一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日
1．轉(zhuǎn)換形式
“非投資性房地產(chǎn)”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換。
2．轉(zhuǎn)換日
“非投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”：租賃期開始日或用于資本增值的日期。
“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“非投資性房地產(chǎn)”：房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)日期。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理
1．成本模式
投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，按帳面價值對應(yīng)轉(zhuǎn)換。
2．公允價值模式
非投轉(zhuǎn)投：投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，投資性房地產(chǎn)公允價值與非投資性房地產(chǎn)賬面價值的借方差額記入“公允價值變動損益”科目，貸方差額記入“資本公積—其他資本公積”科目
投轉(zhuǎn)非投：非投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，非投資性房地產(chǎn)公允價值與投資性房地產(chǎn)賬面價值的差額記入“公允價值變動損益”科目
【例7-10】20×8年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)
生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬面價值為3 765萬元，其中，原價5 000萬元，累計已提折舊l 235
萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 50 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 12 350 000
貸：投資性房地產(chǎn) 50 000 000
累計折舊 l2 350 000
【例7-11】20×8年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。20×8年10月15日，該寫字樓的公允價值為4 800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4 750萬元，其中，成本為4 500萬元，公允價值變動為增值250萬元。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn)
48 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)－成本 45 000 000
－公允價值變動 2 500 000
公允價值變動損益 500 000
【例7-12】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的部分寫字樓用于對外經(jīng)營租賃。20×8年10月15日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價值為5800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為5600萬元，其中，成本為5000萬元，公允價值增值為600萬元。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：開發(fā)產(chǎn)品
58 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
50 000 000
——公允價值變動
6 000 000
公允價值變動損益
2 000 000
【例7-13】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20×8年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×8年4月15日。20×8年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計量。
本例中，租賃期開始日為20×8年4月15日，當(dāng)日相應(yīng)由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)－寫字樓 450 000 000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000
【例7-14】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公，20×8年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將該棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×8年4月15日，為期5年。20×8年4月15日，該棟辦公樓的賬面余額為45 000萬元，已計提折舊300萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓
450 000 000
累計折舊
3 000 000
貸：固定資產(chǎn)
450 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊
3 000 000
【例7-15】20×8年3月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開始日為20×8年4月15日。20×8年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價值為47 000萬元。20×8年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48 000萬元。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
（1）20×8年4月15日：
借：投資性房地產(chǎn)－成本 470 000 000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000
資本公積－其他資本公積 20 000 000
（2）20×8年12月31日：
借：投資性房地產(chǎn)－公允價值變動 10 000 000
貸：公允價值變動損益 10 000 000
【例7-16】20×8年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。20×8年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×8年10月30日，租賃期限為3年。20×8年10月30日，該辦公樓原價為5億元，己提折舊14 250萬元，公允價值為35 000萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值模式計量。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)－成本
350 000 000
公允價值變動損益 7 500 000
累計折舊 142 500 000
貸：固定資產(chǎn)
500 000 000
二、投資性房地產(chǎn)的處置
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。
（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
借：其他業(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)—成本
--公允價值變動
借：資本公積—其他資本公積
貸：其他業(yè)務(wù)成本
借：公允價值變動損益（也可能在貸方）
貸：其他業(yè)務(wù)成本
【例7-17】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為30 000萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為28 000萬元，已計提折舊3 000萬元。假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款 300 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 250 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 30 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓 280 000 000
【例7-18】甲企業(yè)為了滿足市場需求、擴(kuò)大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷到郊區(qū)。20×6年3月，管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的賬面余額為3 000萬元，已計提攤銷900萬元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。20×9年3月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4 000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
（1）轉(zhuǎn)換日：
借：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)
30 000 000
累計攤銷 9 000 000
貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 30 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 9 000 000
（2）計提攤銷（假設(shè)按年）：
借：其他業(yè)務(wù)成本 525 000
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 525 000
（3）出售時：
借：銀行存款 40 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 40 000 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 19 425 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 10 575 000
貸：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)
30 000 000
【例7-19】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價值為47 000萬元。20×7年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48 000萬元。20×8年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并以55 000萬元出售，出售款項已收訖。甲企業(yè)采用公允價值模式計量。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
（1）20×7年4月15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)—成本 470 000 000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000
資本公積—其他資本公積 20 000 000
（2）20×7年l2月31日，公允價值變動：
借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 10 000 000
貸：公允價值變動損益 10 000 000
（3）20×8年6月，出售投資性房地產(chǎn)：
借：銀行存款 550 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 550 000 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 480 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)—成本
470 000 000
—公允價值變動
l0 000 000
借：資本公積——其他資本公積
20 000 000
公允價值變動損益
10 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)成本
30 000 000
（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日
1．轉(zhuǎn)換形式
“非投資性房地產(chǎn)”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換。
2．轉(zhuǎn)換日
“非投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”：租賃期開始日或用于資本增值的日期。
“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“非投資性房地產(chǎn)”：房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)日期。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理
1．成本模式
投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換，按帳面價值對應(yīng)轉(zhuǎn)換。
2．公允價值模式
非投轉(zhuǎn)投：投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，投資性房地產(chǎn)公允價值與非投資性房地產(chǎn)賬面價值的借方差額記入“公允價值變動損益”科目，貸方差額記入“資本公積—其他資本公積”科目
投轉(zhuǎn)非投：非投資性房地產(chǎn)按公允價值計量，非投資性房地產(chǎn)公允價值與投資性房地產(chǎn)賬面價值的差額記入“公允價值變動損益”科目
【例7-10】20×8年8月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)
生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬面價值為3 765萬元，其中，原價5 000萬元，累計已提折舊l 235
萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 50 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 12 350 000
貸：投資性房地產(chǎn) 50 000 000
累計折舊 l2 350 000
【例7-11】20×8年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。20×8年10月15日，該寫字樓的公允價值為4 800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為4 750萬元，其中，成本為4 500萬元，公允價值變動為增值250萬元。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn)
48 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)－成本 45 000 000
－公允價值變動 2 500 000
公允價值變動損益 500 000
【例7-12】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的部分寫字樓用于對外經(jīng)營租賃。20×8年10月15日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價值為5800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為5600萬元，其中，成本為5000萬元，公允價值增值為600萬元。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：開發(fā)產(chǎn)品
58 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)——成本
50 000 000
——公允價值變動
6 000 000
公允價值變動損益
2 000 000
【例7-13】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20×8年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×8年4月15日。20×8年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計量。
本例中，租賃期開始日為20×8年4月15日，當(dāng)日相應(yīng)由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)－寫字樓 450 000 000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000
【例7-14】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公，20×8年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將該棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×8年4月15日，為期5年。20×8年4月15日，該棟辦公樓的賬面余額為45 000萬元，已計提折舊300萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓
450 000 000
累計折舊
3 000 000
貸：固定資產(chǎn)
450 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊
3 000 000
【例7-15】20×8年3月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開始日為20×8年4月15日。20×8年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價值為47 000萬元。20×8年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48 000萬元。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
（1）20×8年4月15日：
借：投資性房地產(chǎn)－成本 470 000 000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000
資本公積－其他資本公積 20 000 000
（2）20×8年12月31日：
借：投資性房地產(chǎn)－公允價值變動 10 000 000
貸：公允價值變動損益 10 000 000
【例7-16】20×8年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。20×8年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×8年10月30日，租賃期限為3年。20×8年10月30日，該辦公樓原價為5億元，己提折舊14 250萬元，公允價值為35 000萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值模式計量。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)－成本
350 000 000
公允價值變動損益 7 500 000
累計折舊 142 500 000
貸：固定資產(chǎn)
500 000 000
二、投資性房地產(chǎn)的處置
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。
（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
借：其他業(yè)務(wù)成本
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
借：其他業(yè)務(wù)成本
貸：投資性房地產(chǎn)—成本
--公允價值變動
借：資本公積—其他資本公積
貸：其他業(yè)務(wù)成本
借：公允價值變動損益（也可能在貸方）
貸：其他業(yè)務(wù)成本
【例7-17】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為30 000萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為28 000萬元，已計提折舊3 000萬元。假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款 300 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 300 000 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 250 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 30 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)—寫字樓 280 000 000
【例7-18】甲企業(yè)為了滿足市場需求、擴(kuò)大再生產(chǎn)，將生產(chǎn)車間從市中心搬遷到郊區(qū)。20×6年3月，管理層決定，將原廠區(qū)陳舊廠房拆除平整后，持有以備增值后轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的賬面余額為3 000萬元，已計提攤銷900萬元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。20×9年3月，甲企業(yè)將原廠區(qū)出售，取得轉(zhuǎn)讓收入4 000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
（1）轉(zhuǎn)換日：
借：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)
30 000 000
累計攤銷 9 000 000
貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 30 000 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 9 000 000
（2）計提攤銷（假設(shè)按年）：
借：其他業(yè)務(wù)成本 525 000
貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 525 000
（3）出售時：
借：銀行存款 40 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 40 000 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 19 425 000
投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 10 575 000
貸：投資性房地產(chǎn)—土地使用權(quán)
30 000 000
【例7-19】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價值為47 000萬元。20×7年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為48 000萬元。20×8年6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn)，并以55 000萬元出售，出售款項已收訖。甲企業(yè)采用公允價值模式計量。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
（1）20×7年4月15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)—成本 470 000 000
貸：開發(fā)產(chǎn)品 450 000 000
資本公積—其他資本公積 20 000 000
（2）20×7年l2月31日，公允價值變動：
借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 10 000 000
貸：公允價值變動損益 10 000 000
（3）20×8年6月，出售投資性房地產(chǎn)：
借：銀行存款 550 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)收入 550 000 000
借：其他業(yè)務(wù)成本 480 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)—成本
470 000 000
—公允價值變動
l0 000 000
借：資本公積——其他資本公積
20 000 000
公允價值變動損益
10 000 000
貸：其他業(yè)務(wù)成本
30 000 000