以下是為大家整理的關(guān)于2013年新物業(yè)管理師《管理實(shí)務(wù)》實(shí)戰(zhàn)試題第四套的文章，供大家學(xué)習(xí)參考！
一、單項(xiàng)選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)符合題意)
1 設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)( )級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
A. 一
B. 四
C. 三
D. 二
參考答案: C
2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂物業(yè)管理方案時(shí)，對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析并收集相關(guān)信息、資料的緊后工序是( )。
A. 測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
B. 確定組織架構(gòu)和人員配置
C. 根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作
D. 根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案
參考答案: C
3 有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見模式的說法，錯(cuò)誤的是( )。
A. 獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是常見模式之一
B. 物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成
C. 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D. 物業(yè)管理集團(tuán)公司一般按地域或?qū)I(yè)服務(wù)內(nèi)容設(shè)置集團(tuán)總公司
參考答案: D
4 物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行( )。
A. 市場(chǎng)定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)
B. 政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
C. 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府定價(jià)
D. 政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)
參考答案: B
5 在物業(yè)裝飾裝修中，裝修人侵占公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，由( )部門責(zé)令其改正，并依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
A. 建設(shè)行政主管部門
B. 城市規(guī)劃行政主管部門
C. 城市房地產(chǎn)行政主管
D. 當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)主管部門
參考答案: C
6 物業(yè)人住階段，物業(yè)檔案資料收集來源于( )。
A. 建設(shè)單位
B. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C. 業(yè)主
D. 監(jiān)理單位
參考答案: C
7 物業(yè)入住時(shí)，首先應(yīng)( )。
A. 房屋驗(yàn)收，填寫業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表
B. 領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料
C. 持購房合同、入住通知書等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)
D. 提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議并繳納相關(guān)費(fèi)用
參考答案: C
8 前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有很多，主要的是( )。
A. 合同風(fēng)險(xiǎn)
B. 專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)
C. 項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)
D. 物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)
參考答案: A
9 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過( )了解應(yīng)聘者的某一方面(如人際關(guān)系等)，考慮此人適合擔(dān)任哪些工作。
A. 個(gè)性測(cè)驗(yàn)
B. 特殊能力測(cè)驗(yàn)
C. 智力測(cè)驗(yàn)
D. 知識(shí)測(cè)驗(yàn)
參考答案: A
10 下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對(duì)管理類型和規(guī)模的要求的是( )。
A. 高層20萬㎡，多層50萬㎡
B. 多層70萬㎡，高層10萬㎡
C. 多層30萬㎡，高層20萬㎡，別墅5萬㎡
D. 多層20萬㎡，高層10萬㎡，別墅4萬㎡
參考答案: C
二、多項(xiàng)選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
11 企業(yè)薪酬管理的目標(biāo)主要是( )。
A. 調(diào)整員工收入，防止企業(yè)人員流動(dòng)頻繁
B. 控制企業(yè)主營(yíng)業(yè)主成本
C. 使員工安心本職工作，并保持較高的工作業(yè)績(jī)和工作動(dòng)力
D. 努力實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)和員工個(gè)人發(fā)展目標(biāo)的協(xié)調(diào)
E. 吸引高素質(zhì)人才，穩(wěn)定現(xiàn)有員工隊(duì)伍
參考答案: C,D,E
12 物業(yè)管理常用的檔案分類方法有( )。
A. 地區(qū)分類法
B. 季度分類法
C. 組織機(jī)構(gòu)分類法
D. 事件分類法
E. 年度分類法
參考答案: C,D,E
13 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容包括( )。
A. 物業(yè)與業(yè)主的溝通
B. 房屋出租
C. 項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置
D. 環(huán)境管理
E. 精神文明建設(shè)
參考答案: C,D,E
14 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備采用管理手段節(jié)能降耗的具體措施有( )。
A. 落實(shí)組織和管理體系
B. 對(duì)耗能較大設(shè)備進(jìn)行更換或局部改造
C. 加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識(shí)
D. 建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度
E. 在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用
參考答案: A,C,D,E
15 物業(yè)管理禮儀文書常用的類型有( )。
A. 邀請(qǐng)書
B. 請(qǐng)柬
C. 感謝信
D. 賀信
E. 海報(bào)
參考答案: A,B,C,D
三、案例分析題(共3題，共80分)
16王先生居住在某花園小區(qū)內(nèi)已有3年。一天，深夜的風(fēng)吹開了王先生睡覺前未鎖好的戶門。此情況恰好被巡邏路過的保安員小張發(fā)現(xiàn)。在幾次敲門、按門鈴沒有得到回答的情況下，小張認(rèn)為，肯定是有歹徒進(jìn)入了房間，遂進(jìn)屋查看。小張的腳步聲吵醒了王先生。王先生慌忙 起身下床，驚慌失措的王先生走出臥室發(fā)現(xiàn)保安員小張。王先生認(rèn)為睡覺前門是鎖好的，保安員進(jìn)入房間是企圖盜竊，遂要求物業(yè)管理公司就員工管理、培訓(xùn)不到位險(xiǎn)些造成業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失和生命危險(xiǎn)，以及由此給業(yè)主帶來的精神損失向其賠償5 000元人民幣。
問題
1.保安員小張的行為是否妥當(dāng)?說明理由。
2.王先生的要求是否合理?
3.假如你是物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人，為杜絕本案類似事情的發(fā)生，請(qǐng)作出對(duì)此案例的培訓(xùn)方案? 本題共26分
解析:
1.保安員小張的行為不妥當(dāng)。
理由：小張敲門和按門鈴沒有得到回答，不足以表明屋里正在發(fā)生危險(xiǎn)或可能發(fā)生危險(xiǎn)，故其冒昧進(jìn)入屋內(nèi)，行為不妥當(dāng)。
2.王先生的要求不合理。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，王先生主張侵權(quán)損害的賠償，應(yīng)列舉出其損失的證據(jù)，而精神損失的責(zé)任方式一般為停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉，只有對(duì)于造成嚴(yán)重后果的，才賠償精神損失費(fèi)。
3.培訓(xùn)方案：保安員在發(fā)現(xiàn)可疑情況時(shí)，應(yīng)在不損害他****益的前提下，弄清楚狀況并及 時(shí)通知業(yè)主;通知領(lǐng)導(dǎo)加強(qiáng)警戒，防止犯罪分子逃脫;如必須進(jìn)入房間時(shí)應(yīng)有其他同事陪同，必要時(shí)可報(bào)警。
17某物業(yè)項(xiàng)目位于沿海城市，總建筑面積達(dá)80余萬m2，屬中高層、高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分三 期建設(shè)，是當(dāng)?shù)卮蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目，也是該市的重點(diǎn)工程倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼P(guān)注。整個(gè)小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國(guó)家安居示范工程小區(qū)，建設(shè)單位為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)好，在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)管理的早期介入工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，參與了多次論證會(huì)，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。
問題
1.通過案例分析早期介入的必要性。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的作用有哪些?
3.列舉物業(yè)服務(wù)企業(yè)在可行性研究階段早期介入的主要內(nèi)容。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容有哪些?
本題共26分
解析:
1.在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過早期介人活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)赳設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)、施工、銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的作用有：優(yōu)化設(shè)計(jì);有助于提高工程質(zhì)量;有利于了解物業(yè)情 況;為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備;有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在可行性研究階段早期介入的主要內(nèi)容包括：
(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式。
(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容。
(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(5)設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容有：
(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議。
(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議。
(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見。
(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。
18某高層住宅小區(qū)入住3年，前期物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位委托的A物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后，決定選聘B物業(yè)管理公司承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知A、B物業(yè)管理公司辦理交接驗(yàn)收。B物業(yè)管理公司在交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)部分屋面漏水，A物業(yè)管理公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位解決。于是，A、B兩物業(yè)管理公司未將該問題列入移交工作范圍。
問題
1.本案例中，A物業(yè)管理公司的解釋是否正確?說明理由。
2.A、B兩物業(yè)管理公司未將部分屋面漏水列入移交工作范圍的做法是否正確?說明理由。
3.B物業(yè)管理公司在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)注意哪些問題?
4.A、B兩物業(yè)管理公司在移交工作中應(yīng)注意哪些問題? 本題共26分
解析:
1.A物業(yè)管理公司的解釋恰當(dāng)。
理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分的保修事務(wù)都應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
2.A、B兩物業(yè)管理公司未將部分屋面漏水列入移交工作范圍的做法不正確。
理由：如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況， 并在必要時(shí)提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。
3.B物業(yè)管理公司在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)注意的問題有：
(1)對(duì)物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀地反映房屋的完好程度。
(2)各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用應(yīng)明確收取、支付方式。
(3)確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單。
(4)提出遺留問題的處理方案。
4.A、B兩物業(yè)管理公司在移交工作中應(yīng)注意的問題如下。
(1)明確交接主體和次序。物業(yè)管理工作移交是A物業(yè)管理公司將物業(yè)管理工作移交給B物業(yè)管理公司的業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的8物業(yè)管理公司。
(2)各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。
一、單項(xiàng)選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)符合題意)
1 設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)( )級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
A. 一
B. 四
C. 三
D. 二
參考答案: C
2 物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂物業(yè)管理方案時(shí)，對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析并收集相關(guān)信息、資料的緊后工序是( )。
A. 測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
B. 確定組織架構(gòu)和人員配置
C. 根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作
D. 根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案
參考答案: C
3 有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見模式的說法，錯(cuò)誤的是( )。
A. 獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是常見模式之一
B. 物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成
C. 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D. 物業(yè)管理集團(tuán)公司一般按地域或?qū)I(yè)服務(wù)內(nèi)容設(shè)置集團(tuán)總公司
參考答案: D
4 物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行( )。
A. 市場(chǎng)定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)
B. 政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
C. 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府定價(jià)
D. 政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)
參考答案: B
5 在物業(yè)裝飾裝修中，裝修人侵占公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，由( )部門責(zé)令其改正，并依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
A. 建設(shè)行政主管部門
B. 城市規(guī)劃行政主管部門
C. 城市房地產(chǎn)行政主管
D. 當(dāng)?shù)厝嗣裾ㄔO(shè)主管部門
參考答案: C
6 物業(yè)人住階段，物業(yè)檔案資料收集來源于( )。
A. 建設(shè)單位
B. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C. 業(yè)主
D. 監(jiān)理單位
參考答案: C
7 物業(yè)入住時(shí)，首先應(yīng)( )。
A. 房屋驗(yàn)收，填寫業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表
B. 領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料
C. 持購房合同、入住通知書等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)
D. 提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議并繳納相關(guān)費(fèi)用
參考答案: C
8 前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)有很多，主要的是( )。
A. 合同風(fēng)險(xiǎn)
B. 專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)
C. 項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)
D. 物業(yè)管理日常運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)
參考答案: A
9 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過( )了解應(yīng)聘者的某一方面(如人際關(guān)系等)，考慮此人適合擔(dān)任哪些工作。
A. 個(gè)性測(cè)驗(yàn)
B. 特殊能力測(cè)驗(yàn)
C. 智力測(cè)驗(yàn)
D. 知識(shí)測(cè)驗(yàn)
參考答案: A
10 下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對(duì)管理類型和規(guī)模的要求的是( )。
A. 高層20萬㎡，多層50萬㎡
B. 多層70萬㎡，高層10萬㎡
C. 多層30萬㎡，高層20萬㎡，別墅5萬㎡
D. 多層20萬㎡，高層10萬㎡，別墅4萬㎡
參考答案: C
二、多項(xiàng)選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
11 企業(yè)薪酬管理的目標(biāo)主要是( )。
A. 調(diào)整員工收入，防止企業(yè)人員流動(dòng)頻繁
B. 控制企業(yè)主營(yíng)業(yè)主成本
C. 使員工安心本職工作，并保持較高的工作業(yè)績(jī)和工作動(dòng)力
D. 努力實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)和員工個(gè)人發(fā)展目標(biāo)的協(xié)調(diào)
E. 吸引高素質(zhì)人才，穩(wěn)定現(xiàn)有員工隊(duì)伍
參考答案: C,D,E
12 物業(yè)管理常用的檔案分類方法有( )。
A. 地區(qū)分類法
B. 季度分類法
C. 組織機(jī)構(gòu)分類法
D. 事件分類法
E. 年度分類法
參考答案: C,D,E
13 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容包括( )。
A. 物業(yè)與業(yè)主的溝通
B. 房屋出租
C. 項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置
D. 環(huán)境管理
E. 精神文明建設(shè)
參考答案: C,D,E
14 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備采用管理手段節(jié)能降耗的具體措施有( )。
A. 落實(shí)組織和管理體系
B. 對(duì)耗能較大設(shè)備進(jìn)行更換或局部改造
C. 加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識(shí)
D. 建立能源消耗的計(jì)劃和考核制度
E. 在運(yùn)行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動(dòng)使用
參考答案: A,C,D,E
15 物業(yè)管理禮儀文書常用的類型有( )。
A. 邀請(qǐng)書
B. 請(qǐng)柬
C. 感謝信
D. 賀信
E. 海報(bào)
參考答案: A,B,C,D
三、案例分析題(共3題，共80分)
16王先生居住在某花園小區(qū)內(nèi)已有3年。一天，深夜的風(fēng)吹開了王先生睡覺前未鎖好的戶門。此情況恰好被巡邏路過的保安員小張發(fā)現(xiàn)。在幾次敲門、按門鈴沒有得到回答的情況下，小張認(rèn)為，肯定是有歹徒進(jìn)入了房間，遂進(jìn)屋查看。小張的腳步聲吵醒了王先生。王先生慌忙 起身下床，驚慌失措的王先生走出臥室發(fā)現(xiàn)保安員小張。王先生認(rèn)為睡覺前門是鎖好的，保安員進(jìn)入房間是企圖盜竊，遂要求物業(yè)管理公司就員工管理、培訓(xùn)不到位險(xiǎn)些造成業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失和生命危險(xiǎn)，以及由此給業(yè)主帶來的精神損失向其賠償5 000元人民幣。
問題
1.保安員小張的行為是否妥當(dāng)?說明理由。
2.王先生的要求是否合理?
3.假如你是物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人，為杜絕本案類似事情的發(fā)生，請(qǐng)作出對(duì)此案例的培訓(xùn)方案? 本題共26分
解析:
1.保安員小張的行為不妥當(dāng)。
理由：小張敲門和按門鈴沒有得到回答，不足以表明屋里正在發(fā)生危險(xiǎn)或可能發(fā)生危險(xiǎn)，故其冒昧進(jìn)入屋內(nèi)，行為不妥當(dāng)。
2.王先生的要求不合理。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，王先生主張侵權(quán)損害的賠償，應(yīng)列舉出其損失的證據(jù)，而精神損失的責(zé)任方式一般為停止侵害、恢復(fù)名譽(yù)、消除影響、賠禮道歉，只有對(duì)于造成嚴(yán)重后果的，才賠償精神損失費(fèi)。
3.培訓(xùn)方案：保安員在發(fā)現(xiàn)可疑情況時(shí)，應(yīng)在不損害他****益的前提下，弄清楚狀況并及 時(shí)通知業(yè)主;通知領(lǐng)導(dǎo)加強(qiáng)警戒，防止犯罪分子逃脫;如必須進(jìn)入房間時(shí)應(yīng)有其他同事陪同，必要時(shí)可報(bào)警。
17某物業(yè)項(xiàng)目位于沿海城市，總建筑面積達(dá)80余萬m2，屬中高層、高層住宅物業(yè)，項(xiàng)目分三 期建設(shè)，是當(dāng)?shù)卮蟮淖≌ㄔO(shè)項(xiàng)目，也是該市的重點(diǎn)工程倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼P(guān)注。整個(gè)小區(qū)的建設(shè)申報(bào)了國(guó)家安居示范工程小區(qū)，建設(shè)單位為把這個(gè)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)好，在項(xiàng)目的立項(xiàng)階段就選聘了一家具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由其負(fù)責(zé)該項(xiàng)目物業(yè)管理的早期介入工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，參與了多次論證會(huì)，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。
問題
1.通過案例分析早期介入的必要性。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的作用有哪些?
3.列舉物業(yè)服務(wù)企業(yè)在可行性研究階段早期介入的主要內(nèi)容。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容有哪些?
本題共26分
解析:
1.在開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過早期介人活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)赳設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)、施工、銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行，而且可以在物業(yè)開發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的作用有：優(yōu)化設(shè)計(jì);有助于提高工程質(zhì)量;有利于了解物業(yè)情 況;為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備;有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在可行性研究階段早期介入的主要內(nèi)容包括：
(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式。
(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容。
(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(5)設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容有：
(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議。
(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議。
(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見。
(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。
18某高層住宅小區(qū)入住3年，前期物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位委托的A物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后，決定選聘B物業(yè)管理公司承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知A、B物業(yè)管理公司辦理交接驗(yàn)收。B物業(yè)管理公司在交接時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)部分屋面漏水，A物業(yè)管理公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位解決。于是，A、B兩物業(yè)管理公司未將該問題列入移交工作范圍。
問題
1.本案例中，A物業(yè)管理公司的解釋是否正確?說明理由。
2.A、B兩物業(yè)管理公司未將部分屋面漏水列入移交工作范圍的做法是否正確?說明理由。
3.B物業(yè)管理公司在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)注意哪些問題?
4.A、B兩物業(yè)管理公司在移交工作中應(yīng)注意哪些問題? 本題共26分
解析:
1.A物業(yè)管理公司的解釋恰當(dāng)。
理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分的保修事務(wù)都應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
2.A、B兩物業(yè)管理公司未將部分屋面漏水列入移交工作范圍的做法不正確。
理由：如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況， 并在必要時(shí)提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。
3.B物業(yè)管理公司在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)注意的問題有：
(1)對(duì)物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀地反映房屋的完好程度。
(2)各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)清的費(fèi)用應(yīng)明確收取、支付方式。
(3)確認(rèn)原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出或留下人員名單。
(4)提出遺留問題的處理方案。
4.A、B兩物業(yè)管理公司在移交工作中應(yīng)注意的問題如下。
(1)明確交接主體和次序。物業(yè)管理工作移交是A物業(yè)管理公司將物業(yè)管理工作移交給B物業(yè)管理公司的業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的8物業(yè)管理公司。
(2)各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。