標文件的編制及會審
1、地區(qū)公司自行招標項目的招標文件由地區(qū)公司招投標部負責編制；集團組織招標的項目由地區(qū)公司負責編制招標文件，集團招投標中心進行修改定稿。招標文件原則上按集團的標準格式編制。招標文件必須附合同文本，合同文本原則上采用集團合同管理中心下發(fā)的標準合同范本。
2、對于具備量化條件的項目必須編制量化清單（例如工程量清單），并將其作為招標文件的重要組成部分。
3、工程類設計施工捆綁招標的項目應在招標文件中明確統(tǒng)一標準的設計條件，并由總工室制訂必須要控制的標準或要求。
4、招投標部根據(jù)需要可組織立項部門、合同管理部及其他相關(guān)部門對招標文件進行會審，招標文件由主管領(lǐng)導審批。
第七條招標文件的發(fā)放及招標答疑
1、地區(qū)公司招投標部負責發(fā)標及招標答疑，招標答疑必須采用書面形式集中解答，投標單位數(shù)量達到三家（含三家）以上方可發(fā)標。
2、在投標單位領(lǐng)取招標文件、遞交投標文件時應核對對方人員的身份證原件、法定代表人身份證明或法人授權(quán)委托書。
第八條開標及定標
1、開標必須有公司領(lǐng)導參加，由招投標部牽頭組織，現(xiàn)場開標人員不得少于5人，其中招投標部必須2人以上，合同管理部、監(jiān)察分室各1人以上。
2、若有技術(shù)標，技術(shù)標與經(jīng)濟標應同時開標，開標前應檢查投標文件的密封是否完好，回標單位少于3家的.不得開標，不符合招標文件要求的投標文件作廢標處理。
3、由地區(qū)公司總工室牽頭組織技術(shù)標封閉評審，如涉及到施工工藝的，由工程技術(shù)部牽頭組織技術(shù)標封閉評審（必要時可外聘專家參加），并當場確定評定結(jié)果。技術(shù)標只涉及施工組織方案的不進行評審，定標后技術(shù)標存檔備查。
4、中標原則：原則上投標總報價最低的單位中標。
5、經(jīng)濟標采用內(nèi)部公開開標，并當場由各投標單位單獨進行二次報價，開標小組在技術(shù)標評審結(jié)果上，當場確定擬中標單位。嚴禁二次報價之后再次接受其他投標單位的價格調(diào)整。
6、預算金額在300萬元以上且細項子目在15項以上的投標項目，開標后經(jīng)分析，投標結(jié)果達到要求的，原則上報價最低的投標單位中標；達不到要求的進行第二次投標和開標，原則上第二次報價最低的投標單位中標。
7、經(jīng)濟標評審必須對所有細項子目作列表對比分析，嚴禁簡單以總價對比的方式上報預決算審計部。
8、工程招標的審批：招投標部將100萬元以下項目的定標結(jié)果報地區(qū)公司預決算部審核后由地區(qū)公司負責人審批；100萬元以上300萬元以下（含300萬元）的項目的定標結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；300萬元以上1000萬元以下（含1000萬元）的項目，再報集團總裁審批；1000萬元以上的項目，再報集團董事局主席審批。
9、履約過程中由于設計變更導致工程內(nèi)容變化涉及增加新工程子目以及原集團定標僅涉及工程量增減的補充定標，增加金額在20萬元以下（含20萬元）的項目，報地區(qū)公司預決算部審核后由地區(qū)公司負責人審批；增加金額在20萬元以上60萬元以下（含60萬元）的項目，經(jīng)地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；增加金額在60萬元以上的項目報集團總裁審批后，再報董事局主席審批。
集團預決算審計部審核時間：永久用電、永久供水3天；消防、供暖4天；其它類2天。
第三章合同談判與合同簽訂
第九條招投標部（必須2人及以上）與中標單位進行合同談判，并做好談判記錄。
地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團合同管理中心審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；1000萬元以上的再報集團總裁審批。集團預決算審計部的定標價格審核報告作為合同報審的附件。
第十一條合同簽訂后，招投標部和合同管理部組織對立項部門及相關(guān)部門進行合同
交底。
第四章招標工作的管理
第十二條集團招投標中心對地區(qū)公司的工程招投標進行管理、監(jiān)督、檢查，每季度對每個地區(qū)公司工程招投標項目的10%進行抽檢。管理中心負責考核。
第十三條地區(qū)公司招投標部應在招標完成后3天內(nèi)及時準確建立招標臺帳，未完成的每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，扣罰地區(qū)公司負責人500元。
第十四條招投標部未在每月5日前及時準確上報招標項目月報表的，每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，同時扣罰地區(qū)公司負責人500元。瞞報或故意拖延不報造成集團招投標中心無法完成抽檢的，上報集團董事局領(lǐng)導。
第十五條招投標部未按時組織招標策劃會并形成會議紀要的，每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，同時扣罰地區(qū)公司負責人500元。
第十六條招投標部未及時、完整提供招標立項資料的，每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，地區(qū)公司負責人500元。
第十七條地區(qū)公司上報定標資料，無細項子目分析表的，預決算審計部有權(quán)拒收，并將情況反饋招投標中心，招投標中心每月將此類問題匯總報管理中心予以問責。
第十八條集團招投標中心在地區(qū)公司抽查中發(fā)現(xiàn)違反招標管理制度的，每處每次扣罰招投標部經(jīng)理100元，同時扣罰地區(qū)公司負責人100元，發(fā)現(xiàn)重大問題的上報集團董事局領(lǐng)導。
第十九條集團招投標中心每月31日前將考核結(jié)果報管理中心。
第二十條集團招投標中心對地區(qū)公司的檢查，按《zz地產(chǎn)集團招投標管理辦法》執(zhí)行。
第五章招標紀律
第二十一條各地區(qū)公司所有工程項目的招標工作，（含對永久水、永久電、燃氣等公共設施類項目市場狀況的調(diào)研）必須由招投標部獨立負責。任何部門及個人不得推薦投標單位，不得打探招標工作情況，不得泄露所配合招標工作的信息，不得有任何干預招標工作的行為。
第二十二條開標期間，監(jiān)察室負責開標現(xiàn)場所有工作人員手機集中存放。
第二十三條參與招標的各部門獨立運作，禁止相互串通、干預。
第二十四條所有參與招標工作的人員不得接受投標單位的任何宴請、饋贈，不得與投標單位發(fā)生任何經(jīng)濟往來。
第二十五條評標小組成員須嚴格保守機密，應對有關(guān)招標資料承擔保密責任，在定標前不得泄密、公開。
第二十六條招標人員必須注意保存并慎重地使用在履行工作職責時所獲取的資料，嚴禁以此謀求任何個人利益，嚴禁以有損于公司利益的方式濫用上述資料。
第二十七條凡違反招標紀律的，交集團監(jiān)察室查處。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十
第一節(jié)測定商品房面積考核辦法
第一百一十二條預售面積
1、總工室須在每期樓宇三層會驗后3天內(nèi)，將確認的實際施工圖紙?zhí)峤唤o預決算部和開發(fā)部。會驗后確定的施工圖含地下室、裙樓、住宅、天面、機房等平面圖及陽臺飄窗大樣圖，并加蓋總工室章，總工室不得自行變更。沒有及時提供圖紙或未能按時索取圖紙的，扣罰總工室主任、預決算部、開發(fā)部經(jīng)理各500元。綜合計劃部考核。
2、三層會驗下發(fā)圖紙后，預決算部在7天內(nèi)完成預售面積的計算；同時開發(fā)部委托當?shù)胤抗芫只蚍抗芫终J可的測繪公司進行面積測繪，并在三層會驗后10天內(nèi)取得預測結(jié)果，并于1天內(nèi)提交預決算部復核。預決算部在7天內(nèi)完成復核、協(xié)調(diào)并確認后，在1天內(nèi)將面積確認結(jié)果報集團預決算審計部審核。開發(fā)部沒有及時取得測繪結(jié)果的，扣罰開發(fā)部經(jīng)理500元。預決算部沒有按時完成審核的，扣罰預決算部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核。
第一百一十三條確權(quán)面積
1、在竣工驗收后45天內(nèi)開發(fā)部必須取得測繪公司實測的確權(quán)面積，提交給預決算部；并于10天內(nèi)取得面積實測結(jié)果。沒有按時完成的，每延遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理50元。營銷部考核。
2、預決算部收到實測的確權(quán)面積后，須在7天內(nèi)與開發(fā)部、測繪公司共同進行復核，復核無誤后形成書面報告，經(jīng)地區(qū)公司負責人簽名后1天內(nèi)報集團預決算審計部備案。未及時復核，每延遲1天扣罰預決算部、開發(fā)部經(jīng)辦人100元，部門經(jīng)理50元。由集團預決算審計部考核。
第一百一十四條開發(fā)部、預決算部必須準確做好商品房面積計算及審核工作，套內(nèi)建筑面積誤差比必須控制在―0。3%至―0。6%（含本數(shù)）范圍內(nèi)。超過此范圍的戶數(shù)占該期樓宇總戶數(shù)30%的，每超1%，扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各50元；如其中又出現(xiàn)套內(nèi)建筑面積誤差比超出0至0。6%（含本數(shù)）或―0。6%（不含本數(shù)）至―3%范圍的，每戶扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各50元。倘若出現(xiàn)面積誤差比絕對值超過3%的，每戶扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各200元（注：面積誤差比系指實測計價面積與合同約定計價面積之差與合同約定計價面積之比）。營銷部考核。
第一百一十五條工程部未嚴格按施工圖紙施工，造成套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在0。6%以上（不含本數(shù)）至1%以內(nèi)的，每戶扣罰工程部經(jīng)理50元；套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過1%的，每戶扣罰工程部經(jīng)理200元。營銷部考核。
第二節(jié)確權(quán)考核辦法
第一百一十六條地區(qū)公司開發(fā)部必須在《商品房預售許可證》取
得后3個月內(nèi)辦理完畢該期樓宇的門牌號碼審批手續(xù)。否則，扣罰開發(fā)部經(jīng)理500元。營銷部考核。
第一百一十七條地區(qū)公司開發(fā)部必須在取得《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》6天內(nèi)辦理完畢房管部門的權(quán)屬歸檔手續(xù)并具備查冊條件。否則，每遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第一百一十八條《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》每出現(xiàn)一次錯誤或漏項，扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第一百一十九條商品房分戶圖出現(xiàn)錯誤或漏項，每出現(xiàn)一戶，扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第三節(jié)開具購房發(fā)票（辦證聯(lián)）考核辦法
第一百二十條財務部未能在收到營銷部提供須開購房發(fā)票清單3天內(nèi)開具購房發(fā)票（辦證聯(lián)）交營銷部的，每遲一天，扣罰財務部經(jīng)理50元。營銷部考核。
第一百二十一條財務部、營銷部遺失購房發(fā)票（辦證聯(lián)），每遺失一張，扣罰財務部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理各500元。綜合計劃部考核。
第四節(jié)辦理房地產(chǎn)權(quán)證考核辦法
第一百二十二條營銷部必須在確權(quán)歸檔后6天內(nèi)，將整理完畢的該期樓宇辦證資料報房管部門，并將房管部門收件回執(zhí)及送案表復印后存檔。每違反一次，扣罰營銷部經(jīng)理100元；未能做好收件回執(zhí)及送案表的存檔工作，每次扣罰營銷部經(jīng)理50元（經(jīng)催收未收到資料的除外）。綜合計劃部考核。
第一百二十三條營銷部必須在報案后45天內(nèi)，辦理完畢該期樓宇的《房地產(chǎn)權(quán)證》。如在46―60天內(nèi)完成的，每戶扣罰營銷部經(jīng)理5元；如在61―90天內(nèi)完成的，每戶扣罰營銷部經(jīng)理10元；如超過90天完成的，每戶扣罰營銷部經(jīng)理15元。綜合計劃部考核。
第一百二十四條在《房地產(chǎn)權(quán)證》的報批過程中，每錯報一戶，扣罰營銷部經(jīng)理100元。綜合計劃部考核。
第一百二十五條辦理完畢的《房地產(chǎn)權(quán)證》出現(xiàn)錯誤，而報案人員未發(fā)現(xiàn)的，每戶扣罰營銷部經(jīng)理100元；發(fā)現(xiàn)錯誤而未在2天內(nèi)報房管部門更改的，每戶扣罰營銷部經(jīng)理100元。綜合計劃部考核。
第一百二十六條營銷部辦證經(jīng)辦人員未分類管理好業(yè)主資料、回執(zhí)，出現(xiàn)《商品房買賣合同》、《抵押備案證明》等辦證資料遺失情況的，每發(fā)現(xiàn)一次，每份扣罰營銷部經(jīng)理1000元。綜合計劃部考核。
第七章其它
第一百二十七條本制度在地區(qū)公司內(nèi)部的執(zhí)行由綜合計劃部負責監(jiān)督，并于每月底前匯總考核結(jié)果，每月5日前經(jīng)董事長批準后交財務部執(zhí)行；考核結(jié)果于每月8日前報管理中心備案。對于集團各部門的考核，由地區(qū)公司綜合計劃部匯總提出，管理中心負責考核。
第一百二十八條本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行，如有規(guī)定與本制度不一致的以本制度為準。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十一
摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并且不斷壯大，已經(jīng)成為促進國家經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，但在其發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些弊端，產(chǎn)生了嚴重的影響。本文通過對當前國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題進行分析，提出了加強其經(jīng)濟管理的有效途徑，以期促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。
隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上都建立了相應的經(jīng)濟管理制度，以期促進自身的良好發(fā)展，但由于各種因素的制約，房地產(chǎn)企業(yè)建立的經(jīng)濟管理制度對于促進自身的發(fā)展有較大的局限性，效果并不顯著，所以，在當前的經(jīng)濟發(fā)展情況下，如何提高經(jīng)濟管理的質(zhì)量和效率，是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重要問題。
1、內(nèi)部管理環(huán)境混亂。
隨著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，由于發(fā)展過快而出現(xiàn)的各種弊端也顯現(xiàn)出來，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，管理較為松散，環(huán)境混亂，對于企業(yè)的管理理念、管理風格等都沒有進行有效的總結(jié)和探討，難以為企業(yè)員工樹立具有激勵意義的價值觀。此外，在企業(yè)進行授權(quán)和分配權(quán)責方面，也缺乏有效性，管理層對于授權(quán)具有較強的隨意性，而且對于權(quán)責的劃分也不明確，導致企業(yè)員工在工作時容易出現(xiàn)混亂，而且難以將問題進行有效的解決，從而對企業(yè)的進一步發(fā)展產(chǎn)生巨大的負面影響。內(nèi)部管理環(huán)境是企業(yè)為員工樹立工作價值觀，激發(fā)員工積極性的有效環(huán)境，如果管理環(huán)境一片混亂，員工就很難充分的發(fā)揮自身的主觀能動性，也就難以為企業(yè)做出貢獻，這對于企業(yè)的發(fā)展來說是一項巨大的損失。
2、稽核監(jiān)管不嚴。
在大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，對于稽核監(jiān)督制度的建立都沒有引起足夠的重視，有些企業(yè)的經(jīng)營者甚至認為稽核部門不僅不能夠為企業(yè)的發(fā)展帶來經(jīng)濟效益，還會因為占用人力資源而造成企業(yè)的發(fā)展成本增加，從而制約了企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，這種偏激的想法直接導致了企業(yè)稽核監(jiān)管制度的建立得不到有效的貫徹實施。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，企業(yè)的規(guī)模不斷擴大，越來越多的問題暴露出來，企業(yè)由于沒有建立有效的稽核監(jiān)管制度，導致企業(yè)的運作沒有受到良好的監(jiān)督，也就致使企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些違反法律法規(guī)或者投機取巧的問題，這些問題對于企業(yè)的發(fā)展影響巨大，一旦違反法律法規(guī)，企業(yè)不僅要接受法律制裁，同時也會給企業(yè)的形象和信譽帶來巨大的損失，嚴重影響到企業(yè)的進一步發(fā)展。
3、企業(yè)內(nèi)部審計制度不夠完善。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最主要目的就是實現(xiàn)自身經(jīng)濟效益的最大化，無論是企業(yè)的資產(chǎn)、企業(yè)的財產(chǎn)、企業(yè)的經(jīng)營成本，都與企業(yè)的經(jīng)濟效益息息相關(guān)，只有實行有效的內(nèi)部審計制度，才能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)資產(chǎn)、財產(chǎn)及經(jīng)營成本的有效控制，才能夠有效降低企業(yè)的發(fā)展成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，以實現(xiàn)市場競爭力的提高。在當前的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，企業(yè)的審計制度缺乏有效的貫徹執(zhí)行，對于企業(yè)的資產(chǎn)、財產(chǎn)、成本的審計和監(jiān)督都缺乏力度，這也就導致了企業(yè)的發(fā)展成本難以得到有效的控制，從而造成了企業(yè)經(jīng)營成本的上升，不利于經(jīng)濟效益的提高，也就難以促進企業(yè)市場競爭力的提高，在很大程度上制約了企業(yè)的快速發(fā)展。
1、建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境。
在加強房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理的時候，建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境是必不可少的，要想實現(xiàn)企業(yè)自身的快速發(fā)展，最重要的就是充分激發(fā)員工的工作積極性，使員工為企業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻，從而有效促進企業(yè)的進步。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要明確企業(yè)的經(jīng)營管理理念、管理方式和管理風格，以使員工更好的融入到企業(yè)的發(fā)展中，對于組織結(jié)構(gòu)，企業(yè)要不斷的改進和完善，以實現(xiàn)信息傳遞的有效性和決策下達的及時性，并實現(xiàn)對員工行為的有效規(guī)范。企業(yè)要明確授權(quán)和分配權(quán)責，使每一個員工都了解自己的使命和權(quán)力，以更好的發(fā)揮自身的主觀能動性，從而實現(xiàn)對企業(yè)發(fā)展的促進作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷增大，只有建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境，充分的調(diào)動員工的工作積極性，促進各項管理制度的落實，才能夠真正的實現(xiàn)加強內(nèi)部經(jīng)濟管理的目的。
2、加強企業(yè)的內(nèi)部稽核監(jiān)管。
市場經(jīng)濟的發(fā)展促進了法律法規(guī)的不斷完善，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展監(jiān)督力度也不斷的提高，加強企業(yè)的內(nèi)部稽核監(jiān)管制度，已經(jīng)成為促進企業(yè)快速發(fā)展的重要手段。稽核監(jiān)管部門的主要職責就是對企業(yè)的運營實行有效的監(jiān)督，對于企業(yè)的風險經(jīng)營進行監(jiān)管，對于企業(yè)發(fā)展中存在的問題及時的提出，以保證企業(yè)的正常發(fā)展，從而有效促進企業(yè)發(fā)展形象和信譽的提高，使得企業(yè)可以提高自身的市場競爭力。因此，在當前的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展過程中，企業(yè)一定要重視對稽核監(jiān)管制度的建立，以保證企業(yè)的運營可以在其掌控之內(nèi)，以減少與法律法規(guī)相沖突的經(jīng)營方式，從而有效促進企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營，以保證企業(yè)的正常、快速發(fā)展，并進行有效的經(jīng)濟管理。
3、完善企業(yè)內(nèi)部的審計制度。
完整、有效的審計制度對于企業(yè)的成本控制和經(jīng)濟發(fā)展有極大的促進作用，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應當注意完善企業(yè)的內(nèi)部審計制度，以保證充分的發(fā)揮審計制度的作用，以實現(xiàn)對企業(yè)發(fā)展的促進作用。首先，企業(yè)要保證審計部門的相對獨立性，使其直接對企業(yè)的董事會負責，以保證審計不受任何部門或個人的影響，從而確保審計結(jié)果的準確性和有效性，同時也充分發(fā)揮審計制度對企業(yè)資產(chǎn)、財產(chǎn)的保護作用，促進企業(yè)向合法的良性方面發(fā)展。企業(yè)審計制度要不斷的進行完善，以保證企業(yè)可以在不斷的發(fā)展過程中都能夠得到有效的監(jiān)管和制約，從而保證企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢，以提高企業(yè)發(fā)展的信譽和形象。
1、促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康、快速發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，有力的促進了國家經(jīng)濟的`快速發(fā)展，但是其發(fā)展過程中所存在的弊端也嚴重的影響到了國民經(jīng)濟的正常、健康發(fā)展。當前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展隨著政府宏觀調(diào)控的引導，正在逐步走向正軌，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以在發(fā)展中求完善，加強對自身的經(jīng)濟管理，以保證企業(yè)內(nèi)部的管理有序，逐步的改善由于較快發(fā)展而出現(xiàn)的各種弊端，并進行有效的創(chuàng)新，以實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟的健康發(fā)展，同時也不斷地提高企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的效率。
2、有效促進國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。
近年來，經(jīng)濟發(fā)展較為迅猛的就是房地產(chǎn)企業(yè)，其在經(jīng)濟發(fā)展中的地位不斷升高，并不斷的發(fā)展壯大，已經(jīng)發(fā)展成為關(guān)系國計民生的重要力量，對于國家經(jīng)濟的發(fā)展有著舉足輕重的影響，但是，其自身的畸形發(fā)展對于國民經(jīng)濟的發(fā)展也產(chǎn)生了一定的影響，對于人民生活水平的提高產(chǎn)生了不利的影響，因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理，促進企業(yè)的正常發(fā)展，對于國家經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高都具有重要的意義。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在其發(fā)展過程中一定要加強自身的經(jīng)濟管理，促進自身的規(guī)范性發(fā)展，以保證企業(yè)在實現(xiàn)不斷促進自身發(fā)展的同時，也可以有效促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，為國家和人民帶來更大的經(jīng)濟效益和社會效益。
結(jié)束語：
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展對于國家經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的影響，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康、快速發(fā)展對于國家經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的改進和創(chuàng)新，加強自身的經(jīng)濟管理，保證經(jīng)濟發(fā)展的健康、快速，以有效的提高自身的市場競爭力，從而實現(xiàn)為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供更多的動力，同時也促進人民生活水平的提高。
參考文獻：
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房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十二
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十三
第一條為了加強公司各部門生產(chǎn)工作勞動保護，及建設工程項目中對承包方施工企業(yè)安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理，保護職工、施工企業(yè)為員在生產(chǎn)工作過程中的生命、健康及財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》等有關(guān)法規(guī)和規(guī)定，制定本制度。
第二條公司各部門的安全生產(chǎn)工作必須貫徹“安全第一，預防為主”的方針，并貫穿工程建設全過程。要堅持“管生產(chǎn)必須管安全”的原則，生產(chǎn)要服從安全的需要，實現(xiàn)安全、文明生產(chǎn)。
本制度所稱建設工程，包括土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。
第三條對在安全生產(chǎn)方面有突出貢獻的團體和個人要給予獎勵，對違反安全生產(chǎn)制度和操作規(guī)程造成事故的責任者，要嚴肅處理，觸犯刑律的，交由司法機關(guān)處理。
第四條公司工程部是安全生產(chǎn)工作的管理機構(gòu)，其職責是：全面負責公司的安全生產(chǎn)管理工作，研究制訂安全生產(chǎn)管理措施，開展安全教育培訓，實施安全生產(chǎn)檢查和監(jiān)督，調(diào)查處理安全責任事故等工作。
公司各部門及承包方施工單位，應當在工程部的指導下，負責對本部門、本單位職工進行安全生產(chǎn)教育，制訂安全生產(chǎn)實施細則和操作規(guī)程，實施安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查，貫徹執(zhí)行工程部各項安全指令，確保生產(chǎn)安全。
第五條公司總經(jīng)理是本公司的安全生產(chǎn)第一責任人，工程部安全負責人是本公司的安全生產(chǎn)主要負責人。
建設項目中，勘察、設計、工程監(jiān)理、施工承包方及其他有關(guān)單位應當按照法規(guī)規(guī)定承擔各自的安全責任，公司相關(guān)部門應當監(jiān)督其落實情況。
第六條項目建設過程中，公司工程部負責向施工單位提供施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并保證資料的真實、準確、完整。
第七條在工程項目勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等階段，應當遵守國家有關(guān)法規(guī)，不得向相關(guān)單位提出不符合建設工程安全生產(chǎn)法律、法規(guī)和強制性標準規(guī)定的要求，不得無合理要求壓縮合同約定的工期。
第八條工程部預算人員在編制工程概算時，應當確定建設工程安全作業(yè)環(huán)境及安全施工措施所需費用，并按照程序報財務部門，各部門應根據(jù)職責積極予以配合落實。
第九條公司相關(guān)部門負責人員不得明示或者暗示施工單位購買、租賃、使用不符合安全施工要求的安全防護用具、機械設備、施工機具及配件、消防設施和器材。
第十條工程項目建設應嚴格實行招投標制度，應當將相關(guān)工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)等級的施工單位。建設工程的新建、擴建、改建和拆除等活動，應當由具備國家規(guī)定的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和安全生產(chǎn)等條件，依法取得相應等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程的企業(yè)承擔。
公司工程部應當審查督促施工單位建立健全安全生產(chǎn)責任制度和安全生產(chǎn)教育培訓制度，制定安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，并保證安全生產(chǎn)條件所需資金的投入。要對建設工程進行定期和專項安全檢查，做好安全檢查記錄。
第十一條在建設項目現(xiàn)場安裝、拆卸施工起重機械和整體提升腳手架、模板等自升式架設設施，必須由具有相應資質(zhì)的單位承擔。安裝、拆卸施工起重機械和整體提升腳手架、模板等自升式架設設施，應當編制拆裝方案、制定安全施工措施，并由專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場監(jiān)督。
施工起重機械和整體提升腳手架、模板等自升式架設設施安裝完畢后，安裝單位應當自檢，出具自檢合格證明，并向施工單位進行安全使用說明，辦理驗收手續(xù)并簽字，工程部應在整個建設驗收過程中進行監(jiān)督。
第十二條建設項目的現(xiàn)場辦公、生活區(qū)應與作業(yè)區(qū)分開設置，并保持安全距離；辦公、生活區(qū)的選址應當符合安全性要求。項目現(xiàn)場職工的膳食、飲水、休息場所等應當符合衛(wèi)生標準。不得在尚未竣工的建筑物內(nèi)設置員工集體宿舍。
施工現(xiàn)場臨時搭建的建筑物應當符合安全使用要求。施工現(xiàn)場使用的裝配式活動房屋應當具有產(chǎn)品合格證。
第十三條在建設項目現(xiàn)場應建立消防安全責任制度，確定消防安全責任人，制定用火、用電、使用易燃易爆材料等各項消防安全管理制度和操作規(guī)程，設置消防通道、消防水源，配備消防設施和滅火器材，并在建設項目現(xiàn)場入口處設置明顯標志。
第十四條項目建設過程中，應當向現(xiàn)場管理及作業(yè)人員提供安全防護用具和安全防護服裝，并書面告知危險崗位的操作規(guī)程和違章操作的危害，積極宣傳自我安全保護意識。
現(xiàn)場人員有權(quán)對施工現(xiàn)場的作業(yè)條件、作業(yè)程序和作業(yè)方式中存在的安全問題提出批評、檢舉和控告，有權(quán)拒絕違章指揮和強令冒險作業(yè)。
在建設項目中發(fā)生危及人身安全的緊急情況時，相關(guān)人員有權(quán)立即停止工作或者在采取必要的應急措施后撤離危險區(qū)域。
第十五條建設項目的主要負責人、項目負責人、專職安全生產(chǎn)管理人員應當經(jīng)建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門考核合格后方可任職，在簽訂施工合同時，應審核施工單位相關(guān)管理人員和技術(shù)人員的資格、職稱證明材料。
第十六條負責建設項目的公司相關(guān)部門應當監(jiān)督落實施工單位為施工現(xiàn)場危險作業(yè)的人員辦理意外傷害保險。
意外傷害保險費由施工單位支付。實行施工總承包的，由總承包單位支付意外傷害保險費。意外傷害保險期限自建設工程開工之日起至竣工驗收合格止。
第十七條工程部應當監(jiān)督施工單位開展安全事故的預防及處理工作，根據(jù)建設工程施工的特點、范圍，對建設項目現(xiàn)場易發(fā)生重大事故的部位、環(huán)節(jié)進行監(jiān)控、制定施工現(xiàn)場生產(chǎn)安全事故應急救援預案。實行施工總承包的`，由總承包單位統(tǒng)一組織編制建設工程生產(chǎn)安全事故應急救援預案，公司工程部審核落實。公司、工程總承包單位和分包單位按照應急預案，各自建立應急救援組織或者配備應急救援人員，配備救援器材、設備，并定期組織演練。
第十八條施工單位發(fā)生生產(chǎn)安全師事故，應當按照國家有關(guān)傷亡事故報告和調(diào)查處理的規(guī)定，及時、如實地向公司工程部通報，同時向負責安全生產(chǎn)監(jiān)督管理的部門、建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門報告；特種設備發(fā)生事故的，還應當同時向特種設備安全監(jiān)督管理部門報告。
實行施工總承包的建設工程，由總承包單位負責上報事故。
第十九條發(fā)生生產(chǎn)安全事故后，事故現(xiàn)場有關(guān)人員應當立即報告工程部負責人。負責人接到事故報告后，應當迅速采取有效措施，協(xié)助施工單位采取措施組織搶救，防止事故擴大，減少人員傷亡和財產(chǎn)損失，并按照國家有關(guān)規(guī)定立即如實報告當?shù)刎撚邪踩a(chǎn)監(jiān)督管理職責的部門，不得隱瞞不報、謊報或者拖不報，不得故意破壞事故現(xiàn)場、毀滅有關(guān)證據(jù)。需要移動現(xiàn)場物品時，應當做出標記和書面記錄，妥善保管有關(guān)證物。
第二十條建設工程生產(chǎn)安全事故的調(diào)查、對事故責任單位和責任人的處罰與處理，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條項目建設現(xiàn)場易燃、易爆物品的運輸、貯存、使用、廢品處理等，必須設有防火、防爆設施，嚴格執(zhí)行安全操作守則和定員定量定品種的安全規(guī)定。
第二十二條易燃、易爆物品的使用地和貯存點，要嚴禁煙火，要嚴格消除可能發(fā)生火種的一切隱患。檢查設備需要動用明火時，必須采取妥善的防護措施，并經(jīng)有關(guān)負責人批準，在專人監(jiān)護下進行。
第二十三條公司各部門管理范圍內(nèi)有下列情形之一，疏于管理，造成嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究主要負責人和其他責任人員的刑事責任：
（二）使用不符合國家或者行業(yè)安全生產(chǎn)標準的設備、設施的；
（三）使用危險性較大的設備未按規(guī)定進行監(jiān)測檢驗或者未取得安全使用證的；
（四）未為從業(yè)人員提供符合國家或者行業(yè)安全標準的勞動防護用品的；
（五）對重大危險源未登記建檔，或者未進行評估、監(jiān)控，或者未制訂應急預案的；
（六）經(jīng)營、儲存、使用危險物品，未嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定的。
第二十四條不服從管理，違反安全生產(chǎn)規(guī)章制度或操作規(guī)程造成傷亡事故，構(gòu)成犯罪的人員，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第二十五條公司建立安全生產(chǎn)獎罰考核體系，設立安全生產(chǎn)獎勵專項費用，與安全生產(chǎn)年度考核結(jié)果掛鉤。
第二十六條管理范圍內(nèi)發(fā)生傷亡事故和重大經(jīng)濟損失的部門，根據(jù)情節(jié)輕重和責任大小，對事故單位安全生產(chǎn)責任人和有關(guān)責任人員分別給予相應處分。
第二十七條對安全生產(chǎn)責任人和有關(guān)責任人員的處分，按公司人事管理權(quán)限做出處罰決定；對安全生產(chǎn)責任人和有關(guān)責任人員的經(jīng)濟處罰，按公司財務有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十八條簽訂電梯訂貨、安裝、維修保養(yǎng)合同時，須遵守有關(guān)安全規(guī)定要求。
第二十九條本制度由公司工程部負責解釋。
第三十條本制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十四
為了公司檔案管理的統(tǒng)一性、完整性、規(guī)范性和安全性，充分發(fā)揮檔案的有效作用，維護公司合法權(quán)益，防止檔案丟失、損壞、被盜、受潮、蛀蝕等，特制定本制度。
（一）《中華人民共和國檔案法》
（二）《國營企業(yè)檔案管理暫行規(guī)定》
（三）《xx工業(yè)企業(yè)檔案分類規(guī)劃》
（四）《xx企業(yè)網(wǎng)、機關(guān)檔案歸檔范圍及保管期限》
（一）公司檔案是指各職能部門及個人在房地產(chǎn)開發(fā)建設中所形成的，對公司有保存、查考價值的文字、圖表、聲像等各種形式的文件材料。
（二）公司檔案是公司在各項工作中形成的全部檔案的`總和，包括行政管理、營銷策劃、工程開發(fā)建設、財務審計、人事勞資、設備等。
（三）檔案是公司的寶貴財富，必須堅持集中統(tǒng)一管理，按照《檔案法》規(guī)定，任何部門和個人不得以任何形式和手段將應歸檔的文件、資料據(jù)為己有。
（四）公司檔案由公司總工程師分管，行政隸屬總經(jīng)辦。
（五）公司開發(fā)建設的工程項目各施工、監(jiān)理單位應遵照本制度有關(guān)條款執(zhí)行。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十五
今年以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)似乎正在進入一個新的“冰河時期”,在經(jīng)濟下行壓力和一些市場因素的影響下,很多城市的房地產(chǎn)企業(yè)開始面臨全面倒閉的風險。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看,我國的整體商品房價格已連續(xù)5個月下跌,該月70個城市房價環(huán)比無一上漲,其中58個城市甚至出現(xiàn)同比下滑。
考慮到這一整體環(huán)境,有業(yè)內(nèi)專家指出,當前我國房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷著一個全面轉(zhuǎn)型的重要機遇,以過去粗獷型模式來開發(fā)利用土地推動房產(chǎn)建設的時代已然一去不復返,因為無論從政策層面還是從市場層面考慮,原有的發(fā)展模式將不再具有生存空間。因此能否尋找到一條全新的發(fā)展路徑是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)順利跨過危機的重要任務。
個人認為,未來我國的房地產(chǎn)行業(yè)應該沿著一條更加注重科技化、人性化、復合化和可延展化的智慧化道路繼續(xù)前行,房地產(chǎn)企業(yè)將變得更加注重模式分享,并且更加善于通過不斷的`自我組織機制調(diào)整來進一步提升其對于未來行業(yè)市場方向的敏感度和駕馭能力。我感覺,只有做到這些,才真正有可能朝著一個“智慧化”的方向發(fā)展,打造“智慧化地產(chǎn)”。
所謂“科技化”,我的理解是,更加注重通過引入全新科技理念和先進技術(shù)手段來革命性地提高地產(chǎn)和房產(chǎn)使用價值,進而促使其商品價值的更大提升。當然,在這一過程中,我們必須有效避免“炒概念”或“為概念主義”,否則一切努力都將是自欺欺人,與真正所謂的“科技化”發(fā)展方向完全背道而馳,而結(jié)果也只有可能以泡沫的爆破而告終。
所謂“人性化”,我認為未來的房產(chǎn)發(fā)展將更加注重居民的個人感受,結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維,自下而上地推動居民真正自發(fā)參與到社區(qū)和周邊設施的使用和商業(yè)化經(jīng)營中。
所謂“復合化”,就是要通過系統(tǒng)性的平臺化思維,來推動社區(qū)及周邊配套服務設施的整體建設和綜合運營服務。不要搞“信息孤島”和孤立的“樣板間”工程。
最后我強調(diào)的所謂“可延展化”,實際也是在強調(diào)房產(chǎn)商品的“可持續(xù)發(fā)展”,不要搞點什么都是最終全盤推到重建,成本高、風險大。還是應該多鼓勵在現(xiàn)有建設和運營的基礎上,進一步深挖和滿足居民的多樣化需求,同時追求項目商業(yè)空間的極致化拓展。這也是符合當前我國“新型城鎮(zhèn)化”的整體戰(zhàn)略思想和“信息惠民”的房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展方向的。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十六
目前正值房地產(chǎn)的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢下，cpi指數(shù)居高不下，地價、勞動力價格、原材料價格等等這些硬性成本都在上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷縮減。在不久的將來，地產(chǎn)業(yè)將逐漸成暴利—微利—薄利行業(yè)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競爭環(huán)境中謀求生存和發(fā)展，就必須提高自己的核心競爭力，加強企業(yè)的成本管理。同時，在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制這個和經(jīng)濟效益（利潤）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)成本管理就是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中所發(fā)生的全部成本和費用支出總額。房地產(chǎn)成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括預計在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預計成本以及變動成本?！俺杀竟芾怼钡淖罱K目標是將成本合理的揭示出來，并運用合理的控制方法與手段進行“成本優(yōu)化”，以達到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的成本、費用通過一系列方法進行預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學控制工作。成本管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設計、招投標、施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環(huán)節(jié)，分析對比，實現(xiàn)項目價值最大化，成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益—提升價值。房地產(chǎn)成本主要由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費、其他費用等組成。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十七
當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1項目風險管理薄弱。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的.投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關(guān)注的風險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2項目成本管理問題。
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十八
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和房地產(chǎn)市場的供求情況，會同有關(guān)部門編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，報同級人民政府批準。并根據(jù)批準后的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，會同規(guī)劃、土地等行政主管部門，擬定本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展計劃，按照規(guī)定的程序組織實施。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須自取得土地使用權(quán)之日起15日內(nèi)，向項目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的下列事項如實記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并分別于每年的6月底和12月底前送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
(一)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;。
(二)經(jīng)批準的規(guī)劃設計方案;。
(三)資本金到位和開發(fā)建設投資完成情況;。
(四)拆遷補償安置情況;。
(五)開工日期和建設進度情況;
(六)按規(guī)定應當記錄的其他事項。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例，經(jīng)濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不得低于百分之三十五。并專項用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設，接受有關(guān)部門的監(jiān)督管理。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行業(yè)主工程款支付擔保制度。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中，不得擅自變更項目和用地的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設計。確需變更的，應當依法報原批準機關(guān)批準。
第十七條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出綜合驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到綜合驗收申請之日起日內(nèi)，組織規(guī)劃、市政、電力等部門進行綜合驗收。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期進行綜合驗收。未經(jīng)綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得將房屋交付使用，不得辦理房屋權(quán)屬初始登記手續(xù)。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營。
第十八條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定，受讓人應當具有相應的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，其籌集的資本金占項目剩余投資總額的比例，經(jīng)濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不得低于百分之三十五。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構(gòu)銷售商品房的，雙方當事人應當簽訂書面委托合同。合同應當載明委托期限、委托權(quán)限以及雙方當事人的權(quán)利和義務。
第二十條商品房的銷售價格，可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價或者按建筑面積計價。
商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。
按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第二十一條計算商品房的面積，應當執(zhí)行國務院建設行政主管部門和有關(guān)部門公布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》及其他有關(guān)規(guī)定。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;。
(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;。
(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證明的，不得預售商品房。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房屋購買人出示商品房預售許可證明。商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證明的批準文號。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房所得的款項，必須按規(guī)定用于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房，應當向房屋購買人出示下列文件：
(三)土地使用權(quán)證書;。
(四)建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;。
(五)竣工驗收的備案證明。
第二十六條銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將建設工程設計方案及住宅小區(qū)各項公共服務設施的建筑面積、用地面積和承諾事項，在項目所在地或者銷售地點進行公示，并不得對商品房的質(zhì)量、面積、性能和周圍環(huán)境等情況作引人誤解的虛假宣傳。
第二十七條銷售商品房設有樣板房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當說明實際交付商品房的質(zhì)量、設施、裝修與樣板房是否一致;未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第二十八條銷售商品房時，雙方當事人應當按照國務院有關(guān)部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本簽訂書面合同。
第二十九條商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應當載明保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。商品房在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
住宅使用說明書應當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并具體載明使用注意事項。
第三十條在商品房保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?qū)ι唐贩窟M行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十一條商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測單位進行檢測。經(jīng)檢測確認主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，其檢測費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔;經(jīng)檢測確認主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格的，其檢測費用由購買人承擔。
第五章法律責任。
第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本規(guī)定第十四條、第二十六條和第二十九條第一款規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門予以警告，責令限期改正。逾期不改正的，對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，但最高不得超過三萬元;對沒有違法所得的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門及其他有關(guān)部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列行為之一的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(二)向不具備商品房預售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商品房預售許可證明的;。
(三)因未依法履行監(jiān)督職責造成嚴重后果的;。
(四)其他濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的行為。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十九
房地產(chǎn)開發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進行規(guī)范運作，并圍繞項目管理工作任務建立了與之配套嚴密的組織和制度，加強各流程階段工作的計劃性及其嚴肅性，注意預控，就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度，提高項目管理的質(zhì)量和效率。
前期對市場研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細，導致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產(chǎn)品肯定不科學、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。
決策機制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導成了具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成了工程建設關(guān)注、等待和推脫責任的 “注目點”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設的項目管理問題等，許多本應相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會集中在公司高層領(lǐng)導處。
項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難。例如某項目的陽臺欄桿形式確認達半年之久;某項目在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大及市場定位偏差問題;某在建項目使用市場定位由住宅改為商務公寓功能的“正確”修改;某項目重新進行產(chǎn)品定位和重新設計;公司領(lǐng)導層經(jīng)常為建設過程中不時出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”;某項目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設計已經(jīng)進行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標準都不明確，工程現(xiàn)場只有等待或無所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標時只有“著急”，無工期目標時“干耗”(無工程建設目標的本身就不可思議!)，項目管理目標往往落空，無論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項目的設計、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設、房地產(chǎn)管理部門和購房客戶等各個方面都不滿意。
決策階段工作效率低下，導致項目實施喪失機遇，效益損失。時間就是金錢，效率就是效益，要算大帳，提高工作效率。如果某開發(fā)商年度完成開發(fā)工程量近10億元，僅利息一項每延誤一天平均大約要直接損失10余萬元。
因市場研究階段進行得不細致、不規(guī)范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決，本應屬設計師的工作受到了開發(fā)商的過多干預和限制，在工程項目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設過程中變更多。
許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導包辦“設計”的，使得規(guī)劃、建筑設計單位及設計人員無所適從，項目無詳細、完整的規(guī)劃和建筑設計，整體設計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設計師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導手中的一支“筆”，設計師無創(chuàng)意，也不愿動腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設計失誤的責任也由開發(fā)商承擔。
開發(fā)商的高層領(lǐng)導往往認為在設計階段一定要嚴格“把關(guān)”，然而因為沒有詳細、“可行”的可行性研究報告作為產(chǎn)品評價標準，所以開發(fā)商的某幾個高層領(lǐng)導的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設計的評判依據(jù)，由此造成了工程建設內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的;分期建設的小區(qū)中垃圾儲運問題至今仍未解決;小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫;因產(chǎn)品定位修改，導致在建項目的外飾及雨蓬修改;景觀設計不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴重影響了工程建設的開展，設計師成了“改圖師”，設計變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進度、投資控制目標也就無法如期實現(xiàn)。
項目設計資源整合不足會影響項目設計文件的質(zhì)量、供應時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項目管理。在當今小區(qū)的開發(fā)建設中，景觀園林工程已成了一項不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設中，景觀設計資源整合不足，景觀設計工作滯后，景觀與整個小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動，制約了項目的建設，也沒有起到促銷的作用;建筑細部設計及裝修設計滯后。現(xiàn)在的開發(fā)項目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標準不明，建筑細部設計不到位、裝修設計滯后，往往后期裝修倉促上陣;許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。
目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。
因高層項目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)(即工程總承包施工單位)簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項目總承包單位進行的土建施工工作，工作單一，項目管理工作簡單，容易進行;施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨立簽訂工程施工合同且合同中又無工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護方面的合同內(nèi)容約定不詳細，合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分攤、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。
總承包施工單位對甲方分包的項目不承擔“總承包”責任，甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調(diào)的問題也往往直接找甲方，監(jiān)理方在這方面也無能為力，監(jiān)理方此時最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的'現(xiàn)場項目管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”，難怪甲方現(xiàn)場工程管理人員說工程到了收尾階段其有80%以上的工作精力和工作量都花費在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后相互扯皮，向甲方推諉責任，責任不好界定，如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質(zhì)量、安全管理條例等法規(guī)之嫌疑。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇一
摘要：建設工程監(jiān)理可以有效加強工程管理工作，提高工程的質(zhì)量，節(jié)約資源與成本，保證工程按時完成。本文將論述建設工程監(jiān)理的現(xiàn)狀，分析建設工程監(jiān)理在工程管理中的作用和問題，并針對存在的問題提出解決措施，希望對提高監(jiān)理工作的效果和建設工程質(zhì)量有所幫助。
關(guān)鍵詞：建設工程監(jiān)理；工程管理；作用。
開展建設工程監(jiān)理工作可以有效促使工程數(shù)量與質(zhì)量相結(jié)合，給城市的發(fā)展帶來了許多經(jīng)濟效益，與此同時，開展建設工程監(jiān)理工作對監(jiān)理工程師也提出了許多新的要求。本文將系統(tǒng)分析建設工程監(jiān)理的現(xiàn)狀，論述工程監(jiān)理在工程管理中的作用及問題，并提出個人建議。
一、建設工程監(jiān)理的現(xiàn)狀。
在推行建設工程監(jiān)理工作之前，工程管理模式很不完善，很難有效控制建設工程的投資、質(zhì)量和進度三大目標。自從開展建設工程監(jiān)理工作以來，政企分開的管理模式誕生了，政府實施宏觀調(diào)控，運用貨幣政策與財政政策逐步確立了三元建筑市場體系，該體系包括工程承包體系、工程發(fā)包體系以及以技術(shù)服務體系，三元建筑市場體系的確立和建設工程監(jiān)理工作的推進有效提高了經(jīng)濟效益和工程管理工作的質(zhì)量。
二、建設工程監(jiān)理在工程管理中發(fā)揮的作用。
（一）建設工程監(jiān)理在工程設計階段中發(fā)揮的作用。
在工程設計階段，建設工程監(jiān)理的主要工作任務是控制工程的投資、質(zhì)量和進度?？刂坪媒ㄔO工程的設計質(zhì)量才能為監(jiān)理工作奠定良好的基礎，監(jiān)理工程師必須了解并熟悉施工單位的投資意圖、需要的功能以及使用價值。而且，監(jiān)理工程師在驗證設計方案的時候，要充分運用施工單位所需要的功能和使用價值，并協(xié)調(diào)各項工程項目、功能、資金、技術(shù)之間的關(guān)系，以促使項目取得最高利益為目標，使工程的質(zhì)量達到最優(yōu)化、投資趨向適量化、進度趨于時效性。
（二）建設工程監(jiān)理在項目實施階段中發(fā)揮的作用。
在項目的實施階段，監(jiān)理工程師要以實現(xiàn)最優(yōu)化工程為目標，有效運用質(zhì)量管理體系，加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督與管理工作，控制工程質(zhì)量的進度和動態(tài)，核查施工技術(shù)設備是否合格，并審查施工方案，檢驗工程材料，通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)充分利用調(diào)配的資金和一切先進技術(shù)以及可以利用的資源。控制工程的進度是項目實施的最終目標，監(jiān)理工程師可以通過分析投資金額、勞動力的素質(zhì)、相關(guān)技術(shù)設備、工程的難易程度以及天氣狀況來控制進度，保證工程項目按時完成。
三、建設工程監(jiān)理工作的問題。
（一）監(jiān)理工作單位的工作力度不足，綜合能力欠佳。
目前，中國的監(jiān)理企業(yè)都不能進行全過程的監(jiān)理工作，難以保證全面做好管理工作，不能保障建設工程質(zhì)量全部達標。而且，監(jiān)理工作單位的工作力度不足，監(jiān)理工程師沒有和施工單位進行交流與協(xié)商，不能有效的管理施工組織，也不能控制施工的進度，導致工程造價提高。另一方面，監(jiān)理企業(yè)的綜合能力欠佳，缺乏競爭力，也不能提供多種優(yōu)質(zhì)的.服務。
（二）監(jiān)理工程師的專業(yè)水平不高，缺乏職業(yè)道德。
很多監(jiān)理工程師的專業(yè)水平并不高，很可能沒有學過建設工程管理的知識，因此，他們對監(jiān)理工作缺乏必要的了解，不能有效控制工程的投資、質(zhì)量和進度，也不會認識設計方案和施工過程中的問題。而且，他們?nèi)狈ω熑涡暮蛨F隊合作意識，沒有恪守職業(yè)道德，不認真對待工作，不能做到愛崗敬業(yè)，這樣的工程師必然會嚴重影響監(jiān)理工作的效果。
四、解決建設工程監(jiān)理工作中存在問題的建議。
（一）為監(jiān)理工程師做定期培訓，提高監(jiān)理工程師的工作能力。
作為監(jiān)理企業(yè)，應該為監(jiān)理工程師做定期培訓，開設專業(yè)講座，提高監(jiān)理工程師的專業(yè)技能水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，這樣才能提高建設工程監(jiān)理工作的效果，從而有效提升建設工程質(zhì)量，維護社會的安定，促進經(jīng)濟的發(fā)展。作為一名合格的監(jiān)理工程師，必須具備專業(yè)的工作能力，恪守職業(yè)道德規(guī)范，認真對待工作中的每一環(huán)節(jié)，做好自己的工作。監(jiān)理企業(yè)必須提高監(jiān)理工程師的技能水平，樹立他們的工作責任心，培養(yǎng)他們愛崗敬業(yè)的精神，增強他們的企業(yè)凝聚力。
（二）加強施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作。
加強施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作可以有效提高監(jiān)理效率，項目的設計環(huán)節(jié)，需要的功能和材料，以及施工技術(shù)都是影響工程質(zhì)量的重要因素。監(jiān)理單位必須做好施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作，審查施工單位的資格和設計方案，檢驗工程的質(zhì)量、技術(shù)和質(zhì)量保證機制，檢查施工材料，并對施工現(xiàn)場進行不定期的抽樣檢查，這樣才能保證工程質(zhì)量，做好監(jiān)理工作。
（三）做好施工階段和檢驗竣工質(zhì)量的監(jiān)理工作。
在施工階段，監(jiān)理工程師要檢查施工設備是否符合標準要求，如果有破損必須及時更換，還需要檢驗各種原材料和半成品的質(zhì)量，審核復驗報告，檢查新材料和新技術(shù)是否符合標準在進行施工。而且，監(jiān)理工程師不能私自更改設計方案或者參與施工，不得自作主張的進行下一道工序。工程項目竣工以后，監(jiān)理企業(yè)必須按照相應的標準對工程質(zhì)量進行驗收，需要提供相關(guān)資料，和其他一起簽署竣工驗收報告。如果，竣工檢驗不合格，就需要修復工程，修復完畢后，監(jiān)理工程師要再次檢查工程質(zhì)量，直到質(zhì)量達標為止。
五、結(jié)束語。
綜上所述，開展建設工程監(jiān)理工作可以有效提高建設工程的質(zhì)量，充分利用一切有效資源，保證工程按時完成，能夠控制好工程的投資、質(zhì)量和進度三大目標。協(xié)調(diào)工程項目所需要的功能、資金、技術(shù)和法規(guī)的關(guān)系，推動投資科學化、質(zhì)量高效化、進度合理化，提高項目的綜合利益。但是，目前監(jiān)理工作單位的工作力度不足，綜合能力欠佳；監(jiān)理工程師的專業(yè)水平不高。因此，監(jiān)理企業(yè)必須提高監(jiān)理工程師的技能水平，加強對施工現(xiàn)場的監(jiān)理，監(jiān)理工程師要仔細審查設計方案，檢驗工程質(zhì)量，做好施工階段和檢驗竣工質(zhì)量的監(jiān)理工作，才能保證建設工程的質(zhì)量，發(fā)揮監(jiān)理工作的最大價值，實現(xiàn)工作的目標。
作者:郁衛(wèi)超。
參考文獻：
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房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇二
基于質(zhì)量管理和工程測量之間存在著密切的不可分割的關(guān)系，以下主要結(jié)合在各個施工階段，做好質(zhì)量管理對基礎施工環(huán)節(jié)的重要影響以及在整個工程質(zhì)量中做好質(zhì)量管理的重要性。
2.1工程測量對建筑基礎定位及放線中的影響。
在質(zhì)量管理中，在施工之前應當先在施工圖紙上通過測量把計劃建設的建筑物在實地上進行定位，勾畫出其具體的地理坐標，為下一步的施工提供建設依據(jù)。由于工程測量在建筑基礎定位及放線中的重要性，測量的精度要求非常高，高質(zhì)量的測量結(jié)果是保證整個工程施工質(zhì)量淺談條件。鍵入在該環(huán)節(jié)中出現(xiàn)誤差，有可能會造成很大質(zhì)量責任事故，造成不必要的經(jīng)濟損失甚至人員傷亡。除此之外，工程基礎作為建筑定位的一個重要參考因素，定位的準確性直接影響著建筑結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。基礎的放線及定位對工程測量及質(zhì)量管理有著明顯的影響，建筑的樁基礎作為工程結(jié)構(gòu)的主要支撐，其定位的準確與否直接影響著建筑結(jié)構(gòu)的受力分布及定位。依據(jù)建筑施工規(guī)范，承臺樁位的誤差必須非常小，否則，將引起引起原承臺設計的變化，增加施工成本且影響工程質(zhì)量，過大的樁位偏差甚至會導致樁位無效，需要對其進行重新補樁等，這就大大影響了施工進程，不僅如此，由于改變了原來的受力情況，給工程的質(zhì)量管理增加了難度，埋下了不可預知的質(zhì)量隱患。
2.2工程測量對結(jié)構(gòu)施工的影響。
工程主體結(jié)構(gòu)施工中的工程測量，主要包括構(gòu)件的平整度控制、高程控制點的測繪、平面控制網(wǎng)的測繪等。在標高測量控制方面，模施工的平整度要求提供準確的基準點，為混凝土施工提供標高控制線，保證混凝土平整程度。一般情況下，為加強工程的質(zhì)量管理，在每道工序完成后，都要對下道工序進行準確的測量放線，這有兩方面的好處，一是可以對已建結(jié)構(gòu)進行審核校準，二是通過放線可以為下道工序做很好的準備。在放線施工前，各個工程都要建立平面控制網(wǎng)，核對紅線圖和設計圖紙所提供的坐標關(guān)系是否銜接緊密，所核對設計的建筑物，要保證不能超出用地紅線的范疇，設計坐標要準確無誤，確立基點及標高起算點穩(wěn)固與準確性的文件要完善，在認定之后還要對測量控制網(wǎng)所達得精度進行審閱評定。在一個具體的工程項目中，會涉及到方方面面的對象，由于它們各自對誤差的限定要求不一樣，所以在建網(wǎng)時要充分了解、分析它們的限定要求，確認最高建筑限差的要求，結(jié)合預測放樣的方法和條件等確定控制網(wǎng)的方向、點、邊等應達到的精度要求，最終確定網(wǎng)的等級。
2.3工程結(jié)構(gòu)對變形觀測的影響。
在施工期間，準確的觀測成果能夠為工程質(zhì)量提供了必要的保障。所謂的變形觀測主要包括建筑物主體的沉降觀測、基礎邊坡的位移觀測和高層建筑物的水平位移觀測等。依據(jù)觀測數(shù)據(jù)，可以及時了解工程結(jié)構(gòu)施工中的承載力和結(jié)構(gòu)基礎載重等情況。明顯偏離預測的沉降，一般很容易引起質(zhì)量管理人員的發(fā)覺，在這種條件下，需要具體問題具體分析，合理調(diào)整施工方案，防止施工問題的繼續(xù)擴大，避免重大質(zhì)量責任事故的發(fā)生，維護國家和人民的財產(chǎn)安全。
3加強質(zhì)量管理，提高工程質(zhì)量。
要加強質(zhì)量管理，首先要在建設施工過程中建立合理的測量管理組織體系，同時要加強工程測量管理，采取切實可行的辦法，建立有效的測量管理組織體系。在實施工程項目的過程中建立質(zhì)量責任制，認真貫徹執(zhí)行質(zhì)量監(jiān)控與質(zhì)量管理制度，在整個項目實施過程中進行有效的監(jiān)管與控制，來確保整體的工程質(zhì)量，保證工期，所以工程項目的參加人員要明確責任，做到權(quán)責明確，層層嚴把質(zhì)量關(guān)。在工程項目實施以前對設計方案和技術(shù)方案進行嚴格的審定，從工程施工方案分析到實施方案階段都必須認真的探討確保方案的落實，項目完成后的質(zhì)量管理也是確保工程質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，這一檢查過程通常分為互檢、自檢、質(zhì)管部門檢查、項目工程師審查等嚴密的程序，各階段的'相關(guān)負責人要實事求是填寫檢查檢驗單據(jù)，以保證施工項目質(zhì)量。對于整個工程項目測量來說，關(guān)鍵的程序主要是指各階段的控制測量以及其平差的計算等，運用計算機軟件系統(tǒng)記錄和計算的內(nèi)容要保證真實、準確，在工程項目執(zhí)行環(huán)節(jié)中要做好工作記錄，質(zhì)量管理要明確各級責任，相關(guān)人員要做好質(zhì)量和工作記錄。
加強質(zhì)量管理在工程測量中的作用，要提高工程測量的技術(shù)人員的技術(shù)因素，建立了完善的工程測量組織體系后，要從細節(jié)方面加強工程測量的技術(shù)人員組織建設，基本包括如下環(huán)節(jié)：首先，要保證測量放線技術(shù)人員具有較高的素質(zhì)，具有準確的讀圖識圖能力，有較強的質(zhì)量責任意識。其次，要保證工程測試儀器的先進性、科學性，只有具備高質(zhì)量的測試儀才能保證工程測量工作的準確性，也能提高工程施工的工作效率，避免施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)重復性和拖拉性而影響整體工程進度，與此同時，做好對測量儀器的定期檢測工作也是至關(guān)重要的，并對測量結(jié)果進行全方位的復核和檢查，多角度地對測量結(jié)果進行有效性分析。最后，要科學地安排施工工程進度，為測量放線創(chuàng)造適宜的施工環(huán)境，來保證測量放線結(jié)果準確性。
4結(jié)語。
在工程施工建設中，因為工程項目質(zhì)量管理關(guān)系到整個工程的工程質(zhì)量和進度，所以，一定要加強對工程項目中的質(zhì)量管理和工程測量重視，在建設項目的施工過程中建立完善的質(zhì)量管理制度，按照工程測量的流程進行質(zhì)量管理與控制，嚴把質(zhì)量關(guān)，通過提高質(zhì)量管理的方法把工程測量中的事故隱患消滅在萌芽狀態(tài)，進一步提高整個工程的施工質(zhì)量。
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房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇三
[摘要]探討了利用pb9.0和asa8.0技術(shù)開發(fā)網(wǎng)絡版人才信息管理系統(tǒng)的方法和技巧，系統(tǒng)采用c/s模式，實現(xiàn)了局域網(wǎng)內(nèi)的數(shù)據(jù)共享，并實現(xiàn)了人才信息管理從單機處理向網(wǎng)絡化處理的轉(zhuǎn)化，提高了工作效率。
[關(guān)鍵詞]pbasa、人才信息管理。
一、引言。
隨著社會的發(fā)展，社會對人才的需求越來越多，人才信息的管理成為企事業(yè)單位管理中最重要的組成部分。傳統(tǒng)的人才信息管理的運作需要大量的人力、物力、財力，數(shù)據(jù)種類繁多、數(shù)據(jù)量龐大，出錯率較高，給企事業(yè)單位的管理帶來很大的不便。建立高效、實用、科學的人才管理系統(tǒng)成為企事業(yè)單位走向高效、科學化管理的一個重要環(huán)節(jié)。人才信息管理系統(tǒng)是一個以人為主導，利用計算機硬件、軟件、網(wǎng)絡通信設備，以及其他辦公設備，進行信息的收集、運輸、加工、儲存、更新和維護，支持組織高層決策、中層控制、基層運作的集成化的人機系統(tǒng)。近年來，隨著計算機軟件開發(fā)工具和數(shù)據(jù)庫技術(shù)的發(fā)展，單機版的人才信息管理系統(tǒng)在企事業(yè)單位的管理中發(fā)揮了越來越重要的作用。隨著網(wǎng)絡扶持技術(shù)的發(fā)展，利用網(wǎng)絡進行人才信息管理的需要越來越多，本文將探討一種基于powerbuilder9.0(簡稱pb9.0)和sybaseadaptiveserveranywhere8.0(簡稱asa8.0）數(shù)據(jù)庫的網(wǎng)絡版人才信息管理系統(tǒng)的設計方法。
二、系統(tǒng)設計。
本系統(tǒng)開發(fā)時考慮到盡量利用管理部門現(xiàn)有的軟硬件環(huán)境，采用先進的管理系統(tǒng)開發(fā)方案，從而達到充分利用管理部門現(xiàn)有資源，提高信息利用率的目的。
1.理論基礎。
系統(tǒng)采用c/s體系結(jié)構(gòu)。如圖1所示:。
c/s，即服務器/客戶機網(wǎng)，client/server。在客戶機/服務器網(wǎng)絡中，服務器是網(wǎng)絡的核心，而客戶機是網(wǎng)絡的基礎，客戶機依靠服務器獲得所需要的網(wǎng)絡資源，而服務器為客戶機提供網(wǎng)絡必須的資源?？蛻舳素撠熖峁┍磉_邏輯，顯示用戶界面信息，訪問數(shù)據(jù)庫服務器；服務器端根據(jù)客戶端的請求進行應答，提供數(shù)據(jù)服務。
通過c/s可以充分利用兩端硬件環(huán)境的優(yōu)勢，將任務合理分配到client端和server端來實現(xiàn)，降低了系統(tǒng)的通訊開銷。
2.開發(fā)工具。
本系統(tǒng)采用powerbuilder9.0和sybaseadaptiveserveranywhere8.0數(shù)據(jù)庫進行開發(fā)。
powerbuilder（簡稱pb）是著名的數(shù)據(jù)庫開發(fā)工具廠商sybase公司推出的產(chǎn)品，它完全按照客戶機/服務器體系結(jié)構(gòu)研制設計，可以集中數(shù)據(jù)的存儲和管理，實現(xiàn)資源共享，降低維護的難度，集中實施企業(yè)規(guī)則，實現(xiàn)企業(yè)信息的標準化;采用了面向?qū)ο蠛涂梢暬夹g(shù)，在界面設計上減少了代碼，使系統(tǒng)的調(diào)試和維護更容易，縮短了開發(fā)時間;而且提供了一種高級的結(jié)構(gòu)化編程語言powerscript，包含豐富的數(shù)據(jù)類型和眾多函數(shù)，并提供了一套完整的嵌入式sql語句，使數(shù)據(jù)庫編程變得非常方便快捷。
sybaseadaptiveserveranywhere8.0是一個面向聯(lián)機處理、具有高性能、高可靠性的功能強大的關(guān)系型數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)。它的多庫、多設備、多用戶、多線程等特點極大地豐富和增強了數(shù)據(jù)庫功能，它的可靠性、強大性、安全性和高性能可以很好地滿足企業(yè)業(yè)務中關(guān)鍵任務的需要。
3.模塊結(jié)構(gòu)。
系統(tǒng)的主要功能是:實現(xiàn)對人才信息的錄入、修改、刪除、查詢、瀏覽；對人才信息的分類別、分系統(tǒng)、分字段、分模塊統(tǒng)計形成統(tǒng)計表和統(tǒng)計圖并進行打印。
本系統(tǒng)主要分為黨政干部人才管理、企業(yè)管理人才管理、專業(yè)技術(shù)人才、農(nóng)村實用人才管理和昌黎縣籍在外人才管理五大部分，如圖2所示。其中，在5個人才信息管理中均可實現(xiàn)如下功能:信息輸入、信息修改、信息瀏覽、信息查詢、信息統(tǒng)計和報表打印的功能。數(shù)據(jù)管理模塊中還可實現(xiàn)數(shù)據(jù)導出和數(shù)據(jù)庫備份恢復功能。另外還提供了系統(tǒng)幫助和在客戶端系統(tǒng)更新的功能。
4.數(shù)據(jù)庫設計。
系統(tǒng)在數(shù)據(jù)庫設計上，采用了分布式的處理方式，在整個系統(tǒng)的設計上運用了c/s模式，使得系統(tǒng)在處理數(shù)據(jù)時，更高效、快捷。在對數(shù)據(jù)庫的維護上也省去了很多不必要的麻煩，使數(shù)據(jù)庫更易維護、操作和管理。
在需要分析的基礎上，對各個實體進行分析和設計，確定它們之間的關(guān)系，得到人才實體的e-r圖，如圖3所示。
數(shù)據(jù)庫中的主要表有:用戶信息表、縣籍人才的基本信息表、縣籍在外人才信息表、社會任職表、獎勵信息表、人才類別表、其他信息表、備注表等。為了實現(xiàn)各表之間信息共享的目標，利用主外鍵將互相聯(lián)系的表連接起來。互聯(lián)的字段是“iperson_number”，即身份證號。另外，在數(shù)據(jù)庫中創(chuàng)建多個視圖和存儲過程，方便用戶進行數(shù)據(jù)查詢和數(shù)據(jù)處理。
三、系統(tǒng)實現(xiàn)。
根據(jù)調(diào)查研究中用戶的要求，在系統(tǒng)設計時充分考慮了界面的友好性、操作的方便性、數(shù)據(jù)處理的高速度等因素。
1.數(shù)據(jù)管理。
在各瀏覽界面上，根據(jù)用戶的分類而分別設計不同的按鈕，實現(xiàn)不同的功能。在客戶端，主要用于瀏覽信息，比服務器的界面減少了添加、存儲、刪除三個功能按鈕，限制了客戶端的用戶權(quán)限，保證了數(shù)據(jù)的安全。在服務器端，進行數(shù)據(jù)刪除時，可能發(fā)生級聯(lián)刪除的情況，提示用戶是否刪除，保證了數(shù)據(jù)的一致性。在添加信息時，根據(jù)表的設計結(jié)構(gòu)，只有當設為主鍵的身份證號填充正確后，照片的添加按鈕才變成可用狀態(tài)；若身份證號填寫錯誤，將無法保存用戶信息，保證的數(shù)據(jù)的正確性。在選擇民族、政治面貌等情況時，采用了下拉列表，方便用戶使用。
系統(tǒng)提供了數(shù)據(jù)導出向?qū)?，可使用戶方便地按照向?qū)崾?，將動態(tài)生成的數(shù)據(jù)，按照一定的輸出格式(excel、web）導出到文件。
在打印模塊，為了方便對信息的量化處理，系統(tǒng)設置了三種打印附表，可以使打印出來的報表格式統(tǒng)一，方便管理者對數(shù)據(jù)的管理。在黨政人才子系統(tǒng)，設有打印干部任免審批表，方便管理者對審批表的格式做統(tǒng)一設置，也方便了存檔。用戶在打印時可以設置打印一條信息，或多條信息，使用起來更加方便。
2.數(shù)據(jù)備份和恢復。
在服務器端，管理員對信息的管理過程中，經(jīng)常會遇到一些無法預測的情況，這種情況可能導致系統(tǒng)的破壞和數(shù)據(jù)的丟失。針對這種情況，系統(tǒng)提供了數(shù)據(jù)庫備份和恢復處理功能。對系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫進行備份。數(shù)據(jù)恢復采用了批處理方式，管理員在單擊數(shù)據(jù)庫恢復按鈕時，程序斷開數(shù)據(jù)庫連接，程序，批處理程序，成功時返回恢復成功的消息。
批處理程序如下：
/y。
/y。
attrib+。
attrib+。
3.客戶端系統(tǒng)更新。
c/s體系結(jié)構(gòu)有一個很大特點：客戶端必須安裝應用程序。有時客戶端不能快速反映服務器端的更新，為了彌補這個缺陷，系統(tǒng)在客戶端提供了自動升級程序，可以在局域網(wǎng)內(nèi)部實現(xiàn)服務器端和客戶端的版本同步，因此在系統(tǒng)糾正bug或是系統(tǒng)升級時，免除了重新安裝客戶端的麻煩。
實現(xiàn)方法是在服務器和客戶端分別建立一個ini配置文件，內(nèi)容如下：
[option]。
version=1.0//版本號。
server=10.16.0.1子//服務器ip。
folder=image//服務器保存更新文件的共享。
notes=//本次更新內(nèi)容。
使用窗口自定義函數(shù)wf_getfilename，來實現(xiàn)自動升級。當客戶端運行時，系統(tǒng)自動檢測是當前版本是否是最新版，若系統(tǒng)已經(jīng)是最新的版本，系統(tǒng)彈出對話框提示；若服務器端已經(jīng)升級到高版本，客戶端就會很快自動地檢測到，并提示用戶是否更新系統(tǒng)。若用戶在更新時選擇了否，系統(tǒng)將自動退出，當用戶下一次進入系統(tǒng)時仍然會提示用戶要更新系統(tǒng)；若用戶選擇了是，則進入系統(tǒng)更新狀態(tài)。當系統(tǒng)更新完畢后進入新版本下的登陸狀態(tài)。
客戶端運行時，如果服務器端對數(shù)據(jù)進行了更改操作，客戶端不能及時反映出結(jié)果。為了解決這一問題，在用戶登陸客戶端系統(tǒng)時，為數(shù)據(jù)的刷新時間設置了一個默認時間，長度為65秒；用戶也可以根據(jù)自己的操作習慣自行設置刷新時間，設置的范圍是0-65秒；用戶將這個時間設置為0時，系統(tǒng)將不更新。另外，還提供了手動刷新的功能。
四、結(jié)語。
對系統(tǒng)進行了針對性的全面測試，包括白盒測試、黑盒測試、單項測試和數(shù)據(jù)跟蹤測試，證明此系統(tǒng)與現(xiàn)行工作方式相比，處理速度和能力有明顯的提高，并改善了單機系統(tǒng)對數(shù)據(jù)操作的不便，而且實現(xiàn)了了并發(fā)控制，大大提高了辦公效率，有利于實現(xiàn)網(wǎng)絡辦公化及信息的網(wǎng)絡化處理。
使用pb開發(fā)工具開發(fā)的系統(tǒng)，操作簡單、運行可靠、安全性高，并能實現(xiàn)信息管理的網(wǎng)絡化，實現(xiàn)局域網(wǎng)內(nèi)的數(shù)據(jù)共享，使系統(tǒng)脫離單機的工作環(huán)境，成功實現(xiàn)由單機系統(tǒng)向c/s體系結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，提高工作效率。
參考文獻:。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇四
受全球經(jīng)濟危機的影響，我國房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本控制就顯得尤為重要了。本文簡單的介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強成本控制的必要性，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中的問題，并提出了有效加強成本管理的對策，以供參考。
目前，由于許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅僅只重視建筑產(chǎn)品的成本控制卻沒有考慮市場究竟需要什么樣的產(chǎn)品以及建筑產(chǎn)品的投入及產(chǎn)出比。另外，還有許多房地產(chǎn)企業(yè)對于事前的成本管理不夠，成本的預測和成本的決策缺乏一定的規(guī)范性和制度性，成本的計劃也缺乏科學性、嚴肅性，整個成本管理中存在很大的盲目性。同時許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理中缺乏現(xiàn)代化的管理手段，許多成本的信息不能夠反映企業(yè)成本的真實情況，要么是因為成本核算不規(guī)范導致成本信息嚴重扭曲，要么就是成本信息的傳遞渠道順暢進而導致成本信息的丟失，從而是成本管理偏離了最初的方向。針對房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)成本管理中存在的這一系列的問題，需要立即采取相關(guān)的措施來加強企業(yè)的成本管理。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇五
由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理過程中，相應的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營管理過程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場經(jīng)濟等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無法滿足經(jīng)濟發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，主要存在這樣一些問題：
（1）缺乏全過程和全費用的成本管理意識。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設立專門的管理部門來對成本管理工作進行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門代替的局面，并且沒有合理的進行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項目各個階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進而影響整個項目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。
(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對于房地產(chǎn)項目前期的投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒有對工程的實際成本情況進行考察，從而使得預算的結(jié)果與實際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
（3）在房地產(chǎn)項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經(jīng)濟管理的需求。同時，在房地產(chǎn)項目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進行充分的考察，過多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟的合理性，從而造成了成本浪費的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無法對相關(guān)項目的實際成本情況進行準確反映，故而對房地產(chǎn)項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒有對相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進行充分的積累，從而造成實際的結(jié)算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應的損失浪費、無效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數(shù)據(jù)進行反饋，并及時地發(fā)現(xiàn)和解決項目的超支和浪費的風險因素，采取相應的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進展，影響了成本管理工作的`有效性。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇六
1.1目標成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)過程中，目標成本管理工作發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，并在滿足企業(yè)利益目標和方案決策要求的基礎上，根據(jù)企業(yè)項目開發(fā)的實際情況，有效把控企業(yè)項目的控制、考評以及評價和分解等管理工作。在企業(yè)項目的發(fā)展過程中，目標成本的管理工作對企業(yè)成本管理的主動性進行了充分的發(fā)揮，并在對目標成本管理體系構(gòu)建的同時，對合作方和企業(yè)內(nèi)部的成本控制積極性進行了一定程度的調(diào)動，從而有效地對企業(yè)項目的事前和事后管理工作進行充分的落實，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力。對相應的目標成本進行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設計管理以及施工結(jié)算管理等，以此來提高目標成本的經(jīng)濟效益。
1.2目標成本管理的相關(guān)功能。
第一，目標成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項目的各個發(fā)展階段，將目標成本與動態(tài)成本進行有效比較，并根據(jù)相關(guān)情況制定相應的成本控制范圍。充分準確地了解到房地產(chǎn)項目的目標財務情況與實際的運營情況以及項目經(jīng)營情況與相應的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點以及促使中高層領(lǐng)導的項目決策更加合理和具有可行性；第二，目標成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對成本進行分配，同時對企業(yè)的方案以及相關(guān)計劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學性；第三，目標成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業(yè)項目的成本配置提供了相應的標準和限制，減少了不必要的成本浪費，使全員參與到各個項目管理中去，進而對項目發(fā)展的各個階段進行嚴格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標成本項目的管理工作，在具體的項目發(fā)展過程中，具有一定的激勵功能，并對相關(guān)項目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時將目標成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟效益和社會效益。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇七
由于房地產(chǎn)項目不僅開發(fā)時間較長，而且對于施工要求也較高，這就需要對其做好相應的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費或者是建設問題。將科學合理的管理方法應用到房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中，能夠使得建設資源得到最大化的應用，并且有利于房地產(chǎn)項目的井然有序進行，最終為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅實的基礎。
2工程管理的概念以及模式
2.1工程管理的概念
房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產(chǎn)品、開拓新市場、開展新業(yè)務等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自然也不例外，在進行項目開發(fā)時，進行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.2工程管理的模式
在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預算工作變得更加的具體化，并且在項目管理的各個階段的成本都能進行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會將成本的控制與預算進行結(jié)合，因為在項目管理中，根據(jù)成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇八
受越來越復雜的社會發(fā)展環(huán)境和越來越激烈的房地產(chǎn)市場競爭的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無法滿足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標成本管理的方式在各個行業(yè)的管理中得到了一定的應用和認可。雖然在具體的實施過程中存在著較多需要改進的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對目標成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項目中存在的問題進行分析探究，并結(jié)合實際情況提出相應的管理方法和對策來進行完善，從而更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益和社會效益。
隨著社會經(jīng)濟體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會經(jīng)濟中占據(jù)重要的地位，并得到了越來越廣泛的關(guān)注，而有效地目標成本管理工作對于企業(yè)的發(fā)展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來相應的經(jīng)濟效益，并促進企業(yè)健康長遠的發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇九
第一章總則
第一條本制度適用于各地區(qū)公司工程項目的招標工作。非工程類項目參考本制度執(zhí)行。
第二條除預算金額20萬元以下（含20萬元）及集團下屬公司承建的項目可選擇招標或議標外，其他所有項目的發(fā)包必須進行招標；地區(qū)公司20萬元以上（不含20萬元）工程類項目的議標，必須報集團主管招投標的副總裁審批，同時將審批結(jié)果抄報總裁閱。若副總裁無法決定的，報集團總裁審批決定。
第二章招標工作流程
第三條招標項目的立項：原則上需求部門負責立項，立項書必須包括項目概況及單位資質(zhì)要求，并經(jīng)公司負責人簽名同意。所有項目由地區(qū)公司招投標部牽頭組織招標策劃會，公司負責人主持。
第四條投標單位的征召
1、投標單位的資格要求：必須是品牌和綜合實力全國30強單位、本省前5強或國際著名品牌和企業(yè)；確無全國及全省行業(yè)排名的，入選企業(yè)應為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。
2、地區(qū)公司負責人匯總由征召小組（招投標部、總工室及采購部）采用背靠背原則分別在網(wǎng)上搜索各10家以上單位，由地區(qū)公司負責人獨立篩選確定擬入選單位并親自或指定專人（一人）向入選單位發(fā)正式公函，表達初步建立合作關(guān)系的愿望，向入選單位落實具體情況，邀請有合作意愿單位的第一負責人見面，或根據(jù)需要由地區(qū)公司負責人帶隊對最終入圍單位進行考察，確定合格投標單位。
第五條區(qū)域合作伙伴單位庫
1、區(qū)域合作伙伴單位庫是指地區(qū)公司經(jīng)過征召流程合格的地區(qū)級單位庫，單位庫單位的屬地原則上是本地及鄰近地區(qū)。
2、主體區(qū)域合作伙伴由地區(qū)公司負責征召、考察，合格的單位名單提交給集團招投標中心，經(jīng)集團主管招投標中心副總裁或以上領(lǐng)導約見，合格的進入集團主體區(qū)域合作伙伴單位庫，由集團招投標中心使用。
3、區(qū)域合作伙伴單位庫必須報集團招投標中心備案，每次更新同時報備。
4、每類別區(qū)域合作伙伴單位數(shù)量5―8家，每年需對單位庫進行維護，入庫單位有效期二年。
5、地區(qū)公司做好對區(qū)域合作伙伴單位庫的保密工作，嚴禁外泄（包括集團內(nèi)地區(qū)公司之間）。
6、區(qū)域合作伙伴單位庫原則上嚴禁跨區(qū)使用。
7、只有區(qū)域合作伙伴單位庫內(nèi)的單位才能參與投標，集團招投標中心可根據(jù)需要增加戰(zhàn)略合作單位。
8、每次使用單位庫的單位都必須經(jīng)過地區(qū)公司第一負責人審批。
第六條招標文件的編制及會審
1、地區(qū)公司自行招標項目的招標文件由地區(qū)公司招投標部負責編制；集團組織招標的項目由地區(qū)公司負責編制招標文件，集團招投標中心進行修改定稿。招標文件原則上按集團的標準格式編制。招標文件必須附合同文本，合同文本原則上采用集團合同管理中心下發(fā)的標準合同范本。
2、對于具備量化條件的項目必須編制量化清單（例如工程量清單），并將其作為招標文件的重要組成部分。
3、工程類設計施工捆綁招標的項目應在招標文件中明確統(tǒng)一標準的設計條件，并由總工室制訂必須要控制的標準或要求。
4、招投標部根據(jù)需要可組織立項部門、合同管理部及其他相關(guān)部門對招標文件進行會審，招標文件由主管領(lǐng)導審批。
第七條招標文件的發(fā)放及招標答疑
1、地區(qū)公司招投標部負責發(fā)標及招標答疑，招標答疑必須采用書面形式集中解答，投標單位數(shù)量達到三家（含三家）以上方可發(fā)標。
2、在投標單位領(lǐng)取招標文件、遞交投標文件時應核對對方人員的身份證原件、法定代表人身份證明或法人授權(quán)委托書。
第八條開標及定標
1、開標必須有公司領(lǐng)導參加，由招投標部牽頭組織，現(xiàn)場開標人員不得少于5人，其中招投標部必須2人以上，合同管理部、監(jiān)察分室各1人以上。
2、若有技術(shù)標，技術(shù)標與經(jīng)濟標應同時開標，開標前應檢查投標文件的密封是否完好，回標單位少于3家的.不得開標，不符合招標文件要求的投標文件作廢標處理。
3、由地區(qū)公司總工室牽頭組織技術(shù)標封閉評審，如涉及到施工工藝的，由工程技術(shù)部牽頭組織技術(shù)標封閉評審（必要時可外聘專家參加），并當場確定評定結(jié)果。技術(shù)標只涉及施工組織方案的不進行評審，定標后技術(shù)標存檔備查。
4、中標原則：原則上投標總報價最低的單位中標。
5、經(jīng)濟標采用內(nèi)部公開開標，并當場由各投標單位單獨進行二次報價，開標小組在技術(shù)標評審結(jié)果上，當場確定擬中標單位。嚴禁二次報價之后再次接受其他投標單位的價格調(diào)整。
6、預算金額在300萬元以上且細項子目在15項以上的投標項目，開標后經(jīng)分析，投標結(jié)果達到要求的，原則上報價最低的投標單位中標；達不到要求的進行第二次投標和開標，原則上第二次報價最低的投標單位中標。
7、經(jīng)濟標評審必須對所有細項子目作列表對比分析，嚴禁簡單以總價對比的方式上報預決算審計部。
8、工程招標的審批：招投標部將100萬元以下項目的定標結(jié)果報地區(qū)公司預決算部審核后由地區(qū)公司負責人審批；100萬元以上300萬元以下（含300萬元）的項目的定標結(jié)果經(jīng)地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；300萬元以上1000萬元以下（含1000萬元）的項目，再報集團總裁審批；1000萬元以上的項目，再報集團董事局主席審批。
9、履約過程中由于設計變更導致工程內(nèi)容變化涉及增加新工程子目以及原集團定標僅涉及工程量增減的補充定標，增加金額在20萬元以下（含20萬元）的項目，報地區(qū)公司預決算部審核后由地區(qū)公司負責人審批；增加金額在20萬元以上60萬元以下（含60萬元）的項目，經(jīng)地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團預決算審計部審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；增加金額在60萬元以上的項目報集團總裁審批后，再報董事局主席審批。
集團預決算審計部審核時間：永久用電、永久供水3天；消防、供暖4天；其它類2天。
第三章合同談判與合同簽訂
第九條招投標部（必須2人及以上）與中標單位進行合同談判，并做好談判記錄。
地區(qū)公司負責人簽署意見后報集團合同管理中心審核，再報集團主管招投標的副總裁審批；1000萬元以上的再報集團總裁審批。集團預決算審計部的定標價格審核報告作為合同報審的附件。
第十一條合同簽訂后，招投標部和合同管理部組織對立項部門及相關(guān)部門進行合同
交底。
第四章招標工作的管理
第十二條集團招投標中心對地區(qū)公司的工程招投標進行管理、監(jiān)督、檢查，每季度對每個地區(qū)公司工程招投標項目的10%進行抽檢。管理中心負責考核。
第十三條地區(qū)公司招投標部應在招標完成后3天內(nèi)及時準確建立招標臺帳，未完成的每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，扣罰地區(qū)公司負責人500元。
第十四條招投標部未在每月5日前及時準確上報招標項目月報表的，每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，同時扣罰地區(qū)公司負責人500元。瞞報或故意拖延不報造成集團招投標中心無法完成抽檢的，上報集團董事局領(lǐng)導。
第十五條招投標部未按時組織招標策劃會并形成會議紀要的，每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，同時扣罰地區(qū)公司負責人500元。
第十六條招投標部未及時、完整提供招標立項資料的，每次扣罰招投標部經(jīng)理500元，地區(qū)公司負責人500元。
第十七條地區(qū)公司上報定標資料，無細項子目分析表的，預決算審計部有權(quán)拒收，并將情況反饋招投標中心，招投標中心每月將此類問題匯總報管理中心予以問責。
第十八條集團招投標中心在地區(qū)公司抽查中發(fā)現(xiàn)違反招標管理制度的，每處每次扣罰招投標部經(jīng)理100元，同時扣罰地區(qū)公司負責人100元，發(fā)現(xiàn)重大問題的上報集團董事局領(lǐng)導。
第十九條集團招投標中心每月31日前將考核結(jié)果報管理中心。
第二十條集團招投標中心對地區(qū)公司的檢查，按《zz地產(chǎn)集團招投標管理辦法》執(zhí)行。
第五章招標紀律
第二十一條各地區(qū)公司所有工程項目的招標工作，（含對永久水、永久電、燃氣等公共設施類項目市場狀況的調(diào)研）必須由招投標部獨立負責。任何部門及個人不得推薦投標單位，不得打探招標工作情況，不得泄露所配合招標工作的信息，不得有任何干預招標工作的行為。
第二十二條開標期間，監(jiān)察室負責開標現(xiàn)場所有工作人員手機集中存放。
第二十三條參與招標的各部門獨立運作，禁止相互串通、干預。
第二十四條所有參與招標工作的人員不得接受投標單位的任何宴請、饋贈，不得與投標單位發(fā)生任何經(jīng)濟往來。
第二十五條評標小組成員須嚴格保守機密，應對有關(guān)招標資料承擔保密責任，在定標前不得泄密、公開。
第二十六條招標人員必須注意保存并慎重地使用在履行工作職責時所獲取的資料，嚴禁以此謀求任何個人利益，嚴禁以有損于公司利益的方式濫用上述資料。
第二十七條凡違反招標紀律的，交集團監(jiān)察室查處。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十
第一節(jié)測定商品房面積考核辦法
第一百一十二條預售面積
1、總工室須在每期樓宇三層會驗后3天內(nèi)，將確認的實際施工圖紙?zhí)峤唤o預決算部和開發(fā)部。會驗后確定的施工圖含地下室、裙樓、住宅、天面、機房等平面圖及陽臺飄窗大樣圖，并加蓋總工室章，總工室不得自行變更。沒有及時提供圖紙或未能按時索取圖紙的，扣罰總工室主任、預決算部、開發(fā)部經(jīng)理各500元。綜合計劃部考核。
2、三層會驗下發(fā)圖紙后，預決算部在7天內(nèi)完成預售面積的計算；同時開發(fā)部委托當?shù)胤抗芫只蚍抗芫终J可的測繪公司進行面積測繪，并在三層會驗后10天內(nèi)取得預測結(jié)果，并于1天內(nèi)提交預決算部復核。預決算部在7天內(nèi)完成復核、協(xié)調(diào)并確認后，在1天內(nèi)將面積確認結(jié)果報集團預決算審計部審核。開發(fā)部沒有及時取得測繪結(jié)果的，扣罰開發(fā)部經(jīng)理500元。預決算部沒有按時完成審核的，扣罰預決算部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核。
第一百一十三條確權(quán)面積
1、在竣工驗收后45天內(nèi)開發(fā)部必須取得測繪公司實測的確權(quán)面積，提交給預決算部；并于10天內(nèi)取得面積實測結(jié)果。沒有按時完成的，每延遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理50元。營銷部考核。
2、預決算部收到實測的確權(quán)面積后，須在7天內(nèi)與開發(fā)部、測繪公司共同進行復核，復核無誤后形成書面報告，經(jīng)地區(qū)公司負責人簽名后1天內(nèi)報集團預決算審計部備案。未及時復核，每延遲1天扣罰預決算部、開發(fā)部經(jīng)辦人100元，部門經(jīng)理50元。由集團預決算審計部考核。
第一百一十四條開發(fā)部、預決算部必須準確做好商品房面積計算及審核工作，套內(nèi)建筑面積誤差比必須控制在―0。3%至―0。6%（含本數(shù)）范圍內(nèi)。超過此范圍的戶數(shù)占該期樓宇總戶數(shù)30%的，每超1%，扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各50元；如其中又出現(xiàn)套內(nèi)建筑面積誤差比超出0至0。6%（含本數(shù)）或―0。6%（不含本數(shù)）至―3%范圍的，每戶扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各50元。倘若出現(xiàn)面積誤差比絕對值超過3%的，每戶扣罰開發(fā)部經(jīng)理、預決算部經(jīng)理各200元（注：面積誤差比系指實測計價面積與合同約定計價面積之差與合同約定計價面積之比）。營銷部考核。
第一百一十五條工程部未嚴格按施工圖紙施工，造成套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在0。6%以上（不含本數(shù)）至1%以內(nèi)的，每戶扣罰工程部經(jīng)理50元；套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過1%的，每戶扣罰工程部經(jīng)理200元。營銷部考核。
第二節(jié)確權(quán)考核辦法
第一百一十六條地區(qū)公司開發(fā)部必須在《商品房預售許可證》取
得后3個月內(nèi)辦理完畢該期樓宇的門牌號碼審批手續(xù)。否則，扣罰開發(fā)部經(jīng)理500元。營銷部考核。
第一百一十七條地區(qū)公司開發(fā)部必須在取得《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》6天內(nèi)辦理完畢房管部門的權(quán)屬歸檔手續(xù)并具備查冊條件。否則，每遲一天扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第一百一十八條《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》每出現(xiàn)一次錯誤或漏項，扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第一百一十九條商品房分戶圖出現(xiàn)錯誤或漏項，每出現(xiàn)一戶，扣罰開發(fā)部經(jīng)理100元。營銷部考核。
第三節(jié)開具購房發(fā)票（辦證聯(lián)）考核辦法
第一百二十條財務部未能在收到營銷部提供須開購房發(fā)票清單3天內(nèi)開具購房發(fā)票（辦證聯(lián)）交營銷部的，每遲一天，扣罰財務部經(jīng)理50元。營銷部考核。
第一百二十一條財務部、營銷部遺失購房發(fā)票（辦證聯(lián)），每遺失一張，扣罰財務部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理各500元。綜合計劃部考核。
第四節(jié)辦理房地產(chǎn)權(quán)證考核辦法
第一百二十二條營銷部必須在確權(quán)歸檔后6天內(nèi)，將整理完畢的該期樓宇辦證資料報房管部門，并將房管部門收件回執(zhí)及送案表復印后存檔。每違反一次，扣罰營銷部經(jīng)理100元；未能做好收件回執(zhí)及送案表的存檔工作，每次扣罰營銷部經(jīng)理50元（經(jīng)催收未收到資料的除外）。綜合計劃部考核。
第一百二十三條營銷部必須在報案后45天內(nèi)，辦理完畢該期樓宇的《房地產(chǎn)權(quán)證》。如在46―60天內(nèi)完成的，每戶扣罰營銷部經(jīng)理5元；如在61―90天內(nèi)完成的，每戶扣罰營銷部經(jīng)理10元；如超過90天完成的，每戶扣罰營銷部經(jīng)理15元。綜合計劃部考核。
第一百二十四條在《房地產(chǎn)權(quán)證》的報批過程中，每錯報一戶，扣罰營銷部經(jīng)理100元。綜合計劃部考核。
第一百二十五條辦理完畢的《房地產(chǎn)權(quán)證》出現(xiàn)錯誤，而報案人員未發(fā)現(xiàn)的，每戶扣罰營銷部經(jīng)理100元；發(fā)現(xiàn)錯誤而未在2天內(nèi)報房管部門更改的，每戶扣罰營銷部經(jīng)理100元。綜合計劃部考核。
第一百二十六條營銷部辦證經(jīng)辦人員未分類管理好業(yè)主資料、回執(zhí)，出現(xiàn)《商品房買賣合同》、《抵押備案證明》等辦證資料遺失情況的，每發(fā)現(xiàn)一次，每份扣罰營銷部經(jīng)理1000元。綜合計劃部考核。
第七章其它
第一百二十七條本制度在地區(qū)公司內(nèi)部的執(zhí)行由綜合計劃部負責監(jiān)督，并于每月底前匯總考核結(jié)果，每月5日前經(jīng)董事長批準后交財務部執(zhí)行；考核結(jié)果于每月8日前報管理中心備案。對于集團各部門的考核，由地區(qū)公司綜合計劃部匯總提出，管理中心負責考核。
第一百二十八條本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行，如有規(guī)定與本制度不一致的以本制度為準。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十一
摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，并且不斷壯大，已經(jīng)成為促進國家經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，但在其發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些弊端，產(chǎn)生了嚴重的影響。本文通過對當前國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題進行分析，提出了加強其經(jīng)濟管理的有效途徑，以期促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。
隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷增大，房地產(chǎn)企業(yè)在一定程度上都建立了相應的經(jīng)濟管理制度，以期促進自身的良好發(fā)展，但由于各種因素的制約，房地產(chǎn)企業(yè)建立的經(jīng)濟管理制度對于促進自身的發(fā)展有較大的局限性，效果并不顯著，所以，在當前的經(jīng)濟發(fā)展情況下，如何提高經(jīng)濟管理的質(zhì)量和效率，是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重要問題。
1、內(nèi)部管理環(huán)境混亂。
隨著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，由于發(fā)展過快而出現(xiàn)的各種弊端也顯現(xiàn)出來，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，管理較為松散，環(huán)境混亂，對于企業(yè)的管理理念、管理風格等都沒有進行有效的總結(jié)和探討，難以為企業(yè)員工樹立具有激勵意義的價值觀。此外，在企業(yè)進行授權(quán)和分配權(quán)責方面，也缺乏有效性，管理層對于授權(quán)具有較強的隨意性，而且對于權(quán)責的劃分也不明確，導致企業(yè)員工在工作時容易出現(xiàn)混亂，而且難以將問題進行有效的解決，從而對企業(yè)的進一步發(fā)展產(chǎn)生巨大的負面影響。內(nèi)部管理環(huán)境是企業(yè)為員工樹立工作價值觀，激發(fā)員工積極性的有效環(huán)境，如果管理環(huán)境一片混亂，員工就很難充分的發(fā)揮自身的主觀能動性，也就難以為企業(yè)做出貢獻，這對于企業(yè)的發(fā)展來說是一項巨大的損失。
2、稽核監(jiān)管不嚴。
在大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，對于稽核監(jiān)督制度的建立都沒有引起足夠的重視，有些企業(yè)的經(jīng)營者甚至認為稽核部門不僅不能夠為企業(yè)的發(fā)展帶來經(jīng)濟效益，還會因為占用人力資源而造成企業(yè)的發(fā)展成本增加，從而制約了企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，這種偏激的想法直接導致了企業(yè)稽核監(jiān)管制度的建立得不到有效的貫徹實施。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，企業(yè)的規(guī)模不斷擴大，越來越多的問題暴露出來，企業(yè)由于沒有建立有效的稽核監(jiān)管制度，導致企業(yè)的運作沒有受到良好的監(jiān)督，也就致使企業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些違反法律法規(guī)或者投機取巧的問題，這些問題對于企業(yè)的發(fā)展影響巨大，一旦違反法律法規(guī)，企業(yè)不僅要接受法律制裁，同時也會給企業(yè)的形象和信譽帶來巨大的損失，嚴重影響到企業(yè)的進一步發(fā)展。
3、企業(yè)內(nèi)部審計制度不夠完善。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最主要目的就是實現(xiàn)自身經(jīng)濟效益的最大化，無論是企業(yè)的資產(chǎn)、企業(yè)的財產(chǎn)、企業(yè)的經(jīng)營成本，都與企業(yè)的經(jīng)濟效益息息相關(guān)，只有實行有效的內(nèi)部審計制度，才能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)資產(chǎn)、財產(chǎn)及經(jīng)營成本的有效控制，才能夠有效降低企業(yè)的發(fā)展成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，以實現(xiàn)市場競爭力的提高。在當前的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，企業(yè)的審計制度缺乏有效的貫徹執(zhí)行，對于企業(yè)的資產(chǎn)、財產(chǎn)、成本的審計和監(jiān)督都缺乏力度，這也就導致了企業(yè)的發(fā)展成本難以得到有效的控制，從而造成了企業(yè)經(jīng)營成本的上升，不利于經(jīng)濟效益的提高，也就難以促進企業(yè)市場競爭力的提高，在很大程度上制約了企業(yè)的快速發(fā)展。
1、建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境。
在加強房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理的時候，建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境是必不可少的，要想實現(xiàn)企業(yè)自身的快速發(fā)展，最重要的就是充分激發(fā)員工的工作積極性，使員工為企業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻，從而有效促進企業(yè)的進步。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要明確企業(yè)的經(jīng)營管理理念、管理方式和管理風格，以使員工更好的融入到企業(yè)的發(fā)展中，對于組織結(jié)構(gòu)，企業(yè)要不斷的改進和完善，以實現(xiàn)信息傳遞的有效性和決策下達的及時性，并實現(xiàn)對員工行為的有效規(guī)范。企業(yè)要明確授權(quán)和分配權(quán)責，使每一個員工都了解自己的使命和權(quán)力，以更好的發(fā)揮自身的主觀能動性，從而實現(xiàn)對企業(yè)發(fā)展的促進作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷增大，只有建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境，充分的調(diào)動員工的工作積極性，促進各項管理制度的落實，才能夠真正的實現(xiàn)加強內(nèi)部經(jīng)濟管理的目的。
2、加強企業(yè)的內(nèi)部稽核監(jiān)管。
市場經(jīng)濟的發(fā)展促進了法律法規(guī)的不斷完善，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展監(jiān)督力度也不斷的提高，加強企業(yè)的內(nèi)部稽核監(jiān)管制度，已經(jīng)成為促進企業(yè)快速發(fā)展的重要手段。稽核監(jiān)管部門的主要職責就是對企業(yè)的運營實行有效的監(jiān)督，對于企業(yè)的風險經(jīng)營進行監(jiān)管，對于企業(yè)發(fā)展中存在的問題及時的提出，以保證企業(yè)的正常發(fā)展，從而有效促進企業(yè)發(fā)展形象和信譽的提高，使得企業(yè)可以提高自身的市場競爭力。因此，在當前的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展過程中，企業(yè)一定要重視對稽核監(jiān)管制度的建立，以保證企業(yè)的運營可以在其掌控之內(nèi)，以減少與法律法規(guī)相沖突的經(jīng)營方式，從而有效促進企業(yè)的規(guī)范經(jīng)營，以保證企業(yè)的正常、快速發(fā)展，并進行有效的經(jīng)濟管理。
3、完善企業(yè)內(nèi)部的審計制度。
完整、有效的審計制度對于企業(yè)的成本控制和經(jīng)濟發(fā)展有極大的促進作用，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應當注意完善企業(yè)的內(nèi)部審計制度，以保證充分的發(fā)揮審計制度的作用，以實現(xiàn)對企業(yè)發(fā)展的促進作用。首先，企業(yè)要保證審計部門的相對獨立性，使其直接對企業(yè)的董事會負責，以保證審計不受任何部門或個人的影響，從而確保審計結(jié)果的準確性和有效性，同時也充分發(fā)揮審計制度對企業(yè)資產(chǎn)、財產(chǎn)的保護作用，促進企業(yè)向合法的良性方面發(fā)展。企業(yè)審計制度要不斷的進行完善，以保證企業(yè)可以在不斷的發(fā)展過程中都能夠得到有效的監(jiān)管和制約，從而保證企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢，以提高企業(yè)發(fā)展的信譽和形象。
1、促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康、快速發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，有力的促進了國家經(jīng)濟的`快速發(fā)展，但是其發(fā)展過程中所存在的弊端也嚴重的影響到了國民經(jīng)濟的正常、健康發(fā)展。當前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展隨著政府宏觀調(diào)控的引導，正在逐步走向正軌，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以在發(fā)展中求完善，加強對自身的經(jīng)濟管理，以保證企業(yè)內(nèi)部的管理有序，逐步的改善由于較快發(fā)展而出現(xiàn)的各種弊端，并進行有效的創(chuàng)新，以實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟的健康發(fā)展，同時也不斷地提高企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的效率。
2、有效促進國民經(jīng)濟的快速發(fā)展。
近年來，經(jīng)濟發(fā)展較為迅猛的就是房地產(chǎn)企業(yè)，其在經(jīng)濟發(fā)展中的地位不斷升高，并不斷的發(fā)展壯大，已經(jīng)發(fā)展成為關(guān)系國計民生的重要力量，對于國家經(jīng)濟的發(fā)展有著舉足輕重的影響，但是，其自身的畸形發(fā)展對于國民經(jīng)濟的發(fā)展也產(chǎn)生了一定的影響，對于人民生活水平的提高產(chǎn)生了不利的影響，因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理，促進企業(yè)的正常發(fā)展，對于國家經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高都具有重要的意義。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在其發(fā)展過程中一定要加強自身的經(jīng)濟管理，促進自身的規(guī)范性發(fā)展，以保證企業(yè)在實現(xiàn)不斷促進自身發(fā)展的同時，也可以有效促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，為國家和人民帶來更大的經(jīng)濟效益和社會效益。
結(jié)束語：
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展對于國家經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的影響，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康、快速發(fā)展對于國家經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的改進和創(chuàng)新，加強自身的經(jīng)濟管理，保證經(jīng)濟發(fā)展的健康、快速，以有效的提高自身的市場競爭力，從而實現(xiàn)為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供更多的動力，同時也促進人民生活水平的提高。
參考文獻：
[2]王向前.分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題與對策[j].黑龍江科技信息,,(04).
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十二
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十三
第一條為了加強公司各部門生產(chǎn)工作勞動保護，及建設工程項目中對承包方施工企業(yè)安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理，保護職工、施工企業(yè)為員在生產(chǎn)工作過程中的生命、健康及財產(chǎn)安全，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》等有關(guān)法規(guī)和規(guī)定，制定本制度。
第二條公司各部門的安全生產(chǎn)工作必須貫徹“安全第一，預防為主”的方針，并貫穿工程建設全過程。要堅持“管生產(chǎn)必須管安全”的原則，生產(chǎn)要服從安全的需要，實現(xiàn)安全、文明生產(chǎn)。
本制度所稱建設工程，包括土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。
第三條對在安全生產(chǎn)方面有突出貢獻的團體和個人要給予獎勵，對違反安全生產(chǎn)制度和操作規(guī)程造成事故的責任者，要嚴肅處理，觸犯刑律的，交由司法機關(guān)處理。
第四條公司工程部是安全生產(chǎn)工作的管理機構(gòu)，其職責是：全面負責公司的安全生產(chǎn)管理工作，研究制訂安全生產(chǎn)管理措施，開展安全教育培訓，實施安全生產(chǎn)檢查和監(jiān)督，調(diào)查處理安全責任事故等工作。
公司各部門及承包方施工單位，應當在工程部的指導下，負責對本部門、本單位職工進行安全生產(chǎn)教育，制訂安全生產(chǎn)實施細則和操作規(guī)程，實施安全生產(chǎn)監(jiān)督檢查，貫徹執(zhí)行工程部各項安全指令，確保生產(chǎn)安全。
第五條公司總經(jīng)理是本公司的安全生產(chǎn)第一責任人，工程部安全負責人是本公司的安全生產(chǎn)主要負責人。
建設項目中，勘察、設計、工程監(jiān)理、施工承包方及其他有關(guān)單位應當按照法規(guī)規(guī)定承擔各自的安全責任，公司相關(guān)部門應當監(jiān)督其落實情況。
第六條項目建設過程中，公司工程部負責向施工單位提供施工現(xiàn)場及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等地下管線資料，氣象和水文觀測資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料，并保證資料的真實、準確、完整。
第七條在工程項目勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等階段，應當遵守國家有關(guān)法規(guī)，不得向相關(guān)單位提出不符合建設工程安全生產(chǎn)法律、法規(guī)和強制性標準規(guī)定的要求，不得無合理要求壓縮合同約定的工期。
第八條工程部預算人員在編制工程概算時，應當確定建設工程安全作業(yè)環(huán)境及安全施工措施所需費用，并按照程序報財務部門，各部門應根據(jù)職責積極予以配合落實。
第九條公司相關(guān)部門負責人員不得明示或者暗示施工單位購買、租賃、使用不符合安全施工要求的安全防護用具、機械設備、施工機具及配件、消防設施和器材。
第十條工程項目建設應嚴格實行招投標制度，應當將相關(guān)工程發(fā)包給具有相應資質(zhì)等級的施工單位。建設工程的新建、擴建、改建和拆除等活動，應當由具備國家規(guī)定的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、技術(shù)裝備和安全生產(chǎn)等條件，依法取得相應等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程的企業(yè)承擔。
公司工程部應當審查督促施工單位建立健全安全生產(chǎn)責任制度和安全生產(chǎn)教育培訓制度，制定安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，并保證安全生產(chǎn)條件所需資金的投入。要對建設工程進行定期和專項安全檢查，做好安全檢查記錄。
第十一條在建設項目現(xiàn)場安裝、拆卸施工起重機械和整體提升腳手架、模板等自升式架設設施，必須由具有相應資質(zhì)的單位承擔。安裝、拆卸施工起重機械和整體提升腳手架、模板等自升式架設設施，應當編制拆裝方案、制定安全施工措施，并由專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場監(jiān)督。
施工起重機械和整體提升腳手架、模板等自升式架設設施安裝完畢后，安裝單位應當自檢，出具自檢合格證明，并向施工單位進行安全使用說明，辦理驗收手續(xù)并簽字，工程部應在整個建設驗收過程中進行監(jiān)督。
第十二條建設項目的現(xiàn)場辦公、生活區(qū)應與作業(yè)區(qū)分開設置，并保持安全距離；辦公、生活區(qū)的選址應當符合安全性要求。項目現(xiàn)場職工的膳食、飲水、休息場所等應當符合衛(wèi)生標準。不得在尚未竣工的建筑物內(nèi)設置員工集體宿舍。
施工現(xiàn)場臨時搭建的建筑物應當符合安全使用要求。施工現(xiàn)場使用的裝配式活動房屋應當具有產(chǎn)品合格證。
第十三條在建設項目現(xiàn)場應建立消防安全責任制度，確定消防安全責任人，制定用火、用電、使用易燃易爆材料等各項消防安全管理制度和操作規(guī)程，設置消防通道、消防水源，配備消防設施和滅火器材，并在建設項目現(xiàn)場入口處設置明顯標志。
第十四條項目建設過程中，應當向現(xiàn)場管理及作業(yè)人員提供安全防護用具和安全防護服裝，并書面告知危險崗位的操作規(guī)程和違章操作的危害，積極宣傳自我安全保護意識。
現(xiàn)場人員有權(quán)對施工現(xiàn)場的作業(yè)條件、作業(yè)程序和作業(yè)方式中存在的安全問題提出批評、檢舉和控告，有權(quán)拒絕違章指揮和強令冒險作業(yè)。
在建設項目中發(fā)生危及人身安全的緊急情況時，相關(guān)人員有權(quán)立即停止工作或者在采取必要的應急措施后撤離危險區(qū)域。
第十五條建設項目的主要負責人、項目負責人、專職安全生產(chǎn)管理人員應當經(jīng)建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門考核合格后方可任職，在簽訂施工合同時，應審核施工單位相關(guān)管理人員和技術(shù)人員的資格、職稱證明材料。
第十六條負責建設項目的公司相關(guān)部門應當監(jiān)督落實施工單位為施工現(xiàn)場危險作業(yè)的人員辦理意外傷害保險。
意外傷害保險費由施工單位支付。實行施工總承包的，由總承包單位支付意外傷害保險費。意外傷害保險期限自建設工程開工之日起至竣工驗收合格止。
第十七條工程部應當監(jiān)督施工單位開展安全事故的預防及處理工作，根據(jù)建設工程施工的特點、范圍，對建設項目現(xiàn)場易發(fā)生重大事故的部位、環(huán)節(jié)進行監(jiān)控、制定施工現(xiàn)場生產(chǎn)安全事故應急救援預案。實行施工總承包的`，由總承包單位統(tǒng)一組織編制建設工程生產(chǎn)安全事故應急救援預案，公司工程部審核落實。公司、工程總承包單位和分包單位按照應急預案，各自建立應急救援組織或者配備應急救援人員，配備救援器材、設備，并定期組織演練。
第十八條施工單位發(fā)生生產(chǎn)安全師事故，應當按照國家有關(guān)傷亡事故報告和調(diào)查處理的規(guī)定，及時、如實地向公司工程部通報，同時向負責安全生產(chǎn)監(jiān)督管理的部門、建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門報告；特種設備發(fā)生事故的，還應當同時向特種設備安全監(jiān)督管理部門報告。
實行施工總承包的建設工程，由總承包單位負責上報事故。
第十九條發(fā)生生產(chǎn)安全事故后，事故現(xiàn)場有關(guān)人員應當立即報告工程部負責人。負責人接到事故報告后，應當迅速采取有效措施，協(xié)助施工單位采取措施組織搶救，防止事故擴大，減少人員傷亡和財產(chǎn)損失，并按照國家有關(guān)規(guī)定立即如實報告當?shù)刎撚邪踩a(chǎn)監(jiān)督管理職責的部門，不得隱瞞不報、謊報或者拖不報，不得故意破壞事故現(xiàn)場、毀滅有關(guān)證據(jù)。需要移動現(xiàn)場物品時，應當做出標記和書面記錄，妥善保管有關(guān)證物。
第二十條建設工程生產(chǎn)安全事故的調(diào)查、對事故責任單位和責任人的處罰與處理，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條項目建設現(xiàn)場易燃、易爆物品的運輸、貯存、使用、廢品處理等，必須設有防火、防爆設施，嚴格執(zhí)行安全操作守則和定員定量定品種的安全規(guī)定。
第二十二條易燃、易爆物品的使用地和貯存點，要嚴禁煙火，要嚴格消除可能發(fā)生火種的一切隱患。檢查設備需要動用明火時，必須采取妥善的防護措施，并經(jīng)有關(guān)負責人批準，在專人監(jiān)護下進行。
第二十三條公司各部門管理范圍內(nèi)有下列情形之一，疏于管理，造成嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究主要負責人和其他責任人員的刑事責任：
（二）使用不符合國家或者行業(yè)安全生產(chǎn)標準的設備、設施的；
（三）使用危險性較大的設備未按規(guī)定進行監(jiān)測檢驗或者未取得安全使用證的；
（四）未為從業(yè)人員提供符合國家或者行業(yè)安全標準的勞動防護用品的；
（五）對重大危險源未登記建檔，或者未進行評估、監(jiān)控，或者未制訂應急預案的；
（六）經(jīng)營、儲存、使用危險物品，未嚴格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定的。
第二十四條不服從管理，違反安全生產(chǎn)規(guī)章制度或操作規(guī)程造成傷亡事故，構(gòu)成犯罪的人員，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。
第二十五條公司建立安全生產(chǎn)獎罰考核體系，設立安全生產(chǎn)獎勵專項費用，與安全生產(chǎn)年度考核結(jié)果掛鉤。
第二十六條管理范圍內(nèi)發(fā)生傷亡事故和重大經(jīng)濟損失的部門，根據(jù)情節(jié)輕重和責任大小，對事故單位安全生產(chǎn)責任人和有關(guān)責任人員分別給予相應處分。
第二十七條對安全生產(chǎn)責任人和有關(guān)責任人員的處分，按公司人事管理權(quán)限做出處罰決定；對安全生產(chǎn)責任人和有關(guān)責任人員的經(jīng)濟處罰，按公司財務有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十八條簽訂電梯訂貨、安裝、維修保養(yǎng)合同時，須遵守有關(guān)安全規(guī)定要求。
第二十九條本制度由公司工程部負責解釋。
第三十條本制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十四
為了公司檔案管理的統(tǒng)一性、完整性、規(guī)范性和安全性，充分發(fā)揮檔案的有效作用，維護公司合法權(quán)益，防止檔案丟失、損壞、被盜、受潮、蛀蝕等，特制定本制度。
（一）《中華人民共和國檔案法》
（二）《國營企業(yè)檔案管理暫行規(guī)定》
（三）《xx工業(yè)企業(yè)檔案分類規(guī)劃》
（四）《xx企業(yè)網(wǎng)、機關(guān)檔案歸檔范圍及保管期限》
（一）公司檔案是指各職能部門及個人在房地產(chǎn)開發(fā)建設中所形成的，對公司有保存、查考價值的文字、圖表、聲像等各種形式的文件材料。
（二）公司檔案是公司在各項工作中形成的全部檔案的`總和，包括行政管理、營銷策劃、工程開發(fā)建設、財務審計、人事勞資、設備等。
（三）檔案是公司的寶貴財富，必須堅持集中統(tǒng)一管理，按照《檔案法》規(guī)定，任何部門和個人不得以任何形式和手段將應歸檔的文件、資料據(jù)為己有。
（四）公司檔案由公司總工程師分管，行政隸屬總經(jīng)辦。
（五）公司開發(fā)建設的工程項目各施工、監(jiān)理單位應遵照本制度有關(guān)條款執(zhí)行。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十五
今年以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)似乎正在進入一個新的“冰河時期”,在經(jīng)濟下行壓力和一些市場因素的影響下,很多城市的房地產(chǎn)企業(yè)開始面臨全面倒閉的風險。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看,我國的整體商品房價格已連續(xù)5個月下跌,該月70個城市房價環(huán)比無一上漲,其中58個城市甚至出現(xiàn)同比下滑。
考慮到這一整體環(huán)境,有業(yè)內(nèi)專家指出,當前我國房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷著一個全面轉(zhuǎn)型的重要機遇,以過去粗獷型模式來開發(fā)利用土地推動房產(chǎn)建設的時代已然一去不復返,因為無論從政策層面還是從市場層面考慮,原有的發(fā)展模式將不再具有生存空間。因此能否尋找到一條全新的發(fā)展路徑是當前我國房地產(chǎn)行業(yè)順利跨過危機的重要任務。
個人認為,未來我國的房地產(chǎn)行業(yè)應該沿著一條更加注重科技化、人性化、復合化和可延展化的智慧化道路繼續(xù)前行,房地產(chǎn)企業(yè)將變得更加注重模式分享,并且更加善于通過不斷的`自我組織機制調(diào)整來進一步提升其對于未來行業(yè)市場方向的敏感度和駕馭能力。我感覺,只有做到這些,才真正有可能朝著一個“智慧化”的方向發(fā)展,打造“智慧化地產(chǎn)”。
所謂“科技化”,我的理解是,更加注重通過引入全新科技理念和先進技術(shù)手段來革命性地提高地產(chǎn)和房產(chǎn)使用價值,進而促使其商品價值的更大提升。當然,在這一過程中,我們必須有效避免“炒概念”或“為概念主義”,否則一切努力都將是自欺欺人,與真正所謂的“科技化”發(fā)展方向完全背道而馳,而結(jié)果也只有可能以泡沫的爆破而告終。
所謂“人性化”,我認為未來的房產(chǎn)發(fā)展將更加注重居民的個人感受,結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)思維,自下而上地推動居民真正自發(fā)參與到社區(qū)和周邊設施的使用和商業(yè)化經(jīng)營中。
所謂“復合化”,就是要通過系統(tǒng)性的平臺化思維,來推動社區(qū)及周邊配套服務設施的整體建設和綜合運營服務。不要搞“信息孤島”和孤立的“樣板間”工程。
最后我強調(diào)的所謂“可延展化”,實際也是在強調(diào)房產(chǎn)商品的“可持續(xù)發(fā)展”,不要搞點什么都是最終全盤推到重建,成本高、風險大。還是應該多鼓勵在現(xiàn)有建設和運營的基礎上,進一步深挖和滿足居民的多樣化需求,同時追求項目商業(yè)空間的極致化拓展。這也是符合當前我國“新型城鎮(zhèn)化”的整體戰(zhàn)略思想和“信息惠民”的房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展方向的。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十六
目前正值房地產(chǎn)的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢下，cpi指數(shù)居高不下，地價、勞動力價格、原材料價格等等這些硬性成本都在上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間不斷縮減。在不久的將來，地產(chǎn)業(yè)將逐漸成暴利—微利—薄利行業(yè)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競爭環(huán)境中謀求生存和發(fā)展，就必須提高自己的核心競爭力，加強企業(yè)的成本管理。同時，在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來越多的企業(yè)開始關(guān)注和重視成本管理和控制這個和經(jīng)濟效益（利潤）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)成本管理就是指在房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程中所發(fā)生的全部成本和費用支出總額。房地產(chǎn)成本不僅指耗費已發(fā)生的實際成本，還包括預計在經(jīng)營活動中，可能發(fā)生的預計成本以及變動成本?！俺杀竟芾怼钡淖罱K目標是將成本合理的揭示出來，并運用合理的控制方法與手段進行“成本優(yōu)化”，以達到“效益（利潤、品牌等）最大化”。成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的成本、費用通過一系列方法進行預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等的科學控制工作。成本管理是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的一條極為重要的軸線，通過參與決策、拿地、定位、策劃、營銷、設計、招投標、施工、材料采購、竣工驗收、后評估等各環(huán)節(jié)，分析對比，實現(xiàn)項目價值最大化，成本管理的目標是保證成本的支出獲得最大效益—提升價值。房地產(chǎn)成本主要由土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費、其他費用等組成。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十七
當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1項目風險管理薄弱。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的.投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關(guān)注的風險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2項目成本管理問題。
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十八
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和房地產(chǎn)市場的供求情況，會同有關(guān)部門編制本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，報同級人民政府批準。并根據(jù)批準后的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，會同規(guī)劃、土地等行政主管部門，擬定本行政區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，納入當?shù)貒窠?jīng)濟和社會發(fā)展計劃，按照規(guī)定的程序組織實施。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須自取得土地使用權(quán)之日起15日內(nèi)，向項目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的下列事項如實記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并分別于每年的6月底和12月底前送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
(一)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;。
(二)經(jīng)批準的規(guī)劃設計方案;。
(三)資本金到位和開發(fā)建設投資完成情況;。
(四)拆遷補償安置情況;。
(五)開工日期和建設進度情況;
(六)按規(guī)定應當記錄的其他事項。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集的房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例，經(jīng)濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不得低于百分之三十五。并專項用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設，接受有關(guān)部門的監(jiān)督管理。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行業(yè)主工程款支付擔保制度。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中，不得擅自變更項目和用地的性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設計。確需變更的，應當依法報原批準機關(guān)批準。
第十七條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出綜合驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到綜合驗收申請之日起日內(nèi)，組織規(guī)劃、市政、電力等部門進行綜合驗收。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期進行綜合驗收。未經(jīng)綜合驗收或者綜合驗收不合格的，不得將房屋交付使用，不得辦理房屋權(quán)屬初始登記手續(xù)。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營。
第十八條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定，受讓人應當具有相應的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，其籌集的資本金占項目剩余投資總額的比例，經(jīng)濟適用住房項目不得低于百分之二十，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目不得低于百分之三十五。
第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構(gòu)銷售商品房的，雙方當事人應當簽訂書面委托合同。合同應當載明委托期限、委托權(quán)限以及雙方當事人的權(quán)利和義務。
第二十條商品房的銷售價格，可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價或者按建筑面積計價。
商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。
按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
第二十一條計算商品房的面積，應當執(zhí)行國務院建設行政主管部門和有關(guān)部門公布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》及其他有關(guān)規(guī)定。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;。
(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;。
(四)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證明的，不得預售商品房。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向房屋購買人出示商品房預售許可證明。商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證明的批準文號。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房所得的款項，必須按規(guī)定用于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房，應當向房屋購買人出示下列文件：
(三)土地使用權(quán)證書;。
(四)建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;。
(五)竣工驗收的備案證明。
第二十六條銷售商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將建設工程設計方案及住宅小區(qū)各項公共服務設施的建筑面積、用地面積和承諾事項，在項目所在地或者銷售地點進行公示，并不得對商品房的質(zhì)量、面積、性能和周圍環(huán)境等情況作引人誤解的虛假宣傳。
第二十七條銷售商品房設有樣板房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當說明實際交付商品房的質(zhì)量、設施、裝修與樣板房是否一致;未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第二十八條銷售商品房時，雙方當事人應當按照國務院有關(guān)部門推薦使用的商品房買賣合同示范文本簽訂書面合同。
第二十九條商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應當載明保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。商品房在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
住宅使用說明書應當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并具體載明使用注意事項。
第三十條在商品房保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?qū)ι唐贩窟M行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十一條商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應資質(zhì)的建設工程質(zhì)量檢測單位進行檢測。經(jīng)檢測確認主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房，其檢測費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔;經(jīng)檢測確認主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格的，其檢測費用由購買人承擔。
第五章法律責任。
第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本規(guī)定第十四條、第二十六條和第二十九條第一款規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門予以警告，責令限期改正。逾期不改正的，對有違法所得的，處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款，但最高不得超過三萬元;對沒有違法所得的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門及其他有關(guān)部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列行為之一的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(二)向不具備商品房預售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商品房預售許可證明的;。
(三)因未依法履行監(jiān)督職責造成嚴重后果的;。
(四)其他濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的行為。
房地產(chǎn)開發(fā)與管理的論文篇十九
房地產(chǎn)開發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進行規(guī)范運作，并圍繞項目管理工作任務建立了與之配套嚴密的組織和制度，加強各流程階段工作的計劃性及其嚴肅性，注意預控，就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度，提高項目管理的質(zhì)量和效率。
前期對市場研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細，導致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產(chǎn)品肯定不科學、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。
決策機制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項目建設、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導成了具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成了工程建設關(guān)注、等待和推脫責任的 “注目點”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設的項目管理問題等，許多本應相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會集中在公司高層領(lǐng)導處。
項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難。例如某項目的陽臺欄桿形式確認達半年之久;某項目在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大及市場定位偏差問題;某在建項目使用市場定位由住宅改為商務公寓功能的“正確”修改;某項目重新進行產(chǎn)品定位和重新設計;公司領(lǐng)導層經(jīng)常為建設過程中不時出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”;某項目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設計已經(jīng)進行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標準都不明確，工程現(xiàn)場只有等待或無所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標時只有“著急”，無工期目標時“干耗”(無工程建設目標的本身就不可思議!)，項目管理目標往往落空，無論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項目的設計、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設、房地產(chǎn)管理部門和購房客戶等各個方面都不滿意。
決策階段工作效率低下，導致項目實施喪失機遇，效益損失。時間就是金錢，效率就是效益，要算大帳，提高工作效率。如果某開發(fā)商年度完成開發(fā)工程量近10億元，僅利息一項每延誤一天平均大約要直接損失10余萬元。
因市場研究階段進行得不細致、不規(guī)范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決，本應屬設計師的工作受到了開發(fā)商的過多干預和限制，在工程項目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設過程中變更多。
許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導包辦“設計”的，使得規(guī)劃、建筑設計單位及設計人員無所適從，項目無詳細、完整的規(guī)劃和建筑設計，整體設計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設計師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導手中的一支“筆”，設計師無創(chuàng)意，也不愿動腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設計失誤的責任也由開發(fā)商承擔。
開發(fā)商的高層領(lǐng)導往往認為在設計階段一定要嚴格“把關(guān)”，然而因為沒有詳細、“可行”的可行性研究報告作為產(chǎn)品評價標準，所以開發(fā)商的某幾個高層領(lǐng)導的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設計的評判依據(jù)，由此造成了工程建設內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的;分期建設的小區(qū)中垃圾儲運問題至今仍未解決;小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫;因產(chǎn)品定位修改，導致在建項目的外飾及雨蓬修改;景觀設計不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴重影響了工程建設的開展，設計師成了“改圖師”，設計變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進度、投資控制目標也就無法如期實現(xiàn)。
項目設計資源整合不足會影響項目設計文件的質(zhì)量、供應時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項目管理。在當今小區(qū)的開發(fā)建設中，景觀園林工程已成了一項不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設中，景觀設計資源整合不足，景觀設計工作滯后，景觀與整個小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動，制約了項目的建設，也沒有起到促銷的作用;建筑細部設計及裝修設計滯后。現(xiàn)在的開發(fā)項目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標準不明，建筑細部設計不到位、裝修設計滯后，往往后期裝修倉促上陣;許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。
目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。
因高層項目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)(即工程總承包施工單位)簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項目總承包單位進行的土建施工工作，工作單一，項目管理工作簡單，容易進行;施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨立簽訂工程施工合同且合同中又無工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護方面的合同內(nèi)容約定不詳細，合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分攤、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。
總承包施工單位對甲方分包的項目不承擔“總承包”責任，甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調(diào)的問題也往往直接找甲方，監(jiān)理方在這方面也無能為力，監(jiān)理方此時最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的'現(xiàn)場項目管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”，難怪甲方現(xiàn)場工程管理人員說工程到了收尾階段其有80%以上的工作精力和工作量都花費在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后相互扯皮，向甲方推諉責任，責任不好界定，如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質(zhì)量、安全管理條例等法規(guī)之嫌疑。