路線價估價法
第九章 土地估價方法之五——路線價估價法
輔導內(nèi)容：
1、路線價的基本概念與原理
2、路線價修正及路線價估價法運用
一、路線價估價法概述
1、路線價估價法定義與基本原理
路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。
路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。它與市場比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論（可及性）的具體運用。
2、路線價估價法的基本公式
基本公式：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積
修正公式：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額
或 宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積
3、路線價估價法的特點與適用范圍
僅適用于城市的估價，能快速評估多宗土地的價格。
4、路線價估價中涉及的有關概念
（1）標準宗地
（2）標準深度
（3）里地線
（4）深度指數(shù)修正表
（5）路線價區(qū)段
二、路線價及其修正體系的建立（理解就可以了）
1、路線價及其修正體系確定的基本程序
2、路線價區(qū)段劃分與標準深度設定
設定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。
3、路線價的評估確定
樣點宗地單位地價求取方法：收益還原法、市場比較法等
平均這些標準宗地單位地價的方法：眾數(shù)、中位數(shù)、簡單算術平均、加權算術平均等
路線價評估確定的具體步驟：地價實例調(diào)查-宗地地價計算-宗地數(shù)據(jù)檢驗-確定地價區(qū)段-計算區(qū)段地價-劃分地價等級
4、深度修正系數(shù)表的編制
深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。
（1）深度指數(shù)修正的原理
（2）深度修正的各種方法
歐美的慎格爾法則（四三二一法則）、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則
路線價的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異。
（3）深度修正表編制：單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率
5、其他宗地條件修正系數(shù)表的編制
寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉讓年期修正、朝向修正、地價分配率修正
三、利用路線價估價法評估宗地地價
1、利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序
（1）確定待估宗地所處的路線價區(qū)段與路線價
（2）確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件
（3）確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)
（4）估算宗地地價
2、利用路線價估價法評估各類宗地地價的方法
重點理解教材中的幾個圖和31個計算（臺灣標準）
（1）臨街地：7種情況
臨街深度未達里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計算；
平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度；
梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的；
正三角形的宗地：以其高度的1/2為臨街深度；
逆三角形的宗地：比照袋地計算；
街廓縱深在36M以下者：以中間線分前后兩部分計算；
宗地深度超過里地線者：以里地單價與臨街單價按面積比例平均計算。
（2）路角地：幾種加成減成情況
（3）袋地：按起訖深度指數(shù)表，比照臨街地方法計算
（4）其他土地：主要是里地按路線價四成計算
（5）實例計算
第九章 土地估價方法之五——路線價估價法
輔導內(nèi)容：
1、路線價的基本概念與原理
2、路線價修正及路線價估價法運用
一、路線價估價法概述
1、路線價估價法定義與基本原理
路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價。
路線價估價法是依據(jù)路線價，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學方法算出鄰接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。它與市場比較法類似，基本原理是替代原理和區(qū)位論（可及性）的具體運用。
2、路線價估價法的基本公式
基本公式：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積
修正公式：宗地總價=路線價×深度百分率×宗地面積+其他條件修正額
或 宗地總價=路線價×深度百分率×其他條件修正率×宗地面積
3、路線價估價法的特點與適用范圍
僅適用于城市的估價，能快速評估多宗土地的價格。
4、路線價估價中涉及的有關概念
（1）標準宗地
（2）標準深度
（3）里地線
（4）深度指數(shù)修正表
（5）路線價區(qū)段
二、路線價及其修正體系的建立（理解就可以了）
1、路線價及其修正體系確定的基本程序
2、路線價區(qū)段劃分與標準深度設定
設定的標準深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地的深度的眾數(shù)。
3、路線價的評估確定
樣點宗地單位地價求取方法：收益還原法、市場比較法等
平均這些標準宗地單位地價的方法：眾數(shù)、中位數(shù)、簡單算術平均、加權算術平均等
路線價評估確定的具體步驟：地價實例調(diào)查-宗地地價計算-宗地數(shù)據(jù)檢驗-確定地價區(qū)段-計算區(qū)段地價-劃分地價等級
4、深度修正系數(shù)表的編制
深度指數(shù)修正表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價變化相對程度的表格。
（1）深度指數(shù)修正的原理
（2）深度修正的各種方法
歐美的慎格爾法則（四三二一法則）、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則
路線價的表示方式不同，深度指數(shù)表的制作形式也有差異。
（3）深度修正表編制：單獨深度百分率、平均深度百分率、累計深度百分率
5、其他宗地條件修正系數(shù)表的編制
寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、出讓轉讓年期修正、朝向修正、地價分配率修正
三、利用路線價估價法評估宗地地價
1、利用路線價估價法評估宗地地價的一般程序
（1）確定待估宗地所處的路線價區(qū)段與路線價
（2）確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件
（3）確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)
（4）估算宗地地價
2、利用路線價估價法評估各類宗地地價的方法
重點理解教材中的幾個圖和31個計算（臺灣標準）
（1）臨街地：7種情況
臨街深度未達里地線者，按深度指數(shù)表和基本公式計算；
平行四邊形的宗地：以其高度為臨街深度；
梯形宗地分兩種情況：平行的、垂直的；
正三角形的宗地：以其高度的1/2為臨街深度；
逆三角形的宗地：比照袋地計算；
街廓縱深在36M以下者：以中間線分前后兩部分計算；
宗地深度超過里地線者：以里地單價與臨街單價按面積比例平均計算。
（2）路角地：幾種加成減成情況
（3）袋地：按起訖深度指數(shù)表，比照臨街地方法計算
（4）其他土地：主要是里地按路線價四成計算
（5）實例計算