[例7—2]需要評估一宗“七通一平”熟地于2005年9月的價值。獲知該宗土地的面積為5000m2，土地剩余使用年限為65年，容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預計取得該宗土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積800元，勘察設計等專業(yè)費用及管理費為建筑安裝工程費的12％，第一年需要投入60％的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費，第二年需要投入40％的建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費；銷售商品住宅時的廣告宣傳等費用為其售價的2％，房地產交易中賣方需要繳納的營業(yè)稅等為交易價格的6％，買方需要繳納的契稅等為交易價格的3％；預計該商品住宅在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積2 000元。試利用所給資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該宗土地2005年9月的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為12％）。
[解]設該宗土地的總價為V：開發(fā)完成后的總價值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（萬元）
建筑安裝工程費等的總額＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（萬元）
建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計算的方便起見，假設各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計算中的折現(xiàn)年數分別是0.5和1.5的情況。
銷售費用和銷售稅費總額＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（萬元）
購買該宗土地的稅費總額＝V×3％＝0.03V（萬元）
V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（萬元）
故：土地總價＝637.36（萬元）
土地單價＝1274.72（元／m2）
樓面地價＝637.36（元／m2）
[例7—3]某舊廠房的建筑面積為5 000m2.根據其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓金等400元／m2（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權。預計裝修改造期為1年，裝修改造費為每平方米建筑面積1 000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4 000元；銷售費用和銷售稅費為售價的8％；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4％。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)卒為12％）。
[解]設該舊廠房的正常購買總價為V V=裝修改造后的價值－裝修改造費用－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)商購置土地應負擔的稅費－改造補交土地使用權出讓金裝修改造后的總價值＝4000×5000/（1+12%）＝1785.71（萬元）
裝修改造總費用＝1 000×5000/（1+12%）0.5＝472.46（萬元）
銷售費用和銷售稅費總額＝1 785.71×8％＝142.86（萬元）
購買該舊廠房的稅費總額＝V×4％＝0.04V（萬元）
需補交土地使用權出讓金等的總額＝400×5000＝200（萬元）
V＝1 785.71－472.46－142.86－0.04V－200 V＝933.07（萬元）
故：舊廠房總價＝933.07（萬元）
舊廠房單價＝l 866.13（元／m2）
[例7—4]某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積3000m2，規(guī)劃總建筑面積12 400m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計；當時取得土地的花費為樓面地價800元／m2.該項目的正常開發(fā)期為2.5年，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積2 300元。至2005年9月1日實際完成了主體結構，已投入50％的建設費用。但估計至建成尚需1.5年，還需投入60％的建設費用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元／m2，可出租面積為建筑面積的70％，正常出租率為85％，出租的運營費用為有效毛收入的25％。當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3％，同類房地產開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費為售價的8％。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2005年9月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為9％，折現(xiàn)率為13％）。
[解]設該在建工程的正常購買總價為V在建工程價值＝開發(fā)完成后的價值－續(xù)建開發(fā)成本－銷售費用－銷售稅費－買方購置在建工程應負擔的稅費續(xù)建完成后的總價值＝a/Y[1－1/（1+Y）n]×1/（1+rd）t需要折現(xiàn)的年數，其他符號的含義同收益法。故續(xù)建完成后的總價值計算如下：60×12×12400×0.7×85％×（1－25％）/9%[1－1/（1+9%）50-3.5]×1/（1+13%）2＝3403.80（萬元）
續(xù)建總費用=2300×12400×60%/（1+13%）0.75＝1561.32（萬元）
銷售費用和銷售稅費總額＝3403.80×8％＝272.30（萬元）
購買該在建工程的稅費總額＝V×3％＝0.03V（萬元）
V＝3403.80－1561.32－272.30－0.03V V＝1524.45（萬元）
故：在建工程總價＝1524.45（萬元）
在建工程單價＝1524.45÷1.24＝1229.39（元／m2）
[例7—5] 估價對象概況：本估價對象是一塊“三通一平”的建設用地；土地總面積10000m2，且土地形狀規(guī)則；規(guī)劃許可用途為商業(yè)和居住，容積率≤5，建筑覆蓋率≤50％；土地使用權出讓時間為2005年10月，土地使用年限從土地使用權出讓時起50年。
估價要求：需要評估該塊土地于2005年10月出讓時的正常購買價格。
估價過程：
（1）選擇估價方法。該塊土地屬于待開發(fā)房地產，適用假設開發(fā)法進行估價，故選用假設開發(fā)法。具體是打算采用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
（2）選擇的開發(fā)利用方式。通過市場調查研究，得知該塊土地的開發(fā)利用方式如下：①用途為商業(yè)與居住混合。②容積率達到的允許程度，即為5，故總建筑面積為50000m2.③建筑覆蓋率適宜為30％。④建筑物層數確定為18層；其中，1～2層的建筑面積相同，均為3000m2，適宜為商業(yè)用途；3—18層的建筑面積相同，均為2750m2，適宜為居住用途；故商業(yè)用途的建筑面積為6000m2，居住用途的建筑面積為44000m2.（3）預計開發(fā)期。預計共需3年時間才能完全建成投入使用，即2008年10月建成。
（4）預測開發(fā)完成后的房地產價值。根據對市場的調查分析，預計商業(yè)部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商業(yè)部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積4500元，居住部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積2500元。
（5）測算有關稅費和折現(xiàn)率。建筑安裝工程費預計為每平方米建筑面積l200元；勘察設計和前期工程費及管理費等預計為每平方米建筑面積500元；估計在未來3年的開發(fā)期內，開發(fā)建設費用（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）的投入情況如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。銷售費用和銷售稅費預計為售價的9％，其中廣告宣傳和銷售代理費為售價的3％，兩稅一費和交易手續(xù)費等為售價的6％。折現(xiàn)率選取14％。據了解，如果得到該土地，還需要按取得價款的3％繳納有關稅費。
（6）求取地價。計算的基準時間定為該塊土地的出讓時間，即2005年10月。建成后的總價值=4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×[30％/（1+14%）3+50％/（1+14%）3.5+20％/（1+14%）4]＝8829.33（萬元）
開發(fā)建設費用總額=（1200+500）×50000×[20％/（1+14%）0.5+50％/（1+14%）1.5+30％/（1+14%）2.5]＝6921.57（萬元）
銷售費用和銷售稅費總額＝建成后的總價值×9％＝8829.33×9％＝794.64（萬元）
購地稅費總額＝總地價×3％＝0.03總地價（萬元）
總地價＝8 829.33－6 921.57－794.64－0.03總地價總地價=（8 829.33－6 921.57－794.64）/（1+0.03）＝1080.70（萬元）
估價結果：以上述計算結果為主，并參考估價人員的經驗，將總地價確定為1080萬元。
對于房地產開發(fā)用地的估價，通常要給出三種價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地在2004年10月出讓時的正常購買價格的測算結果為：總地價1080萬元，單位地價1080元／m2，樓面地價216元／m2.
[解]設該宗土地的總價為V：開發(fā)完成后的總價值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（萬元）
建筑安裝工程費等的總額＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（萬元）
建筑安裝工程費、專業(yè)費用及管理費在各年的投入實際上是覆蓋全年的，但為體現(xiàn)計算的方便起見，假設各年的投入是集中在各年的年中，這樣，就有了上述計算中的折現(xiàn)年數分別是0.5和1.5的情況。
銷售費用和銷售稅費總額＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（萬元）
購買該宗土地的稅費總額＝V×3％＝0.03V（萬元）
V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（萬元）
故：土地總價＝637.36（萬元）
土地單價＝1274.72（元／m2）
樓面地價＝637.36（元／m2）
[例7—3]某舊廠房的建筑面積為5 000m2.根據其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓金等400元／m2（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權。預計裝修改造期為1年，裝修改造費為每平方米建筑面積1 000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4 000元；銷售費用和銷售稅費為售價的8％；購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4％。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)卒為12％）。
[解]設該舊廠房的正常購買總價為V V=裝修改造后的價值－裝修改造費用－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)商購置土地應負擔的稅費－改造補交土地使用權出讓金裝修改造后的總價值＝4000×5000/（1+12%）＝1785.71（萬元）
裝修改造總費用＝1 000×5000/（1+12%）0.5＝472.46（萬元）
銷售費用和銷售稅費總額＝1 785.71×8％＝142.86（萬元）
購買該舊廠房的稅費總額＝V×4％＝0.04V（萬元）
需補交土地使用權出讓金等的總額＝400×5000＝200（萬元）
V＝1 785.71－472.46－142.86－0.04V－200 V＝933.07（萬元）
故：舊廠房總價＝933.07（萬元）
舊廠房單價＝l 866.13（元／m2）
[例7—4]某在建工程開工于2004年3月1日，總用地面積3000m2，規(guī)劃總建筑面積12 400m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計；當時取得土地的花費為樓面地價800元／m2.該項目的正常開發(fā)期為2.5年，建設費用（包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）為每平方米建筑面積2 300元。至2005年9月1日實際完成了主體結構，已投入50％的建設費用。但估計至建成尚需1.5年，還需投入60％的建設費用。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元／m2，可出租面積為建筑面積的70％，正常出租率為85％，出租的運營費用為有效毛收入的25％。當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3％，同類房地產開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費為售價的8％。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程2005年9月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為9％，折現(xiàn)率為13％）。
[解]設該在建工程的正常購買總價為V在建工程價值＝開發(fā)完成后的價值－續(xù)建開發(fā)成本－銷售費用－銷售稅費－買方購置在建工程應負擔的稅費續(xù)建完成后的總價值＝a/Y[1－1/（1+Y）n]×1/（1+rd）t需要折現(xiàn)的年數，其他符號的含義同收益法。故續(xù)建完成后的總價值計算如下：60×12×12400×0.7×85％×（1－25％）/9%[1－1/（1+9%）50-3.5]×1/（1+13%）2＝3403.80（萬元）
續(xù)建總費用=2300×12400×60%/（1+13%）0.75＝1561.32（萬元）
銷售費用和銷售稅費總額＝3403.80×8％＝272.30（萬元）
購買該在建工程的稅費總額＝V×3％＝0.03V（萬元）
V＝3403.80－1561.32－272.30－0.03V V＝1524.45（萬元）
故：在建工程總價＝1524.45（萬元）
在建工程單價＝1524.45÷1.24＝1229.39（元／m2）
[例7—5] 估價對象概況：本估價對象是一塊“三通一平”的建設用地；土地總面積10000m2，且土地形狀規(guī)則；規(guī)劃許可用途為商業(yè)和居住，容積率≤5，建筑覆蓋率≤50％；土地使用權出讓時間為2005年10月，土地使用年限從土地使用權出讓時起50年。
估價要求：需要評估該塊土地于2005年10月出讓時的正常購買價格。
估價過程：
（1）選擇估價方法。該塊土地屬于待開發(fā)房地產，適用假設開發(fā)法進行估價，故選用假設開發(fā)法。具體是打算采用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
（2）選擇的開發(fā)利用方式。通過市場調查研究，得知該塊土地的開發(fā)利用方式如下：①用途為商業(yè)與居住混合。②容積率達到的允許程度，即為5，故總建筑面積為50000m2.③建筑覆蓋率適宜為30％。④建筑物層數確定為18層；其中，1～2層的建筑面積相同，均為3000m2，適宜為商業(yè)用途；3—18層的建筑面積相同，均為2750m2，適宜為居住用途；故商業(yè)用途的建筑面積為6000m2，居住用途的建筑面積為44000m2.（3）預計開發(fā)期。預計共需3年時間才能完全建成投入使用，即2008年10月建成。
（4）預測開發(fā)完成后的房地產價值。根據對市場的調查分析，預計商業(yè)部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商業(yè)部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積4500元，居住部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積2500元。
（5）測算有關稅費和折現(xiàn)率。建筑安裝工程費預計為每平方米建筑面積l200元；勘察設計和前期工程費及管理費等預計為每平方米建筑面積500元；估計在未來3年的開發(fā)期內，開發(fā)建設費用（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、管理費等）的投入情況如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。銷售費用和銷售稅費預計為售價的9％，其中廣告宣傳和銷售代理費為售價的3％，兩稅一費和交易手續(xù)費等為售價的6％。折現(xiàn)率選取14％。據了解，如果得到該土地，還需要按取得價款的3％繳納有關稅費。
（6）求取地價。計算的基準時間定為該塊土地的出讓時間，即2005年10月。建成后的總價值=4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×[30％/（1+14%）3+50％/（1+14%）3.5+20％/（1+14%）4]＝8829.33（萬元）
開發(fā)建設費用總額=（1200+500）×50000×[20％/（1+14%）0.5+50％/（1+14%）1.5+30％/（1+14%）2.5]＝6921.57（萬元）
銷售費用和銷售稅費總額＝建成后的總價值×9％＝8829.33×9％＝794.64（萬元）
購地稅費總額＝總地價×3％＝0.03總地價（萬元）
總地價＝8 829.33－6 921.57－794.64－0.03總地價總地價=（8 829.33－6 921.57－794.64）/（1+0.03）＝1080.70（萬元）
估價結果：以上述計算結果為主，并參考估價人員的經驗，將總地價確定為1080萬元。
對于房地產開發(fā)用地的估價，通常要給出三種價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地在2004年10月出讓時的正常購買價格的測算結果為：總地價1080萬元，單位地價1080元／m2，樓面地價216元／m2.