在商業(yè)交易中，合同起著保護(hù)和規(guī)范各方關(guān)系的重要作用。合同應(yīng)當(dāng)遵循法律法規(guī)，避免違法違規(guī)的行為。在解讀合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意合同中的約定和條款，以下是一些解讀技巧和策略，供參考。
    商品代銷合同糾紛篇一
    住所地：
    法定代表人：
    電話：郵編：
    被上訴人：b公司。
    住所地：
    文書送達(dá)地：
    法定代表人：
    電話：郵編：
    上訴人不服上海市區(qū)人民法院(20)民二(商)初字第號(hào)《民事裁定書》(下簡(jiǎn)稱原審裁定)，特提出上訴。
    上訴請(qǐng)求：
    1、請(qǐng)求撤銷(20)民二(商)初字第號(hào)《民事裁定書》，發(fā)回重審;。
    2、本案受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
    事實(shí)與理由：
    1、上訴人與被上訴人單獨(dú)構(gòu)成買賣關(guān)系。
    原審裁定認(rèn)定上訴人向被上訴人送貨、以自身名義開具增值稅發(fā)票、以自身名義收款的行為并不單獨(dú)與被上訴人發(fā)生買賣關(guān)系，而是其股東(案外人)c投資有限公司的履約行為。這一認(rèn)定沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，理由如下：
    (1)標(biāo)的物的所有權(quán)。
    根據(jù)《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！痹诒景钢校瑯?biāo)的物是d產(chǎn)品，而d產(chǎn)品是由上訴人生產(chǎn)制造，所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸屬上訴人。
    根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物……單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅?！痹诒景钢校鲋刀惏l(fā)票記賬銷貨單位為上訴人，也證明了上訴人擁有標(biāo)的物所有權(quán)，是出賣人。
    (2)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
    本案中，上訴人作為出賣人通過(guò)貨運(yùn)方式將d產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人(被上訴人)。
    (3)買受人付款。
    本案中被上訴人接貨后，向上訴人支付部分款項(xiàng)。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行聯(lián)行來(lái)賬憑證顯示：“付款人為被上訴人，收款人為上訴人。”
    (4)c投資有限公司作為投資性的控股公司，營(yíng)業(yè)范圍中不包含生產(chǎn)d產(chǎn)品等內(nèi)容，其主要是負(fù)責(zé)對(duì)包括上訴人在內(nèi)在幾家子公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、重大事項(xiàng)進(jìn)行宏觀上的組織、協(xié)調(diào)、管理等工作。因此，其并不從事具體的d產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也不可能與被上訴人構(gòu)成實(shí)際的買賣關(guān)系。
    因此，上訴人與被上訴人單獨(dú)構(gòu)成d產(chǎn)品買賣關(guān)系。原審裁定認(rèn)定c投資有限公司與被上訴人構(gòu)成買賣關(guān)系，不符合d產(chǎn)品買賣的客觀事實(shí)，也不符合《合同法》、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》以及工商管理等有關(guān)規(guī)定。
    2、上訴人提起訴訟的依據(jù)。
    上訴人是依據(jù)增值稅發(fā)票、進(jìn)賬單與貨票向被上訴人提起訴訟的，而非原審裁定所認(rèn)定依照《經(jīng)銷商合同》。上訴人是一個(gè)獨(dú)立的法人，而簽訂《經(jīng)銷商合同》的主體是上訴人的股東c投資有限公司與被上訴人，并非上訴人?！督?jīng)銷商合同》是作為一個(gè)框架協(xié)議或指導(dǎo)性文件，只是確立了被上訴人的經(jīng)銷商地位，使得被上訴人取得了與包括上訴人在內(nèi)的三家子公司發(fā)生d產(chǎn)品買賣業(yè)務(wù)的資格。
    上訴人并非履行《經(jīng)銷商合同》，也不是依據(jù)《經(jīng)銷商合同》起訴被上訴人，上訴人的起訴依據(jù)是增值稅發(fā)票、進(jìn)賬單與貨票。這些材料已形成了一個(gè)完整的證據(jù)鏈，證明上訴人與被上訴人的買賣關(guān)系，以及被上訴人未支付貨款的.數(shù)額。
    該《經(jīng)銷商合同》僅僅是作為上訴人與被上訴人的交易習(xí)慣之一。這就是說(shuō)，當(dāng)上訴人與被上訴人直接發(fā)生買賣關(guān)系后，在雙方履行合同過(guò)程中，如有權(quán)利義務(wù)約定不明時(shí)，雙方應(yīng)盡可能地參照《經(jīng)銷商合同》予以確定。
    綜上所述，原審裁定認(rèn)定缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，上訴人與被上訴人之間買賣關(guān)系合法有效，上訴人符合法律規(guī)定的起訴條件。現(xiàn)特向貴院提起上訴，請(qǐng)求貴院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，撤銷原審裁定，發(fā)回重審。
    此致
    上海市中級(jí)人民法院。
    商品代銷合同糾紛篇二
    在我國(guó)，預(yù)售商品房按揭合同中并不事先轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，雖名為按揭合同，實(shí)質(zhì)上仍為抵押貸款合同。預(yù)售商品房按揭糾紛的處理實(shí)質(zhì)上是對(duì)購(gòu)房者、開發(fā)商與抵押貸款提供銀行三方面關(guān)系的處理，是住宅商品金融化的主要表現(xiàn)形式。作為一種新類型的房地產(chǎn)案件，在案件審理的實(shí)體方面給我們帶來(lái)許多新的問(wèn)題，亟待解決。在此，筆者僅擇其中的三個(gè)問(wèn)題加以探討。
    在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個(gè)合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過(guò)購(gòu)房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購(gòu)的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。司法實(shí)踐中，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，按揭合同是購(gòu)房合同的從合同，不具有獨(dú)立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。
    （一）按揭合同不應(yīng)是購(gòu)房合同的從合同。首先，合同目的相對(duì)獨(dú)立。按揭合同的目的是借貸資金，購(gòu)房合同的目的是購(gòu)買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨(dú)立的。其次，兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務(wù)可單獨(dú)產(chǎn)生，雙方是相對(duì)獨(dú)立的。第三，購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷并不必然導(dǎo)致按揭合同的無(wú)效、可撤銷，只會(huì)影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化，并不實(shí)質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。銀行貸出資金，主要考慮的是購(gòu)房人的資信狀況，即使購(gòu)房合同有瑕疵，導(dǎo)致抵押擔(dān)保存在問(wèn)題，但如購(gòu)房人資信并未下降或又能提供其他擔(dān)保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會(huì)必然要求解除按揭合同，銀行、購(gòu)房人對(duì)按揭合同的解除有選擇權(quán)。從合同的相對(duì)性原則出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)這兩個(gè)合同是相互獨(dú)立的。
    （二）抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同應(yīng)是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應(yīng)明確，該主合同是銀行與購(gòu)房人之間簽訂的借款合同，而非購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同。
    （三）購(gòu)房合同通常與抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同無(wú)關(guān)，但如購(gòu)房合同無(wú)效，特別是買賣的標(biāo)的物屬不得抵押的財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導(dǎo)致這兩個(gè)擔(dān)保合同無(wú)效。
    房地產(chǎn)價(jià)值巨大，不應(yīng)輕易解除合同，使購(gòu)房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)合同解除后，亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失。考慮到其標(biāo)的物價(jià)值大，影響大，涉及當(dāng)事人復(fù)雜，各方利益重疊，標(biāo)的物又成抵押標(biāo)的，對(duì)于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認(rèn)為，應(yīng)參照香港法律，存在按揭合同的購(gòu)房合同不經(jīng)銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因?yàn)橛⒚婪ㄖ校唇沂寝D(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔(dān)保，在未清償完債務(wù)前，與所有權(quán)有關(guān)的一切不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益都屬銀行，發(fā)生訴訟時(shí)銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進(jìn)行訴訟，未經(jīng)銀行同意當(dāng)然不能解除合同，使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國(guó)的按揭實(shí)質(zhì)上是抵押擔(dān)保，開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán)，在預(yù)售登記后購(gòu)房人享有房屋的期待所有權(quán)，這兩種權(quán)利共同指向的標(biāo)的物同為按揭合同中的抵押標(biāo)的物，開發(fā)商、購(gòu)房人同意將該標(biāo)的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，共同作出抵押的意思表示，應(yīng)為按揭合同的實(shí)質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實(shí)質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)，雙方當(dāng)然可以行使權(quán)利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
    在下列情形下，購(gòu)房者的利益遭受了重大損害，可允許購(gòu)房者解除預(yù)售合同：
    1．發(fā)展商遲延交樓，在購(gòu)房者起訴要求解約時(shí)起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴(yán)重違約，且1年內(nèi)都不能交樓，購(gòu)房者無(wú)法入住，嚴(yán)重?fù)p害訂約目的，應(yīng)依法解約。
    放棄該部分價(jià)款或以成本價(jià)收取。未超過(guò)原約定面積3%的，應(yīng)視為建房過(guò)程中存在的正常誤差，可通過(guò)調(diào)整購(gòu)房款項(xiàng)加以解決。對(duì)于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過(guò)評(píng)估后予以補(bǔ)償，以給付違約金方式調(diào)整，不宜解除合同。
    3．房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，應(yīng)視不同情況加以認(rèn)定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問(wèn)題，可通過(guò)修補(bǔ)、給付違約金方式補(bǔ)償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對(duì)于房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機(jī)關(guān)確認(rèn)后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。
    4．發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購(gòu)房者提供貸款，嗣后又無(wú)法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時(shí)鑒于按揭貸款是購(gòu)房者購(gòu)房的先決條件，款項(xiàng)的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導(dǎo)致購(gòu)房者給付不能，且購(gòu)房者對(duì)按揭銀行無(wú)選擇權(quán)，其無(wú)過(guò)錯(cuò)，故應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，可以解除合同。但如果是購(gòu)房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對(duì)按揭貸款不能辦妥無(wú)過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)解除合同，應(yīng)給購(gòu)房者一定寬限期來(lái)緩解資金困難。
    5．對(duì)于購(gòu)房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應(yīng)區(qū)分不同情況來(lái)對(duì)待。如廣告用語(yǔ)只是用“鳥語(yǔ)花香”、“人間仙境”等一般描述性用語(yǔ)，應(yīng)視為對(duì)環(huán)境的感性宣傳，無(wú)實(shí)際約束力，不應(yīng)因此予以解約；如廣告用語(yǔ)使用明確承諾，如“附近一百米內(nèi)有名?！钡鹊?，則如未符合，一般情況只應(yīng)視為違約，不應(yīng)解除合同，因合同的居住目的尚能達(dá)到；但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行，而購(gòu)房者的購(gòu)房目的不僅為居住，還因受廣告內(nèi)容吸引，有強(qiáng)烈意愿要求滿足廣告要約的內(nèi)容，此時(shí)應(yīng)視為合同目的不能達(dá)到，對(duì)此種情況可以解除合同。
    購(gòu)房合同解除后，如何處理按揭合同呢？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨(dú)立的合同，在購(gòu)房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意愿。如果銀行、購(gòu)房人均不主張解除按揭合同，則不應(yīng)解除。如銀行主張解除，但購(gòu)房人能另行提供等額擔(dān)保，并無(wú)嚴(yán)重違約也不應(yīng)解除合同。如購(gòu)房人主張解除合同，銀行不同意，則應(yīng)分情況考慮：1．如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購(gòu)房人購(gòu)房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關(guān)系緊密，其有監(jiān)管款項(xiàng)用途之責(zé)，現(xiàn)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可認(rèn)為銀行違反了對(duì)合同項(xiàng)下的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的嚴(yán)格遵守，另外購(gòu)房人拒交貸款本息，也已嚴(yán)重違約，且此時(shí)購(gòu)房人有嚴(yán)重對(duì)抗情緒，繼續(xù)履行合同已無(wú)實(shí)際意義，可判決解約。2．如按揭銀行是購(gòu)房人自行尋找，與開發(fā)商無(wú)緊密聯(lián)系，現(xiàn)借款已履行完畢，借款合同目的已達(dá)到，因按揭銀行無(wú)過(guò)錯(cuò)，只是購(gòu)房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應(yīng)尊重守約方意愿，不應(yīng)解約。如果按揭銀行、購(gòu)房人均同意解除合同，則應(yīng)尊重當(dāng)事人協(xié)商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3．如果事先合同有約定，解除按揭合同需經(jīng)銀行同意，則應(yīng)尊重約定，一般不應(yīng)予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎(chǔ)的嚴(yán)重喪失，可由法院參照情勢(shì)變更原則予以解除合同。
    三、商品房按揭糾紛解除合同后款項(xiàng)的返還。
    解除了預(yù)售購(gòu)房合同和按揭合同，必然涉及到款項(xiàng)的返還。商品房預(yù)售按揭中，款項(xiàng)的去向是銀行貸款給購(gòu)房者，購(gòu)房者向開發(fā)商交納購(gòu)房款。根據(jù)合同的相對(duì)性原則，權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利，因此對(duì)于款項(xiàng)的返還，應(yīng)為：
    1．開發(fā)商向購(gòu)房者返還全部購(gòu)房款，包括購(gòu)房者自付款項(xiàng)和從銀行貸款所獲得的款項(xiàng)。
    2．購(gòu)房者向按揭銀行返還所借款項(xiàng)本息，但應(yīng)扣除其已償還的款項(xiàng)本息。開發(fā)商如簽署了回購(gòu)擔(dān)保等保證條款，則應(yīng)對(duì)其承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
    對(duì)于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項(xiàng)的返還時(shí)，應(yīng)考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務(wù)，對(duì)爛尾樓的產(chǎn)生有一定責(zé)任，可在款項(xiàng)返還時(shí)，適當(dāng)減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項(xiàng)，平衡各方利益。
    發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，銀行對(duì)售房款享有優(yōu)先受償權(quán)?？煽紤]開發(fā)商向購(gòu)房者返還的款項(xiàng)中，對(duì)屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分，將其視為抵押物的變價(jià)，銀行可實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償。
    在款項(xiàng)的返還過(guò)程中，要注意擔(dān)保的競(jìng)合問(wèn)題，如在按揭擔(dān)保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權(quán)如已被抵押，且已合法登記，則應(yīng)依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對(duì)立。對(duì)于“回購(gòu)條款”，即銀行在合同中約定購(gòu)房者若不能按期還款，開發(fā)商必須負(fù)還款的連帶責(zé)任。如果開發(fā)商不按期付款，房屋即轉(zhuǎn)歸銀行所有。此種條款后一部分內(nèi)容違反了擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，屬禁止流抵押條款，應(yīng)為無(wú)效。前一部分條款應(yīng)視為銀行的同一債權(quán)既存在》房屋抵押物的擔(dān)保，又存在開發(fā)商的一般保證擔(dān)保，對(duì)這種情況的處理在擔(dān)保法司法解釋生效前，《擔(dān)保法第二十八條雖有規(guī)定，開發(fā)商只應(yīng)對(duì)物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任，但此為開發(fā)商的權(quán)利，權(quán)利可自由放棄，開發(fā)商簽署回購(gòu)條款，應(yīng)視為對(duì)檢索抗辯權(quán)的放棄，應(yīng)予認(rèn)可其效力。在擔(dān)保法司法解釋生效后，考慮到按揭標(biāo)的物是共同抵押，開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔(dān)保，應(yīng)依該司法解釋第38條的規(guī)定，允許按揭銀行擁有選擇權(quán)，其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔(dān)還款責(zé)任，這也與擔(dān)保法之保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)的立法宗旨相一致。當(dāng)然，在開發(fā)商履行回購(gòu)條款后，其將取代銀行的抵押權(quán)人的地位，對(duì)按揭標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)。
    商品代銷合同糾紛篇三
    審判員：
    依據(jù)《中華人民共和國(guó)律師法》的規(guī)定，重慶合縱律師事務(wù)所接受李某的委托，指派、律師代理李某與重慶某物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱某公司)商品房買賣合同糾紛案。代理律師結(jié)合本案的事實(shí)及庭審情況，發(fā)表以下代理意見，敬請(qǐng)法庭考慮并予以采納為盼。
    關(guān)于李某與某公司商品房買賣合同糾紛一案，李某與某公司對(duì)商品房買賣合同及年月日協(xié)議的有效成立、合同履行的事實(shí)情況等案件事實(shí)部分沒(méi)有爭(zhēng)議，該案主要爭(zhēng)議在于對(duì)年月日協(xié)議第三條部分關(guān)鍵詞語(yǔ)的理解，即“房屋的產(chǎn)權(quán)證”以及“辦理”應(yīng)當(dāng)如何理解。
    年月日協(xié)議第三條約定：“業(yè)主李某所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證力爭(zhēng)在兩年內(nèi)辦理完畢，如果兩年內(nèi)未辦理，賠償業(yè)主李某人民幣伍千元整”。
    代理律師認(rèn)為：
    一、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理完畢就應(yīng)當(dāng)指辦理完畢房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。只有房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、20__年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò)雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約。代理律師將具體的法律依據(jù)與理由陳述如下：
    1、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”不是嚴(yán)格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關(guān)法律規(guī)定來(lái)解釋，應(yīng)當(dāng)指屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證?！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)”指對(duì)房屋這一不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，這一所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包括對(duì)房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)這兩方面的權(quán)利，那么“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
    2、我國(guó)法律在提到房屋權(quán)利或權(quán)利證書時(shí)，常常是同時(shí)提到“房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)”。在理解“房屋的產(chǎn)權(quán)證”這一提法時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解為指“房屋屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證”。特別是以下引用的法律條文中有與“房屋的產(chǎn)權(quán)”相近的提法，都是指包括房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)利，如“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”、“房屋權(quán)屬”、“房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”等。
    如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。
    《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”。
    《商品房銷售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第四十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款?！?BR>    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?BR>    3、把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)是違背本案當(dāng)事人商品房買賣的意思表示的。只有房屋所有權(quán)證而沒(méi)有房屋土地使用權(quán)證的房屋的產(chǎn)權(quán)是不完整的。根據(jù)我國(guó)法律，一項(xiàng)商品房的完整權(quán)利包括房屋的所有權(quán)和房屋土地的使用權(quán)兩項(xiàng)，商品房買賣合同的主要內(nèi)容也是這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣。在本合同中，雙方當(dāng)事人約定的商品房買賣就包括了這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣，這可以從出賣方已經(jīng)履行的義務(wù)推斷。如果把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)，這違背了當(dāng)事人合同的真實(shí)意思表示，可能造成一方權(quán)利的不完整。
    4、由于法律沒(méi)有直接規(guī)定“房屋的產(chǎn)權(quán)證”的具體內(nèi)容，雙方當(dāng)事人對(duì)這一約定的理解產(chǎn)生了爭(zhēng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思?！卑凑杖藗円话銓?duì)房屋產(chǎn)權(quán)的理解，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)包括房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本合同的目的也是為了買受人取得完整的對(duì)該房屋的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)兩方面，按照該商品房買賣合同的目的，這里的“房屋的產(chǎn)權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為包括了房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。
    二、“辦理”房產(chǎn)證應(yīng)理解為辦理完結(jié)并由房屋買受人實(shí)際取得房產(chǎn)證。
    1、被告認(rèn)為在與原告的約定中所談的“辦理”應(yīng)理解為過(guò)程意義，而非結(jié)果意義，即只要被告著手進(jìn)行了，就算履行了義務(wù)，而不管結(jié)果如何，也就是說(shuō)，在履行“辦理房產(chǎn)證”這一義務(wù)上，只要被告在兩年內(nèi)著手為原告辦兩證即意味著被告合理的履行了義務(wù)。我們認(rèn)為被告的這種理解顯然不符合本協(xié)議上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有關(guān)規(guī)定。從協(xié)議的上下文的文意傳承上看，“辦理”二字出現(xiàn)在“辦理完畢房產(chǎn)證”的義務(wù)約定之后，其目的顯然是對(duì)該義務(wù)的補(bǔ)充說(shuō)明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說(shuō)“辦理”與“辦理完畢”具有相同的意義。從本協(xié)議的目的上看，是為解決原告久久得不到房產(chǎn)證的情況而進(jìn)行的約定，其目的顯然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時(shí)間內(nèi)取得兩證，如果在這里將“辦理”理解為過(guò)程意義，則這個(gè)協(xié)議的約定兩年期限將沒(méi)有任何意義，因?yàn)樵谶^(guò)程意義上，被告早在本協(xié)議簽署前就已在為原告“辦理”兩證，只是沒(méi)有“辦理完畢”而已，顯然如果僅將“辦理”理解為著手進(jìn)行，則被告將絕對(duì)不可能違約，本合同的目的也就無(wú)從實(shí)現(xiàn)。從法律規(guī)定上看，“辦理”通常也是從結(jié)果意義上加以規(guī)定的，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限。”根據(jù)該司法解釋，商品房的出賣人承擔(dān)的辦理兩證的義務(wù)應(yīng)為“在約定的期限內(nèi)為買受人辦理房產(chǎn)證并使買受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有權(quán)證的時(shí)間為20__年12月31日，取得土地使用權(quán)證的時(shí)間為20__年，均已超過(guò)雙方在協(xié)議中約定的兩年辦理期限。應(yīng)按照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
    2、被告稱在為原告辦理房產(chǎn)證的過(guò)程中積極為原告辦理相關(guān)手續(xù)，即應(yīng)認(rèn)為被告遵守了與原告的協(xié)議，而沒(méi)有構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。被告未在約定的期限內(nèi)為原告辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，這是一個(gè)顯而易見的問(wèn)題，所以履行合同不符合約定，就屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
    三、原告預(yù)交給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)及其它費(fèi)用共計(jì)元，而被告給原告的發(fā)票總額僅為元。原告多交部分被告理應(yīng)退還。
    被告多收取原告的費(fèi)用，于法無(wú)據(jù)，對(duì)被告而言屬于不當(dāng)?shù)美?，而造成了原告利益的損失，故應(yīng)當(dāng)按照《民法典》的規(guī)定返還原告。
    綜上所述，代理律師認(rèn)為：“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦妥就應(yīng)當(dāng)指辦理完房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò)雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)按照年月日協(xié)議的約定賠償業(yè)主李某元。另，某公司多向原告收取的費(fèi)用，屬于不當(dāng)?shù)美?，理?yīng)退還原告。
    律師事務(wù)所。
    律師：
    商品代銷合同糾紛篇四
    原告：景德鎮(zhèn)市錦宮實(shí)業(yè)有限公司。住所地：景德鎮(zhèn)市珠山中路新躍大廈4樓。
    法定代表人：江新躍，董事長(zhǎng)。
    委托代理人：陳天助、江西華鎮(zhèn)律師事務(wù)所律師。
    委托代理人：李景明，江西華鎮(zhèn)律師事務(wù)所律師。
    被告：景德鎮(zhèn)廣發(fā)置業(yè)有限公司。住所地：景德鎮(zhèn)市中華南路473號(hào)b棟4樓。
    法定代表人：項(xiàng)根基，總經(jīng)理。
    商品代銷合同糾紛篇五
    《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
    （1）土地使用許可證。
    （2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
    （3）商品房預(yù)售許可證明（向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售等級(jí)）。
    （商品房預(yù)售的強(qiáng)制性規(guī)定，如有違反，根據(jù)合同法的關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，該預(yù)售合同將應(yīng)違法法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。）。
    證明當(dāng)事人主體適格的證據(jù)。
    （1）工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本。
    （2）工商注冊(cè)登記資料;。
    在《商品房買賣解釋》對(duì)某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定，具體包括：
    1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對(duì)先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。
    2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在這里同樣適用懲罰性賠償。
    商品代銷合同糾紛篇六
    尊敬的審判長(zhǎng)、人民陪審員：
    江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過(guò)今天的法庭調(diào)查，對(duì)本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見：
    一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。
    根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;即使該合同沒(méi)有合同編號(hào)，沒(méi)有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的權(quán)利。
    二、被告熊簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購(gòu)房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊就是xx公司對(duì)外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠(chéng)信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對(duì)外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購(gòu)房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。
    1、原告在起訴時(shí)，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周和支;據(jù)原告了解，周已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬于強(qiáng)制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過(guò)清算以及注銷兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)公司法》若干問(wèn)題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊(cè)、重要文件等滅失，無(wú)法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對(duì)xx公司享有的房屋過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒(méi)有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時(shí)，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。
    2、被告支在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支非xx公司實(shí)際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無(wú)需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴?duì)外具有公信力，該種登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對(duì)社會(huì)公眾具有絕對(duì)的可信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對(duì)于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對(duì)于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴?yán)妫S護(hù)交易安全。從我國(guó)公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對(duì)人利益原則、對(duì)第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來(lái)看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
    綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠(chéng)信的行為所致，故原告懇請(qǐng)貴院支持其全部訴求。
    以上代理意見，請(qǐng)合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!
    代理人：江西三人行律師事務(wù)所
    律師 李俊杰
    20xx年八月二十日
    商品代銷合同糾紛篇七
    商品房預(yù)售合同是商品房買賣合同的一種，具體是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購(gòu)房者，購(gòu)房者支付房款的商品房買賣合同。
    商品房預(yù)售合同糾紛是房產(chǎn)合同糾紛中常見的一種糾紛，如果商品房買賣雙方（開發(fā)商和購(gòu)房者）一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內(nèi)容就會(huì)引發(fā)商品房預(yù)售合同糾紛，例如：購(gòu)房者不按時(shí)支付房產(chǎn)費(fèi)用；開發(fā)商不按時(shí)給購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證等。
    由于商品房買賣涉及的相關(guān)法律法規(guī)較多，商品房買賣的交易當(dāng)事人由于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差、房產(chǎn)法律知識(shí)不足等原因，在現(xiàn)實(shí)的房產(chǎn)買賣交易中很容易引起商品房預(yù)售合同糾紛的發(fā)生。
    三、商品房預(yù)售所應(yīng)具備哪些條件？
    1.開發(fā)商已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行商品房開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋屬于非法建筑。購(gòu)買者要在購(gòu)買房屋前要先驗(yàn)證開發(fā)商的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。
    2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是商品房開工建設(shè)的前提，房產(chǎn)開發(fā)商只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。
    3.按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過(guò)分依賴預(yù)售款從事房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，防止無(wú)法如期交房損害購(gòu)房者的利益。
    4.開發(fā)商已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。此規(guī)定的目的在于將商品房預(yù)售的活動(dòng)置于政府房產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。
    2.提供違約一方的違約事實(shí)以及應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的證明材料。
    3.提供已付購(gòu)房款、房屋質(zhì)量問(wèn)題、面積誤差等證明材料。
    4.提供預(yù)售房建設(shè)情況及預(yù)購(gòu)方預(yù)付房款數(shù)額、定金等證明材料。
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    商品代銷合同糾紛篇八
    上訴人(一審原告)：李xxx，男，漢族，1966年12月20日出生，住三臺(tái)縣xxxx。
    上訴人因與被上訴人商品房銷售合同糾紛一案，不服三臺(tái)縣法院一審判決，現(xiàn)依法提起上訴。
    上訴請(qǐng)求：
    1、請(qǐng)求中級(jí)人民法院撤銷三臺(tái)縣人民法院三民初字第xxx號(hào)民事判決書并依法改判。
    3、本案上訴受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
    事實(shí)和理由：
    一、一審法院歪曲認(rèn)定事實(shí)，案件事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。
    1、一審法院認(rèn)可當(dāng)事人雙方簽定的《商品房買賣合同》對(duì)雙方均有法律約束力，雙方應(yīng)按合同全面履行合同義務(wù)。據(jù)此，被上訴人履行交付房屋的義務(wù)必須是符合合同約定的房屋，即應(yīng)具備合同約定及法律規(guī)定的交付必備條件-—需取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表;有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告，否則不能交付和視為房屋交付?！毒d建局()49號(hào)綿陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范商品房竣工交付使用的通知》對(duì)我市商品房建設(shè)、竣工交付作出了明確的規(guī)定：“商品房項(xiàng)目竣工交付使用行為應(yīng)依據(jù)商品房買賣雙方簽定的《商品房買賣合同》中相關(guān)約定進(jìn)行，同時(shí)，應(yīng)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，方能交付使用;交付時(shí)應(yīng)將買賣雙方合同約定的交付條件和竣工驗(yàn)收合格相關(guān)證明文件在交付場(chǎng)所進(jìn)行公示;開發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房者簽定購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)充分考慮影響建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的不利因素，預(yù)留供水、供電、燃?xì)獾扰涮坠こ探ㄔO(shè)時(shí)間和辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)的時(shí)間，合理確定交付日期，避免造成延期違約。開發(fā)項(xiàng)目不具備法定和合同約定交房條件的，不得強(qiáng)行通知購(gòu)房者收房?！痹摗锻ㄖ吠瑫r(shí)對(duì)違規(guī)交房規(guī)定了查處辦法和處罰措施。據(jù)此，從一審?fù)徠陂g被上訴人提供的《竣工驗(yàn)收備案表》復(fù)印件看，其只是作為開發(fā)企業(yè)內(nèi)部自認(rèn)為合格，事實(shí)上并未正式取得相關(guān)驗(yàn)收部門的正式驗(yàn)收批文，這一點(diǎn)稍具備常識(shí)即可對(duì)事實(shí)予以明確認(rèn)定，而一審法院卻荒唐的認(rèn)定：“被上訴人于x月x日對(duì)所建設(shè)的房屋具備交付條件，完成變更設(shè)計(jì)并驗(yàn)收為合格?！边@一認(rèn)定顯屬歪曲事實(shí)，錯(cuò)誤認(rèn)定，有意偏袒，規(guī)避被上訴人責(zé)任。
    2、結(jié)合本案，被上訴人于約定交付的期限屆滿前后于21x月、x月、x月等多次通知交房的情況看，被上訴人明知不具備交房條件，采用欺騙、隱瞞的手段，并且明確告知買受人這不算正式交房，使眾數(shù)買受人在不明真實(shí)情況、違背自己真實(shí)意思情況下領(lǐng)取裝修鑰匙。即使領(lǐng)取鑰匙，但這一行為顯然不屬于法定和約定的交付行為，正式的交付應(yīng)當(dāng)是被上訴人取得合同約定的交付條件并合理通知時(shí)為準(zhǔn)。
    3、一審法院認(rèn)定上訴人的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，被告逾期交房只是輕微的違約行為純粹是主觀推斷，有意袒護(hù)。上訴人的合同目的是什么?可以明確的是不僅僅是買到房，而是購(gòu)買到通過(guò)監(jiān)管部門驗(yàn)收確認(rèn)的合格房屋，這用簡(jiǎn)單樸素的觀念即可知道，事實(shí)上在一審開庭審理時(shí)上訴人的合同目的都未實(shí)現(xiàn)，一審法院又依據(jù)什么主觀認(rèn)定合同目的已實(shí)現(xiàn)。被上訴人缺乏基本的誠(chéng)實(shí)信用準(zhǔn)則，一度惡意的隱瞞、欺詐上訴人及其他買受人，實(shí)則比違反合同約定的一般民事違約行為更為嚴(yán)重和惡性。
    4、被上訴人辯稱其逾期交房的原因?yàn)檫M(jìn)行了設(shè)計(jì)變更施工，并舉證了通知照片，而事實(shí)上是虛假、不真實(shí)的。事實(shí)上的真正導(dǎo)致遲延交付的原因是被上訴人所建造的房屋原設(shè)計(jì)總層數(shù)為18層建筑，而在施工過(guò)程中，被上訴人為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益而予以變更增加建筑總層數(shù)，擴(kuò)大土地容積率，從而導(dǎo)致必須重新進(jìn)行規(guī)劃許可，行政審批，延誤工程進(jìn)度，從而不能實(shí)現(xiàn)合同原約定的交付日期。過(guò)錯(cuò)明顯在于被上訴人。
    二、一審法院片面適用法律，存在明顯錯(cuò)誤。
    1、一審法院片面理解和引用了《合同法》114條，《合同法解釋二》第29條第一款作為一審判決的'法律依據(jù)。根據(jù)114條的規(guī)定：“約定的違約金過(guò)分高于造成的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。”這里規(guī)定的“適當(dāng)減少”應(yīng)當(dāng)是基于合同約定的違約金或依約定的違約金計(jì)算方式折算出來(lái)的金額予以適當(dāng)減少?？隙ú皇侵敢云渌?jì)算方式予以替代，否則，民事契約將成為一張廢紙，無(wú)須全面履行和遵守?！逗贤ń忉尪返?9條給予了審判法官巨大的自由裁量權(quán)。結(jié)合在本案中，上訴人及其它買受人早早的將購(gòu)房款繳納至被上訴人，被上訴人占有利用該筆資金，甚至上訴人及其它買受人背負(fù)銀行借款壓力長(zhǎng)達(dá)一年以上而不能按期享有房屋的占有使用房屋，況且被上訴人存在惡意欺詐，缺乏誠(chéng)實(shí)守信的基本準(zhǔn)則，并且遲延交付的過(guò)錯(cuò)也完全在于被上訴人追求自己經(jīng)濟(jì)利益最大化而一手造成。對(duì)于此，一審法院對(duì)該法律條款的適用明顯有意歪曲，不尊重事實(shí)，不忠于法律，明顯有失公允。
    2、一審法院以每平方米每月7元的房屋租金標(biāo)注和方法計(jì)算違約金于法無(wú)據(jù)。一審法院直接引用《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第17條第一款第二項(xiàng)顯然是法律適用錯(cuò)誤，該條是對(duì)在合同中沒(méi)有約定違約金或違約賠償方法是予以參照適用，在本案中，合同中對(duì)違約金的計(jì)算方法是明確的，況且該《商品房買賣合同》的條款是經(jīng)相關(guān)主管部門擬定的，合同本身帶有一定的行政強(qiáng)制力。一審法院以其它方法計(jì)算違約金，已經(jīng)超越了單單是錯(cuò)誤理解法律的本質(zhì)。
    3、根據(jù)《合同法》114條和《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用合同約定的違約金計(jì)算辦法，予以適當(dāng)減少。才能真正的堅(jiān)守以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩的基本法律原則，方能體現(xiàn)法律的公平正義。
    綜上所述，一審法院歪曲認(rèn)定案件事實(shí)，片面適用法律，法律適用錯(cuò)誤。上訴人懇請(qǐng)上級(jí)人民法院依法予以糾正，維護(hù)法律的公信力和公正性，維護(hù)上訴人等買受人作為與開發(fā)企業(yè)之間相對(duì)非常弱勢(shì)的群體的合法權(quán)益。
    此致
    綿陽(yáng)市中級(jí)人民法院。
    上訴人：xxxxx。
    二〇一三年九月xxx日。
    商品代銷合同糾紛篇九
    “小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)等農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，未經(jīng)國(guó)有化和征收，在農(nóng)村集體土地上，單獨(dú)或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)制作房屋權(quán)屬證書向城市居民銷售的房屋。小產(chǎn)權(quán)房一般具有占用集體土地、地域性、沒(méi)有“五證”、開發(fā)主體的多樣化、權(quán)利受到限制、價(jià)格低等特點(diǎn)。目前有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質(zhì)量糾紛、房屋侵權(quán)糾紛、離婚財(cái)產(chǎn)分割、繼承糾紛等。
    而對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房合同的效力問(wèn)題，也是眾多學(xué)者和實(shí)務(wù)工作者們共同爭(zhēng)論的一個(gè)話題。
    一、各地法院如何處理小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛
    由于沒(méi)有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對(duì)于有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產(chǎn)權(quán)房案，7月,畫家李玉蘭以4.5萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了北京通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購(gòu)房協(xié)議。，因房?jī)r(jià)上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補(bǔ)償款，馬海濤以農(nóng)村宅基地上的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，返還房產(chǎn)。該案經(jīng)過(guò)兩審，最終北京二中院認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)的范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)賠償買受人的依賴?yán)鎿p失。
    以上是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛的影響較大的一個(gè)案例，雖然只是個(gè)案，但非常具有代表性。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問(wèn)題，全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺(tái)了適用于當(dāng)?shù)貙徟袑?shí)踐的意見。12月15日，北京市高級(jí)人民法院公布的《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)紀(jì)要》認(rèn)為：“此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！?0青島市中級(jí)人民法院青中法[]232號(hào)《審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件相關(guān)問(wèn)題的意見》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購(gòu)買集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無(wú)效，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間購(gòu)買宅基地上房屋的，認(rèn)定買賣合同無(wú)效?！?0月17日，鄭州市中級(jí)人民法院組織市區(qū)兩級(jí)法院、鄭州市國(guó)土局、房管局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及律師、專家學(xué)者召開了“小產(chǎn)權(quán)房糾紛審判實(shí)務(wù)研討會(huì)”，與會(huì)者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數(shù)認(rèn)為可以借鑒其它法院經(jīng)驗(yàn)，原則上認(rèn)定合同無(wú)效。從以上可以看出，當(dāng)前多數(shù)法院是以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。
    二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力剖析
    (一)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效的理由
    1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)
    《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！蔽覈?guó)房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說(shuō)我國(guó)對(duì)于房屋的轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是房地一體主義，這是我國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法理。基于房地一體主義，小產(chǎn)權(quán)房的買賣必然會(huì)導(dǎo)致房屋所占用土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而這與《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效”。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
    2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制
    小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點(diǎn)享有建筑用房、添置生活設(shè)施、在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利。宅基地使用權(quán)的主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是一個(gè)嚴(yán)格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而享有的權(quán)利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因?yàn)闃?biāo)的無(wú)法履行而無(wú)效。
    3、國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣
    關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院等國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)過(guò)許多相關(guān)規(guī)定，比如國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，原國(guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》，國(guó)土資源部發(fā)[]234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，月21日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，201月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國(guó)家的政策導(dǎo)向，而且這些規(guī)定的出臺(tái)致使小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)無(wú)法實(shí)際轉(zhuǎn)移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。
    (二)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的理由
    1、認(rèn)定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同有效，否則無(wú)效。
    小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸根結(jié)底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構(gòu)成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)的公序良俗。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒(méi)有一部明確對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定，無(wú)論是國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知、決定，還是國(guó)土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當(dāng)事人具有民事行為能力且意思自治，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。
    2、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
    《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會(huì)公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣來(lái)說(shuō)，雙方訂立合同處分自己的財(cái)產(chǎn)，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問(wèn)題，即使有一方隱瞞了真實(shí)情況，實(shí)施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒(méi)有損害國(guó)家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買賣同樣也不會(huì)損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，不能再申請(qǐng)宅基地，所以不會(huì)對(duì)集體和第三人的利益構(gòu)成危害，現(xiàn)今的農(nóng)民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會(huì)使農(nóng)民失去其賴以居住的土地，相反的小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和買賣增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方一方是尋求自身經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會(huì)公共利益更是無(wú)從談起，除非小產(chǎn)權(quán)房對(duì)社會(huì)公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過(guò)，沒(méi)有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產(chǎn)權(quán)房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
    3、如果認(rèn)定合同有效，符合誠(chéng)實(shí)信用原則，有利于保護(hù)守信方的利益，有利于促進(jìn)交易安全。
    現(xiàn)行的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛中，要求確認(rèn)合同無(wú)效的一方通常是出賣方，起因大多是因?yàn)榉课葙u出后，由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲或政府拆遷補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的出賣價(jià)格，出賣人覺(jué)得吃了虧，遂以買賣合同違反國(guó)家禁止性規(guī)定為由要求法院認(rèn)定買賣合同無(wú)效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅(qū)動(dòng)而產(chǎn)生悔意，并試圖通過(guò)以確認(rèn)合同無(wú)效的方式要回房屋的行為，不具有正當(dāng)性。小產(chǎn)權(quán)房買賣因違反國(guó)家規(guī)定而無(wú)法過(guò)戶辦證，對(duì)于出賣人來(lái)說(shuō)是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認(rèn)無(wú)效，這是一種惡意抗辯，如果認(rèn)定了合同無(wú)效，無(wú)疑是對(duì)不誠(chéng)信者的縱容，不利于保護(hù)交易安全，同時(shí)也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違反。
    這里筆者需要說(shuō)明的一點(diǎn)是，保護(hù)守信方的利益、促進(jìn)交易安全與保護(hù)弱者之間的關(guān)系。通常公眾認(rèn)為農(nóng)民是弱勢(shì)群體，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是否有利于保護(hù)弱勢(shì)群體是個(gè)值得商榷的問(wèn)題。目前關(guān)于弱勢(shì)群體還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義，它主要是一個(gè)用來(lái)分析現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)權(quán)力分配不公平、社會(huì)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)、不合理的概念。筆者認(rèn)為弱勢(shì)群體是相對(duì)而言的，是有一定的時(shí)間、區(qū)域限制的。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在商品房的房?jī)r(jià)飛漲，作為比商品房?jī)r(jià)格低數(shù)倍的小產(chǎn)權(quán)房，絕對(duì)具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，小產(chǎn)權(quán)房所有者的農(nóng)民在小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)上處于優(yōu)勢(shì)地位;而無(wú)力購(gòu)買商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場(chǎng)中則處于劣勢(shì)地位，他們才是這個(gè)市場(chǎng)中的弱勢(shì)群體。認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效，正是保護(hù)了這部分弱勢(shì)群體，兩者并不沖突。農(nóng)民并非是智力低下者，作為一個(gè)思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農(nóng)民完全有能力和智力判斷出賣小產(chǎn)權(quán)房對(duì)其是否有利。如果認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無(wú)效，那么基于趨利避害的本性，將會(huì)有更多的出賣者在有利可圖的時(shí)候，選擇撕毀協(xié)議來(lái)賺取更多的金錢，這無(wú)異于縱容了行為人的違法和不誠(chéng)信，破壞了交易的安全性。
    4、從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定中可以看出，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是符合《物權(quán)法》精神的。
    《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權(quán)就產(chǎn)生了，物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對(duì)其建造的房屋享有所有權(quán)，所有權(quán)是一種最完整的物權(quán)，是所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。既然所有權(quán)人有權(quán)處分自己所有的不動(dòng)產(chǎn)，那么其買賣小產(chǎn)權(quán)房就是合法的，只是在未經(jīng)登記的情況下，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。
    三、筆者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的看法
    對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，筆者同意認(rèn)定合同有效。除了上述認(rèn)為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來(lái)分析。
    (一)從歷史的角度來(lái)看小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題
    小產(chǎn)權(quán)房合同效力的爭(zhēng)議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉(zhuǎn)?？v觀歷史的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)在19第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產(chǎn)權(quán)房的買賣的。1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，由于買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，應(yīng)按第十四條的規(guī)定辦理申請(qǐng)、審查、批準(zhǔn)手續(xù)。出賣、出租房屋的，不得再申請(qǐng)宅基地。第十八條規(guī)定，集鎮(zhèn)內(nèi)非農(nóng)業(yè)戶建房需要用地的，應(yīng)提出申請(qǐng)，由管理集鎮(zhèn)的機(jī)構(gòu)與有關(guān)生產(chǎn)隊(duì)協(xié)商，參照第十四條的規(guī)定辦理。從以上規(guī)定可以看出，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》允許小產(chǎn)權(quán)房買賣。隨之其后在1986年制定的《中華人民共和國(guó)土地管理法》同樣沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣，該法第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。第三十八條第三款規(guī)定，農(nóng)村居民出賣、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?？梢姟锻恋毓芾矸ā费永m(xù)了《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》的精神，這在1988年的第一次修訂時(shí)，也予以了保留。
    不允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修訂之后，修訂后的《土地管理法》刪除了原來(lái)的第四十一條，新增加了第六十三條，即規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。如此修改的目的在于保護(hù)耕地，控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地。然而對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村居民在自家宅基地上建房出售并沒(méi)有規(guī)定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。也就是說(shuō)，法律禁止城鎮(zhèn)居民直接購(gòu)置農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，但沒(méi)有禁止農(nóng)村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規(guī)定的是不允許將集體所有的土地用于非農(nóng)建設(shè)，其立法目的在于限制農(nóng)轉(zhuǎn)非，而宅基地本身就是建設(shè)用地，所以農(nóng)村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。
    (二)從《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的制訂過(guò)程剖析小產(chǎn)權(quán)房
    《物權(quán)法》從草案的提出到最后通過(guò)，經(jīng)過(guò)了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉(zhuǎn)讓。在《物權(quán)法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，建造在該宅基地上的住房轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?？梢姴莅傅牡诙迨窃试S宅基地上的住房和宅基地的轉(zhuǎn)讓的。到了草案第三稿，一些常委會(huì)委員對(duì)這一規(guī)定有不同意見，且鑒于國(guó)務(wù)院已經(jīng)明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的村民;住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。村民依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地。”這一規(guī)定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對(duì)“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。”這一條始終有爭(zhēng)議，將該條改為了“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！睆摹段餀?quán)法》的修改過(guò)程可以看出，對(duì)于宅基地能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題一直都有爭(zhēng)議，如此修改是為了維護(hù)現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國(guó)家關(guān)于宅基地的政策，并為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地，并非絕對(duì)的禁止。
    (三)訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)行為，而小產(chǎn)權(quán)房的變更登記屬物權(quán)登記行為，對(duì)物權(quán)變動(dòng)的禁止并不影響債權(quán)的設(shè)立。
    物權(quán)行為與債權(quán)行為是既有關(guān)聯(lián)又相區(qū)別的，物權(quán)最終能否按照當(dāng)事人的意思發(fā)生變動(dòng)，并不影響債權(quán)的設(shè)立，也就是說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進(jìn)行變更登記，但當(dāng)事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)罷了，這個(gè)時(shí)候完全可以以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認(rèn)定合同無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也予以了肯定，該法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。另外應(yīng)當(dāng)注意的是，所謂的“小產(chǎn)權(quán)房買賣合同”的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產(chǎn)權(quán)房的變更登記或辦理產(chǎn)權(quán)證，而只是要求交付使用而已，如果強(qiáng)行認(rèn)定合同無(wú)效，豈不是有違當(dāng)事人的意思?在主張當(dāng)事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。
    (四)只要小產(chǎn)權(quán)房手續(xù)齊全，其所在集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。
    《中華人民共和國(guó)憲法》第十條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！段餀?quán)法》對(duì)此也做了規(guī)定，而且還規(guī)定，屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)。既然法律規(guī)定了集體對(duì)土地的所有權(quán)，那么集體經(jīng)濟(jì)組織就對(duì)其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權(quán)利。只要房屋在建造時(shí)各種手續(xù)齊全，在買賣時(shí)經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其效力，這是充分保證農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民行使自己的權(quán)力，而不應(yīng)當(dāng)以其為非國(guó)有而區(qū)別對(duì)待。
    綜上所述，只要爭(zhēng)議房屋為合法建筑物，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該買賣房屋的合同為有效，即以認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效為原則。
    商品代銷合同糾紛篇十
    最高人民法院于4月28日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱解釋），該解釋于206月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無(wú)效，而且可以要求出賣人返還購(gòu)房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的“賠償責(zé)任”。此解釋一出臺(tái)便引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注與熱烈的爭(zhēng)論，筆者在此不主要討論其社會(huì)意義，而主要從法學(xué)理論與法律規(guī)定兩個(gè)方面對(duì)該規(guī)定進(jìn)行深入的分析，以引起相關(guān)部門的注意，并與廣大法學(xué)愛(ài)好者進(jìn)行交流與探討。
    關(guān)于房屋是否可以作為商品，得依具體情況而定，我國(guó)現(xiàn)行的法律中并沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行明確規(guī)定。《中國(guó)大百科全書》從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)“商品”一詞所作的定義，商品是指“用來(lái)交換、能滿足人們某種需要的勞動(dòng)產(chǎn)品”。根據(jù)該定義內(nèi)涵來(lái)看，首先，商品必須是經(jīng)過(guò)勞動(dòng)生產(chǎn)而得來(lái)的產(chǎn)品，也就是說(shuō)必須在這個(gè)產(chǎn)品中體現(xiàn)人類的勞動(dòng)，那些非是經(jīng)過(guò)人類勞動(dòng)的產(chǎn)品，并非此種意義上的商品。其次，該產(chǎn)品應(yīng)該必須是有用的，必須具有使用價(jià)值，能夠滿足人們對(duì)它的某種特定需求，沒(méi)有用的產(chǎn)品也是不能把他當(dāng)作商品的。第三，該產(chǎn)品是用來(lái)交換而不是所有權(quán)人自己直接消費(fèi)的。如果某一產(chǎn)品生產(chǎn)出來(lái)的目的只是用于自己使用和消費(fèi)，那么這件產(chǎn)品同樣不是真正意義上的商品。通過(guò)我們對(duì)商品定義的分析，我們可以看出，對(duì)于以房屋的建造與銷售為主要經(jīng)營(yíng)范圍的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們所生產(chǎn)出來(lái)的房屋大多是銷售給他人所有并使用，符合前面商品定義中要求的條件，因此可以作為一種商品，無(wú)非這種商品具有自己的特點(diǎn)罷了。
    由于房屋可以作為商品，那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對(duì)于在商品房買賣合同中對(duì)買受人提供保護(hù)時(shí)的法律適用，不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關(guān)規(guī)定，可以適用《中華人民共和國(guó)合同法》的具體規(guī)定，同樣也可適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律規(guī)定，這點(diǎn)似乎沒(méi)有什么爭(zhēng)議。但在我國(guó)現(xiàn)有的法律體系中，僅僅只有《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償，其具體條文是：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！倍鳛槊穹ɑ痉ǖ拿穹ㄍ▌t并沒(méi)有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，合同法也沒(méi)有。法理學(xué)界普遍認(rèn)為由于我國(guó)基本上是采用的大陸法系的法律體系，所以沒(méi)有采用具有英美法系特點(diǎn)的懲罰性賠償。但隨著對(duì)商家欺詐行為的泛濫與消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中的弱勢(shì)地位，似乎也有借鑒這種懲罰性賠償?shù)谋匾?，所以我?guó)早在1993年的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認(rèn)為最高人民法院在作出這一解釋時(shí)也采用的是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。但是，我們從該解釋的條文中卻發(fā)現(xiàn)，其制定此解釋的依據(jù)是“根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋”，而惟獨(dú)沒(méi)有指明是依據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。筆者認(rèn)為，這并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是，我們從其指明的四部法律中是無(wú)法找到明確的法律依據(jù)的。反而卻有學(xué)者特別指出說(shuō)：“需注意的是，司法解釋未以消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法作為其制定依據(jù)，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實(shí)質(zhì)性避開消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條所稱”雙倍賠償“規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權(quán)?！保ㄈ~林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問(wèn)題》，載于中國(guó)民商法律網(wǎng)）“雖然筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)特別強(qiáng)調(diào)了法官在審判中可以對(duì)賠償金額作出一定的”自由裁量“，在司法實(shí)踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)處理，在某些情形里可能會(huì)更好地達(dá)到懲罰性賠償?shù)哪康模瑥亩苊饬嗽谶m用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定時(shí)適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒(méi)有明確的法律依據(jù)，甚至也超過(guò)了最高人民法院制訂司法解釋內(nèi)容的權(quán)限，有越權(quán)解釋的嫌疑。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)人民法院組織法》第33條規(guī)定：最高人民法院對(duì)于在審判過(guò)程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題，進(jìn)行解釋。五屆人大第19次會(huì)議于1981年6月10日通過(guò)的《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)法律解釋工作的'決議》中第二條規(guī)定：”凡屬于法院審判工作中具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題，由最高人民法院進(jìn)行解釋?！岸罡呷嗣穹ㄔ河?月23日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于司法解釋工作的若干規(guī)定》第4條卻規(guī)定：”最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋，具有法律效力?！暗珖?guó)人大常委會(huì)于3月15日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)立法法》卻并沒(méi)有明確規(guī)定司法解釋為我國(guó)法律適用的淵源（也就是法律的形式），而且該法第八條明確規(guī)定對(duì)于民事基本制度只能制定為法律。通過(guò)這些規(guī)定我們可以清楚的看到，最高人民法院對(duì)在進(jìn)行司法活動(dòng)過(guò)程中對(duì)具體法律條文或適用條件等情況不明確時(shí)，才可以作出解釋，而并不是最高人民法院能夠獨(dú)立地創(chuàng)設(shè)或改變法律現(xiàn)有的規(guī)定。對(duì)于最高法院所稱的五種情形，現(xiàn)有的法律法規(guī)已經(jīng)有清楚而明確的規(guī)定，并非不知”如何具體應(yīng)用“。由于懲罰性賠償已經(jīng)涉及到當(dāng)事人的民事責(zé)任，是民事法律體系中最基本的也是最重要的內(nèi)容之一，在法律已有明確規(guī)定的情況下，最高法院的這一解釋明顯具有越權(quán)之嫌。同時(shí)，最高法院的這一解釋也無(wú)相應(yīng)的法學(xué)理論依據(jù)。因?yàn)閺默F(xiàn)有的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定來(lái)看，主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有”欺詐行為“時(shí)才適用，也就是強(qiáng)調(diào)了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則，不僅在出賣人有欺詐行為時(shí)適用，在違約時(shí)也同樣適用，筆者將在下文中詳細(xì)論述。所以，需要特別注意的是，盡管最高法院的這一解釋中的部份內(nèi)容在完全可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定來(lái)進(jìn)行解釋的情況下，但卻由于想給法官保留更多的自由裁量的權(quán)力，反而使得本規(guī)定存在法律依據(jù)不足的嫌疑，從而使公民對(duì)其合法性產(chǎn)生質(zhì)疑。
    三、司法解釋中規(guī)定可以主張要求承擔(dān)懲罰性賠償?shù)木唧w情形。
    根據(jù)該解釋的規(guī)定，主要有以下五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同，需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進(jìn)行分析：
    1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。我們知道，在出賣人在與買受人簽訂買賣合同后又將該房屋抵押給其他第三人，并不必然會(huì)導(dǎo)致該合同無(wú)法實(shí)際履行，因?yàn)槌鲑u人也有可能會(huì)在買賣合同約定的履行期限到來(lái)之前將該抵押撤銷，這樣并不會(huì)影響到買受人的合法權(quán)益。所以最高人民法院規(guī)定，在適用此條款時(shí)必須要達(dá)到“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的”這一條件，簡(jiǎn)單的說(shuō)，主要包括房屋無(wú)法實(shí)際交付或無(wú)法辦理房屋。
    權(quán)屬證書等。因?yàn)樵谶@種情形下，才會(huì)導(dǎo)致出賣人的根本性違約，因此才會(huì)造成買受購(gòu)買房屋的目的落空，嚴(yán)重影響到買受人的合法權(quán)益。特別是在買受人已經(jīng)支付相當(dāng)金額的購(gòu)房款時(shí)，一旦出賣人破產(chǎn)或者喪失償債能力，則買受人的損失幾乎無(wú)法得到保障。但是，筆者認(rèn)為這一規(guī)定在法學(xué)理論上的合理性頗值商榷。因?yàn)樵谶@種情況下，有兩種很顯然的可能存在，一是出賣人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金，從而更好地履行合同的義務(wù)；第二種情形就是出賣人故意違約，也就是將所出賣的房屋抵押后無(wú)法撤銷該抵押，從而導(dǎo)致自己違約，根本無(wú)法履行自己的義務(wù)。對(duì)于故意違約或根本違約后處理，合同法第94條有著明確規(guī)定，具體為：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”而此種情形就正好適用于合同法這條規(guī)定的第四款規(guī)定。但是，合同法并沒(méi)有在有關(guān)違約責(zé)任的條款中規(guī)定在這種情形下應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償。當(dāng)然，買受人可以要求出賣人賠償其全部損失，包括一些直接及間接的損失，這些都可以從合同法中違約責(zé)任的條款中找到依據(jù)，但懲罰性賠償卻無(wú)任何法律依據(jù)。同時(shí)，如果適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法適用懲罰性賠償?shù)钠墼p條件來(lái)確定，也不能適用懲罰性賠償，因?yàn)楸M管出賣人此時(shí)在主觀上屬于故意違約，但其并不能構(gòu)成欺詐，這兩者之間存在著很大的差別。所以，筆者認(rèn)為這一規(guī)定既不符合法理也沒(méi)有法律依據(jù)。
    2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。當(dāng)出賣人將同一標(biāo)的物與他人簽訂買賣合同后又將此標(biāo)的物出賣給第三人，并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規(guī)定，也只能由在先與出賣人簽訂買賣合同的買受人主張懲罰性賠償。我們知道，出賣人將同一標(biāo)的物先后數(shù)次出賣給他人，最多只能履行其中的一份合同并交付標(biāo)的物。對(duì)于其他人來(lái)講，都無(wú)法履行，也都是欺詐，這一點(diǎn)是不言而喻的。對(duì)于一物二賣甚至多賣的情形，嚴(yán)重的甚至可能會(huì)構(gòu)成刑事詐騙犯罪，行為人可能會(huì)因此而承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。但是在民事責(zé)任方面，究竟賠償多少為宜，只能以民法通則、合同法等民事實(shí)體法中有關(guān)民事責(zé)任的規(guī)定來(lái)處理，我們沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。同時(shí)，最高法院的這一規(guī)定可能會(huì)出現(xiàn)適用上的困難，比如當(dāng)一個(gè)出賣人將其房屋多次出賣給他人后，涉嫌合同詐騙而被追究刑事責(zé)任，那么在附帶民事訴訟時(shí)，是按照民法通則的規(guī)定賠償其損失呢還是依據(jù)此規(guī)定來(lái)判決其賠償損失并處以懲罰性賠償呢？顯然，法院是不能適用這個(gè)規(guī)定的，因?yàn)楫吘蛊洳皇欠傻臏Y源。而如果單純作為一起民事案件來(lái)處理并適用此解釋規(guī)定的賠償時(shí)，豈不是比追究其刑事附帶民事責(zé)任能夠得到更多的賠償？而且，當(dāng)出賣人與其他買受人共同故意侵害原買受人的合同債權(quán)時(shí)（也就是合同法理論上所稱“第三人侵害債權(quán)”），第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢？很可能承擔(dān)的是共同的、連帶的賠償，那么也讓其承擔(dān)懲罰性賠償嗎？因此，此解釋也給以后這方面內(nèi)容的立法帶來(lái)一定的困難或障礙。
    3、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，而導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)效或撤銷、被解除的。由于出賣人在與買受人簽訂合同時(shí)明知自己沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可，但仍然向買受人銷售商品房。盡管出賣人在合同簽訂后到房屋交付前可能會(huì)取得銷售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條的強(qiáng)制性規(guī)定，因此導(dǎo)致該買賣合同無(wú)效。在此需要注意的是，雖然出賣人在此時(shí)沒(méi)有取得預(yù)售許可，但并不能一定會(huì)出現(xiàn)無(wú)法交付或者是無(wú)法履行合同全部義務(wù)，也就是說(shuō)其仍然存在能夠履行合同義務(wù)的可能，但由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，所以才導(dǎo)致無(wú)效的。所以在適用此條款時(shí)，并不以出出賣人是否在以后能實(shí)際履行或全面履行為適用要件，而且一定要注意合同無(wú)效的原因。但是，該解釋卻又在第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，此規(guī)定不僅與合同法的基本理論不相符合，與法律規(guī)定也不相同。我們?cè)诖_定某一份合同是否有效，在合同沒(méi)有特別約定生效條件的情況下，只能以合同成立時(shí)來(lái)判斷。合同法第44條已經(jīng)作出了明確規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！倍罡叻ㄔ旱倪@一規(guī)定，不僅混亂了合同效力的理論體系，違反了法律的相關(guān)規(guī)定，更可能從反面告訴出賣人這樣一個(gè)判斷：有沒(méi)有預(yù)售許可證沒(méi)關(guān)系，只要以后在起訴時(shí)能取得預(yù)售許可即可。豈不是有鼓勵(lì)出賣人在沒(méi)有取得預(yù)售許可的情況下與買受人簽訂預(yù)售合同的嫌疑？筆者認(rèn)為，此規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以改正。同時(shí)，應(yīng)注意此條規(guī)定僅僅限于在買賣合同被確認(rèn)無(wú)效及被解除、撤銷時(shí)才能予以適用，而不是適用于合同生效后的違約處理。
    4、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的。此時(shí)主要是指在雙方訂立買賣合同前出賣人已將出賣的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應(yīng)當(dāng)注意，并不是只要出賣人在與買受訂立買賣合同時(shí)將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償。從現(xiàn)有法律特別是合同法的規(guī)定來(lái)看，當(dāng)事人一方在與另一方簽訂合同時(shí)已經(jīng)將標(biāo)的物抵押給他人，并不會(huì)必然導(dǎo)致該買賣合同無(wú)效或者被解除、撤銷，也并不必然會(huì)導(dǎo)致出賣人無(wú)法履行買賣合同的義務(wù)。關(guān)于這一觀點(diǎn)，我們可以從合同法第40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以，只有當(dāng)出賣人將其出賣給買受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規(guī)定的情形時(shí)，買受人才可依據(jù)合同法的具體規(guī)定與本解釋的規(guī)定向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。
    5、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的。出賣人在出賣房屋時(shí)，不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人，還是已經(jīng)將此出賣房屋作為拆遷補(bǔ)償安置房屋，此時(shí)對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)都屬于欺詐。因?yàn)槠鋵⒎课菀呀?jīng)賣出，盡管出賣人可能會(huì)違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實(shí)際交付給買受人，但是我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)秩序及法律秩序中都不能對(duì)這種現(xiàn)象予以默認(rèn)或鼓勵(lì)，必須予以嚴(yán)厲的制裁，來(lái)充分保證交易安全。所以，對(duì)于此類欺詐行為，歷來(lái)都是民法中規(guī)范及懲罰的重點(diǎn)。如果在這種情況下對(duì)其適用懲罰性賠償，可以達(dá)到民事制裁或懲罰的目的，不僅符合法理，也與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的條款相一致。
    四、懲罰性賠償?shù)倪m用與合同效力狀態(tài)之間的關(guān)系。
    債務(wù)人主動(dòng)履行債務(wù)后將債務(wù)依法提存；5債權(quán)人自愿免除了債務(wù)人所應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)；6混同，也就債權(quán)人與債務(wù)人同歸于一人。當(dāng)然，合同也可因法律的特別規(guī)定或者當(dāng)事人約定其他條件成就而終止。但需要注意的是，合同在終止之前是有效的。從上文所提到的五種懲罰性賠償?shù)那樾蝸?lái)看，既包括了合同因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效的情形，也包括了合同出現(xiàn)了約定或法定的解除情形而被買受人解除的情形，也包括了合同被買受人依法撤銷的情形，同時(shí)還包括了有效合同在履行的過(guò)程中違約的情形。這些適用情形涉及到了合同不同的效力形態(tài)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)是比較全面的保護(hù)了買受人的合法權(quán)益。
    五、對(duì)最高人民法院確立懲罰性賠償?shù)脑u(píng)價(jià)與建議。
    筆者認(rèn)為，由于最高人民法院制訂的這份解釋涉及到民法中民事責(zé)任的基本內(nèi)容，而這部份的內(nèi)容或規(guī)定只有法律才有權(quán)作出明確的規(guī)定，最高人民法院無(wú)權(quán)就民事責(zé)任的基本內(nèi)容來(lái)自行作出司法解釋，從而不適當(dāng)?shù)卦黾右环矫袷轮黧w的民事責(zé)任。因此，此解釋應(yīng)屬越權(quán)解釋，其效力值得我們進(jìn)行研究與探討。其次，對(duì)于此解釋中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形，現(xiàn)有的法律已經(jīng)作出了明確的規(guī)定，最高人民法院不能超越法律的規(guī)定來(lái)擅自擴(kuò)大解釋。第三，根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法對(duì)消費(fèi)者保護(hù)的基本原則，并結(jié)合到民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有“欺詐行為”等違反誠(chéng)實(shí)信用原則的行為時(shí)，讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。而本司法解釋卻擴(kuò)大了這一原則和條件，不僅在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償?shù)呢?zé)任，而且在其有違約行為時(shí)也承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，不僅超越了現(xiàn)行法律的原則性規(guī)定，而且也破壞了現(xiàn)有的民事責(zé)任的法學(xué)理論體系與法律體系。第四，最高法院的這個(gè)解釋也有不完善或者含義不清甚至是重復(fù)的地方。如解釋第8條中規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。前面已經(jīng)指出可以要求“返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失”，而后面卻又規(guī)定“并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，由于這兩種賠償是可以同時(shí)適用的，那么前面的“賠償損失”與后面的“賠償責(zé)任”有何區(qū)別與不同呢？這兩種賠償是什么關(guān)系呢？尚待明確。該解釋第9條也是這樣規(guī)定的。最后，盡管該解釋強(qiáng)有力的保護(hù)了買受人的合法權(quán)益，但也可能會(huì)讓買受人取得不當(dāng)利益，特別是不誠(chéng)實(shí)的購(gòu)房者，等等，這也可能會(huì)影響到民法的公平原則。需要值得一提的是，盡管筆者也對(duì)商品房買賣過(guò)程中出賣人的欺詐行為及/或違約行為深惡痛絕，但是司法過(guò)程畢竟是一個(gè)理性的過(guò)程，不能用感情來(lái)不恰當(dāng)?shù)挠绊懙椒芍朴?，也不能影響到法律的適用。所以筆者認(rèn)為，人民法院在審理此類案件時(shí)也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格注意適用懲罰性賠償?shù)臈l件，審慎適用懲罰性賠償。也許最高人民法院的這一規(guī)定不僅極大地保護(hù)了買受人的合法權(quán)益，而且也可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷售行為的規(guī)范起到一定的作用，但如果制訂這個(gè)解釋的主要目的是這個(gè)想法的話未免太過(guò)于簡(jiǎn)單。對(duì)于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售中出現(xiàn)的種種問(wèn)題，需要用行政的、金融的、法律的等各個(gè)方面的共同努力才能取得較好的效果。只要能夠充分地、不折不扣地運(yùn)用好現(xiàn)有合同法中關(guān)于違約責(zé)任的賠償規(guī)定就已經(jīng)足以對(duì)買受人進(jìn)行充分的法律保護(hù)，根本不必超出現(xiàn)有法律規(guī)定，比如對(duì)于欺詐性銷售，可以按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定予以懲罰性賠償，而在其他違約行為的損失賠償?shù)姆秶_定上，我們完全可以對(duì)買受人受到直接損失及間接損失都予以賠償，甚至對(duì)買受人在勝訴后的律師費(fèi)用等都予以支持，等等，這樣既不會(huì)超越法律又不會(huì)讓其受到損失，又何必讓買受人得到不當(dāng)利益而同時(shí)損害出賣人的合法權(quán)益呢？也許，這個(gè)解釋只是在特定的歷史時(shí)期的特殊產(chǎn)物吧?？偠灾?，筆者認(rèn)為最高法院的這一司法解釋既沒(méi)有足夠的法學(xué)理論支持，也沒(méi)有明確的法律依據(jù)，而且規(guī)定的內(nèi)容也超出了現(xiàn)行有關(guān)法律的明確規(guī)定，此規(guī)定內(nèi)容的合理性與合法性都值得商榷。所以筆者希望最高人民法院以后在修改這個(gè)解釋時(shí)能夠充分考慮到存在的各種問(wèn)題，并力爭(zhēng)作出更好的規(guī)定與處理。
    商品代銷合同糾紛篇十一
    所謂霸王合同，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢(shì)，或在經(jīng)濟(jì)上的明顯強(qiáng)勢(shì)，在制定格式條款時(shí)違反公平原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，加重交易對(duì)方的責(zé)任或限制、排除對(duì)方的合法權(quán)利。
    1、自我救濟(jì)，抵制霸王合同。
    (1)要培養(yǎng)成熟的購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)。
    成熟的購(gòu)房心態(tài)可以增強(qiáng)抵制霸王合同的免疫力。購(gòu)房人在選購(gòu)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套房屋最適合自己，下一個(gè)或許更理想。要樹立起平等觀念，增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。面對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開發(fā)商售樓人員的口頭承諾。
    實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，越是成熟的購(gòu)房人，越知道面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何取舍;越是態(tài)度執(zhí)著的購(gòu)房人，合同中的保障自身權(quán)利的條款寫得越充分;訴訟中追悔莫及的大多是沒(méi)細(xì)看合同內(nèi)容就草率簽字的購(gòu)房人。消費(fèi)者的逐漸成熟使得開發(fā)商會(huì)被迫收斂，一群成熟的消費(fèi)者必然帶動(dòng)商品房交易市場(chǎng)走向成熟與規(guī)范。
    (2)要掌握對(duì)付霸王合同的技能。
    對(duì)于開發(fā)商提供的格式合同，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，反復(fù)研究。仔細(xì)閱讀開發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫的內(nèi)容，要求開發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋，過(guò)于簡(jiǎn)略的約定要具體化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確，可能損害購(gòu)房人利益的內(nèi)容要?jiǎng)h除。對(duì)于開發(fā)商單方提前選定的條款，要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
    對(duì)于開發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺(jué)，除重復(fù)性和并無(wú)約定必要的條款外，一般不要同意開發(fā)商直接刪除合同條款。在開發(fā)商不同意修改或變更時(shí)，枝節(jié)問(wèn)題可不再堅(jiān)持，但重大原則事項(xiàng)不能讓步。掌握了識(shí)別與對(duì)付霸王合同的技能，就會(huì)有針對(duì)性、有重點(diǎn)、有理有據(jù)地同開發(fā)商進(jìn)行合同談判，當(dāng)購(gòu)房人有能力揭開霸王合同的面紗時(shí)，為了促成交易，不喪失商機(jī)，開發(fā)商最終還是會(huì)做出讓步的。
    (3)必要時(shí)要聘請(qǐng)專業(yè)人士提供幫助。
    商品房買賣具有一定的專業(yè)性，尤其是購(gòu)房人，需要掌握一定的市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與法律知識(shí)等。普通購(gòu)房人往往很難同時(shí)具備這些知識(shí)和能力，臨時(shí)抱佛腳也不現(xiàn)實(shí)，向?qū)I(yè)人士求助是一條安全的捷徑。這些專業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專業(yè)人員，尤其房地產(chǎn)專業(yè)律師。
    專業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專業(yè)的建筑房地產(chǎn)知識(shí)，又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在協(xié)助購(gòu)房、指導(dǎo)簽訂商品房買賣合同方面駕輕就熟，能夠協(xié)助購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)霸王條款”，糾正和抵制霸王合同，同開發(fā)商的銷售和法律人員進(jìn)行談判、交涉，最大程度地幫助購(gòu)房人通過(guò)合同約定防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。
    2、司法救濟(jì)，否定霸王條款。
    購(gòu)房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必過(guò)份擔(dān)心，法律賦予了購(gòu)房人一定的救濟(jì)手段。購(gòu)房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定，保護(hù)自己的合法權(quán)益。
    (1)可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除霸王條款的效力。
    既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷合同中的有關(guān)欺詐性的霸王條款，也可以直接主張有關(guān)霸王條款無(wú)效。
    根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時(shí)，存在重大誤解、顯失公平，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。如果購(gòu)房人能證明雙方訂立合同時(shí)存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷該合同。
    《合同法》第39條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明?！鄙唐贩抠I賣領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開發(fā)商已填好的合同文本時(shí)，并未提請(qǐng)購(gòu)房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款，恰是利用購(gòu)房人欠缺合同意識(shí)或合同知識(shí)、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開發(fā)商不能舉證證明其盡了提請(qǐng)注意的義務(wù)，則該格式條款的效力會(huì)被依法否定。
    另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，開發(fā)商在其提供的霸王合同中，以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購(gòu)房人責(zé)任，排除購(gòu)房人主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無(wú)效。其次，在開發(fā)商填寫或擬定的霸王條款，在理解上發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”，當(dāng)開發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時(shí)，這一條規(guī)定對(duì)購(gòu)房人而言也提供了一種保護(hù)。
    (2)最高人民法院20xx年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，給作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房人對(duì)付霸王合同提供了又一把保護(hù)傘。
    霸王合同的出現(xiàn)極容易引起市場(chǎng)的混亂，對(duì)當(dāng)事人來(lái)講也是很不利的。如果你在實(shí)踐中中遇到霸王合同的話，可以通過(guò)法律途徑來(lái)捍衛(wèi)自己的權(quán)益。必要時(shí)，還可以委托網(wǎng)站的專業(yè)律師來(lái)幫助你處理相關(guān)問(wèn)題。
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    商品代銷合同糾紛篇十二
    農(nóng)村房屋買賣糾紛在我院所審理的諸多涉農(nóng)民權(quán)益的財(cái)產(chǎn)類型案件中所占比例最大。但由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，尤其涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中法官理解和適用法律各異，同案不同判的情況時(shí)有發(fā)生。為此我院組織相關(guān)人員對(duì)所審理的農(nóng)村房屋買賣糾紛進(jìn)行分析，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定存在三種意見：
    1、對(duì)無(wú)權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同認(rèn)識(shí)比較一致，無(wú)權(quán)處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權(quán)人不予追認(rèn)的，房屋買賣合同無(wú)效，雙方當(dāng)事人返還房屋和價(jià)款。
    2、房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶登記是否影響房屋買賣合同的效力問(wèn)題，判決中存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是房屋買賣應(yīng)以變更登記過(guò)戶為生效要件，房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，房屋買賣合同無(wú)效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。
    3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)為無(wú)效合同。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。
    上述同案不同判的現(xiàn)象不但無(wú)法起到定紛止?fàn)幍淖饔?，而且損害司法部門的權(quán)威，造成極大的負(fù)面影響。為了統(tǒng)一執(zhí)法尺度減少同案不同判現(xiàn)象發(fā)生，針對(duì)上述三個(gè)方面的問(wèn)題，我院研究分析后認(rèn)為：
    1、無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效，只有財(cái)產(chǎn)的所有人和有權(quán)處分該財(cái)產(chǎn)的人才能處分該財(cái)產(chǎn)。
    2、房屋過(guò)戶登記不是房屋買賣合同的有效要件。理由是：一，從登記制度的設(shè)定目的來(lái)看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng)，而非房屋買賣合同。二，從登記的法律性質(zhì)來(lái)看，過(guò)戶登記是房屋買賣合同效力的內(nèi)容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆?？傊怯浭峭恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)移的要件，而非房屋買賣合同的'要件，沒(méi)有辦理過(guò)戶登記的效果是房屋所有權(quán)不變更，但是不影響房屋買賣合同的效力。
    3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。
    理由是：
    一，合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地b轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，而非國(guó)務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。
    二，土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。
    三，從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
    四，我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第條規(guī)定，'通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。'該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。
    商品代銷合同糾紛篇十三
    原審第三人：福州市***房產(chǎn)代理有限公司，略。
    上訴人因房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同糾紛一案，不服臺(tái)江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺(tái)民初字第****號(hào)民事判決，現(xiàn)提起上訴。
    上訴請(qǐng)求。
    一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。
    二、一二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。
    事實(shí)和理由。
    一、(xxx1)臺(tái)民初字第****號(hào)民事一審判決認(rèn)定“原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)訴爭(zhēng)房屋”是錯(cuò)誤的，與事實(shí)不符，適用法律錯(cuò)誤。
    一審法院依據(jù)國(guó)務(wù)院xxx5年5月11日轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見》第七條“禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認(rèn)定原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)房屋，該法律適用錯(cuò)誤。
    庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請(qǐng)按揭貸款30萬(wàn)元，付清了訴爭(zhēng)屋全部購(gòu)房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了訴爭(zhēng)房的交房手續(xù)，，說(shuō)明上訴人已付清該房屋全部購(gòu)房款，該訴爭(zhēng)屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。
    即使適用七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見》第七條之規(guī)定也只說(shuō)明上訴人在取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定不能說(shuō)明原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭(zhēng)房屋更不會(huì)因此而影響合同效力。
    二、(xxx1)臺(tái)民初字第***號(hào)民事一審判決認(rèn)定“原被告雙方約定于訴爭(zhēng)屋“甲方名下的《房屋所有權(quán)證》辦出后再辦理交易過(guò)戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原被告雙方之間的房屋買賣合同時(shí)附生效條件的。目前，原告尚未取得訴爭(zhēng)屋的房屋所有權(quán)證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效?！迸c法律規(guī)定及事實(shí)不相符。
    所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當(dāng)事人在合同中約定某種事實(shí)，并以其將來(lái)發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結(jié)合該條款全部文字內(nèi)容可以看出該條款只是對(duì)于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應(yīng)的補(bǔ)充約定,并未對(duì)該條件成就與否的法律后果做說(shuō)明，即沒(méi)有約定所附條件如果成就或不成就對(duì)協(xié)議效力有何影響，因此不能認(rèn)定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內(nèi)容來(lái)評(píng)判，該條款作為補(bǔ)充條款只是就雙方合同的履行責(zé)任做進(jìn)一步具體明確的約定，買賣雙方對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)及交房責(zé)任在第三章違約責(zé)任當(dāng)中已做具體約定，不需再另設(shè)限制性條款。
    即使該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依照一審法院所認(rèn)定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同簽訂當(dāng)天交納定金1萬(wàn)元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務(wù)，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務(wù)，但被上訴人沒(méi)有支付定金，該事實(shí)已得到一審法院確認(rèn)。合同不履行屬于被上訴人的過(guò)錯(cuò)，屬于為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，因此，應(yīng)認(rèn)定合同條件成就、合同有效，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
    該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同符合物權(quán)法第十五條之規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依法成立有效。
    三、(xxx1)臺(tái)民初字第***號(hào)民事判決一審判決認(rèn)為“認(rèn)定被告構(gòu)成違約，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，則于法無(wú)據(jù)?！迸c法律規(guī)定及事實(shí)不相符。
    上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應(yīng)支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應(yīng)支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬(wàn)元定金后不再履行付款義務(wù)，說(shuō)明被上訴人擅自變更合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬(wàn)元，違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應(yīng)為51萬(wàn)元。定金數(shù)額僅作為雙方確認(rèn)違約金額的一種計(jì)算方式應(yīng)適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關(guān)法律規(guī)定所確認(rèn)的實(shí)際定金數(shù)額1萬(wàn)元。
    依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認(rèn)定的違約金數(shù)額按照實(shí)際交付定金數(shù)額1萬(wàn)元來(lái)賠償也是無(wú)法補(bǔ)償給上訴人造成的實(shí)際損失。
    一審法院即沒(méi)有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時(shí)間福州房?jī)r(jià)打折降價(jià)而給上訴人造成的房?jī)r(jià)下跌損失。被上訴人在明知上訴人預(yù)期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，因此上訴人要求被上訴人按照購(gòu)房總價(jià)103萬(wàn)元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當(dāng)事人造成的實(shí)際損失。
    依照雙方買賣經(jīng)紀(jì)合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時(shí)止應(yīng)按成交價(jià)款每日萬(wàn)分之三向上訴人支付滯納金27810元。
    為維護(hù)上訴人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和事實(shí)，特上訴來(lái)貴院，請(qǐng)依法裁判。
    此致
    福州市中級(jí)人民法院。
    上訴人：
    xxx1年月日。
    商品代銷合同糾紛篇十四
    該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
    商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
    商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
    拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。
    出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
    出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
    當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。
    具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：
    商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;。
    商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。
    因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
    交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
    出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，但當(dāng)事人另有約定的除外。