輔導(dǎo)內(nèi)容：
    1、 剩余法的定義、特點(diǎn)及適用范圍
    2、 剩余法的估價的程序與方法
    第七章 土地估價方法之三——剩余法
    一、剩余法概述
    1、剩余法的定義與原理
    又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費(fèi)用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。
    剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是性的價格剩余，但計(jì)算原理是一致的。
    剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進(jìn)行資本還原，求得房地價格。
    除適用于土地估價外，剩余法還大量應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評價和投資決策，具體可應(yīng)用于三個方面：
    （1） 確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的高價格
    （2） 確定具體開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤
    （3） 確定開發(fā)項(xiàng)目中的高控制成本費(fèi)用
    2、剩余法的計(jì)算公式
    基本公式： V = A – ( B + C ) V—購置開發(fā)場地的價格 A—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 B—開發(fā)成本 C—開發(fā)商合理利潤
    實(shí)際估價中常用的具體計(jì)算公式：
    土地價格 = 房屋的預(yù)期售價 - 建筑總成本 - 利潤 - 稅收 - 利息
    計(jì)算時還需要考慮各項(xiàng)費(fèi)用的時間價值
    3、剩余法的特點(diǎn)與適用范圍
    （1）剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價，正確確定土地開發(fā)費(fèi)用和正常利潤等。
    （2）剩余法估價的三個假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價格穩(wěn)定、投入均勻
    （3）剩余法的適用范圍
    A.待開發(fā)土地的估價
    B.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價
    C.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價
    D.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估
     二、剩余法估價的程序與方法
    1、剩余法估價的基本程序
    （1） 查清待估宗地的基本情況；
    （2） 確定土地的佳開發(fā)利用方式；
    （3） 估計(jì)開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價；
    （4） 估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得利潤等；
    （5） 測算土地價格。
    2、各道程序的內(nèi)容與方法
    （1）查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況
    （2）確定佳的開發(fā)利用方式
    包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，重要的是選擇佳的土地用途。